Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Przede wszystkim należy rozstrzygnąć, czy między Panem a deweloperem została zawarta umowa. Umowę zawiera się przez złożenie zgodnych oświadczeń woli wszystkich stron. O ile obie strony wyrażają wolę zawarcia umowy, co można stwierdzić przez interpretację ich oświadczeń woli zgodnie z zasadami określonymi w kodeksie cywilnym (art. 60, art. 65 k.c.), sama nazwa dokumentu zawierającego te oświadczenia nie oznacza, że ma on charakter niewiążący.
Bez znajomoÅ›ci treÅ›ci dokumentu, o którym Pan pisze, nie można jednoznacznie stwierdzić, czy jest to ważna umowa. W szczególnoÅ›ci nie sposób dokonać wykÅ‚adni oÅ›wiadczeÅ„ woli bez znajomoÅ›ci ich treÅ›ci. Nie jest też przesÄ…dzone, czy prezes firmy deweloperskiej byÅ‚ umocowany do zawarcia umowy (przykÅ‚adowo, jeżeli firma jest spóÅ‚kÄ… z ograniczonÄ… odpowiedzialnoÅ›ciÄ…, być może umowa spóÅ‚ki przewiduje konieczność dziaÅ‚ania dwóch czÅ‚onków zarzÄ…du Å‚Ä…cznie).
PrzyjmujÄ…c, że umowa zostaÅ‚a zawarta, powstaje pytanie o jej charakter. Tutaj również bez znajomoÅ›ci jej treÅ›ci nie można, niestety, o niczym przesÄ…dzić. Istnieje kilka możliwoÅ›ci. Można tÄ™ umowÄ™ uznać za umowÄ™ zobowiÄ…zujÄ…cÄ… do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci, co skutkowaÅ‚oby nieważnoÅ›ciÄ… przynajmniej tej jej części, która dotyczy zobowiÄ…zania do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci gruntu, ze wzglÄ™du na niespeÅ‚nienie formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).
Może też okazać siÄ™, że jest to umowa przedwstÄ™pna, zobowiÄ…zujÄ…ca do zawarcia kolejnej umowy przenoszÄ…cej wÅ‚asność. Wówczas jednak zawarcie umowy przyrzeczonej można wyegzekwować tylko jeżeli przedwstÄ™pna umowa czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególnoÅ›ci wymaganiom co do formy. Niezależnie od kwestii ustalenia, jakÄ… treść miaÅ‚aby umowa przyrzeczona, ponownie problemem staje siÄ™ brak formy aktu notarialnego. Jeżeli zatem zawarte przez Pana „porozumienie" zakwalifikować jako umowÄ™ przedwstÄ™pnÄ…, w razie uchylenia siÄ™ drugiej strony od zawarcia umowy mimo wezwania i wyznaczenia odpowiedniego terminu (art. 389 k.c.), pozostawaÅ‚oby jedynie roszczenie o naprawienie szkody, którÄ… poniósÅ‚ Pan przez to, że liczyÅ‚ Pan na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 §1 k.c.).
Oczywiście nie można wykluczyć, że deweloper zgodzi się zawrzeć umowę przenoszącą własność i wszystkie powyższe rozważania okażą się w Pana przypadku nieprzydatne.