Zniesienie służebności gruntowej
Pytanie:
"Od 3 lat wraz z żoną jesteśmy właścicielami niezabudowanej działki rolnej o powierzchni 52 ar. W międzyczasie uzyskaliśmy warunki zabudowy tej działki, a obecnie zakończyła się procedura podziału dużej działki na 2 mniejsze 24 ar i 28 ar, z tym, że działka większa jest z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej zaś ta mniejsza, leżąca za nią, patrząc od strony drogi posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę sąsiada na zasadzie ustanowionej w księdze wieczystej służebności gruntowej drogi. Sąsiad w zamian za pewne świadczenia wykonane w przeszłości przez nas na jego rzecz ustanowił w drodze aktu notarialnego bezterminową, nieodpłatną służebność Przechodu i przejazdu przez jego działkę (po tej wytyczonej drodze) dla każdoczasowego właściciela działki która jest obecnie podzielona. Służebność jest wpisana do ksiąg wieczystych - jego jako obciążenie, do naszej jako prawo ograniczone. Oboje z żoną od roku mamy rozdzielność majątkową, a ta działka stanowi niepodzielony majątek wspólny - wcześniej przeprowadzono już częściowy podział majątku wspólnego. W najbliższej przyszłości w ramach kolejnego częściowego podziału majątku wspólnego, działka większa przypadnie mężowi, zaś mniejsza przypadnie żonie. Zgodnie z wydaną decyzją o podziale warunkiem zbycia działki dalej leżącej od drogi publicznej a przez to nieposiadającej do niej dostępu, przed jej sprzedażą/zbyciem powinna mieć ustanowioną służebność gruntową dojazdu do drogi publicznej. W naszym przypadku ta służebność drogi już jest co wyżej opisano i stanowi ona dla tej działki drogę konieczną. Podobnie po podziale nieruchomości władnącej służebność do niej przypisana przysługuje obu działkom powstałym z podziału. Obecnie ze służebności tej mąż zwolni działkę większą leżąca jednym bokiem przy drodze. Dla działki leżącej dalej przynależnej żonie ta służebność drogi pozostanie. Po podziale wspólnego majątku - tutaj przedmiotowej działki - dla działki żony zostanie utworzona nowa księga wieczysta i przepisana służebność przez działkę sąsiada. Czy w przyszłości, po podziale wydzielonych działek między małżonków posiadających rozdzielność majątkową sąsiad może skutecznie zażądać od żony zniesienia służebności drogi przechodzącej przez jego działkę i ustanowienia służebności przejazdu przez działkę męża leżącą przy drodze ? "
Odpowiedź prawnika: Zniesienie służebności gruntowej
Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Natomiast z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż działka (przed podziałem – 52 ar.) posiadała dostęp do drogi publicznej. Tak więc ustanowiona służebność nie była służebnością drogi koniecznej w rozumieniu przepisu powyższego.
Kwestia skuteczności żądania zniesienia służebności drogi przechodzącej przez działkę Państwa sąsiada zależeć będzie od przedmiotowej umowy. Służebności gruntowe wygasają przede wszystkim z przyczyn typowych dla wszystkich praw rzeczowych ograniczonych: zrzeczenia (art. 246 k.c.), konfuzji (art. 247 k.c.), egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości służebnej (art. 1000 i 1001 k.p.c.), aczkolwiek z przewidzianymi w tych przepisach wyjątkami. Poza tym służebności gruntowe wygasają wskutek niewykonywania (art. 293 k.c.) lub zniesienia (art. 294, 295 k.c.).
Wskazać jednak należy na przepis § 2 art. 145 k.c., który stanowi, iż przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Oznacza to, że jeśli potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika z podziału nieruchomości, co często się zdarza w praktyce (np. jedna z nieruchomości powstałych z podziału nie ma dostępu do drogi publicznej – tak jak w niniejszym przypadku), droga konieczna winna być co do zasady poprowadzona przez grunty, które były przedmiotem podziału, chyba że byłoby to nieracjonalne z gospodarczego punktu widzenia. Gdyby wbrew dyrektywie zawartej w art. 145 § 2 zd. 2 k.c. ustanowienie służebności na gruntach będących przedmiotem czynności prawnej pociągnęło za sobą nieproporcjonalnie wielką stratę lub wymagałoby poczynienia nakładów niewspółmiernie dużych do znaczenia gospodarczego tej służebności, to możliwe jest odstępstwo od przeprowadzenia drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 § 1 k.c.) powstaje dla właściciela nieruchomości wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Tak więc, roszczenie to powstało dopiero teraz (po dokonaniu podziału działki) i to wyłącznie w stosunku do działki mniejszej. W związku z art. 145 § 2 zd. 2 k.c. roszczenie to przysługiwać jednak będzie, co do zasady, przeciwko właścicielowi działki dużej, nie w stosunku do działki sąsiada. Gdyż to w skutek czynności prawnej dotyczącej tej działki nastąpiła potrzeba ustanowienia drogi koniecznej (podział uniemożliwił bezpośredni dostęp mniejszej do drogi publicznej).
Oznacza to, iż gdyby w przyszłości, po podziale wydzielonych działek między małżonków posiadających rozdzielność majątkową, skutecznie została zniesienia służebności drogi przechodzącej przez działkę sąsiada. Ustanowienie służebności drogi koniecznej dla działki mniejszej (działki należącej do żony) będzie możliwe, co do zasady, przez działkę męża leżącą przy drodze, a nie przez działkę sąsiada. Pamiętać przy tym należy, iż zgodnie z art. 292 k.c., służebność gruntowa, jaką jest służebność drogi koniecznej, można nabyć przez zasiedzenie.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?