Sprzedaż wynajętej nieruchomości przez syndyka
Pytanie:
"W chwili obecnej zajmuję lokal użytkowy na podstawie sporządzonej w formie pisemnej umowy na czas określony - okres 15 lat. Umowa została zawarta ze Spółdzielnią Pracy - właścicielem nieruchomości - która to w okresie późniejszym (2002 rok) została postawiona w stan upadłości. Wyznaczony syndyk masy upadłościowej aneksował umowę, który to aneks przyjąłem. Ostatnio nieruchomość, w której wydzielony był zajmowany przeze mnie lokal została sprzedana. Nowy właściciel twierdzi, iż umowa którą posiadam go nie obowiązuje ponieważ nie była ujawniona w księdze wieczystej i na takiej podstawie twierdzi iż aktualnie zajmuję lokal bezprawnie. Rozwiązaniem tej sytuacji - zdaniem nowego właściciela - jest tylko i wyłącznie podpisanie nowej umowy najmu, w której zajmowany przeze mnie lokal zostałby mi wydany na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. W trakcie trwania umowy najmu przeprowadziłem w lokalu remont generalny, który w znaczący sposób podniósł walory użytkowe lokalu. Nowy właściciel absolutnie nie przywiązuje do tego wagi, twierdząc iż dla niego stanem wyjściowym stanu technicznego lokalu jest stan w którym znajdował się lokal w trakcie zakupu/sprzedaży. Czy nieujawnienie w księdze wieczystej czyni moją umowę nieważną dla nowego właściciela? Jeżeli tak to od kogo mogę dochodzić odszkodowania za przedwczesne wygaśnięcie umowy? A jeżeli nie, to czy syndyk masy upadłościowej może być traktowany jako organ państwowy i czy w związku z tym posiadam umowę z datą pewną, która obowiązuje również nowego właściciela?"
Odpowiedź prawnika: Sprzedaż wynajętej nieruchomości przez syndyka
Z podanego stanu faktycznego nie wynika jasno, w jaki sposób nabywca stał się nabywcą nieruchomości. Zakładamy jednak, ponieważ pisze pan o syndyku, że sprzedaż nastąpiła wskutek likwidacji majątku upadłego. Zgodnie z art. 108 prawa upadłościowego, sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym, a więc stosujemy art. 1002 kpc, zgodnie z którym, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jednym słowem, zastosowanie w opisywanym przypadku znajdzie art. 678 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Wskazany przepis ma zatem zastosowanie również, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony. Dla zastosowania omawianego przepisu nie ma znaczenia, czy nabywca wiedział w chwili nabywania rzeczy o istnieniu stosunku najmu, a najemca o zbyciu rzeczy przez wynajmującego. Zatem, dla wstąpienia nabywcy w stosunek najmu nie jest konieczne ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej. Gdyby umowa taka została ujawniona w księdze wieczystej, miałoby to taki skutek, że nie można było jej wypowiedzieć w sposób wskazany w art. 678 kc, a zatem obowiązywałaby ona bezwzględnie nabywcę.
Reasumując, w opisywanym przypadku, nabywca nieruchomości wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, a zatem nie może podnosić, że zajmuje Pan lokal bez tytułu prawnego.
Pozostaje jeszcze do rozwiązania kwestia, czy posiadana przez Pana umowa jest umową z datą pewną, gdyż w takiej sytuacji nabywca nie byłby uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu przed upływem okresu, na który została ona zawarta. Zgodnie z art. 81 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).
Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:
-
w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;
-
w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.
Na gruncie tego przepisu wyróżnia się datę pewną sensu stricto i datę pewną sensu largo i istnieją kontrowersje, czym jest umowa z datą pewną. Odrywając się od tych problemów, można jednak wskazać co następuje. Syndykiem, nadzorcą sądowym albo zarządcą może być osoba fizyczna posiadająca odpowiednią licencję. Syndykiem, nadzorcą sądowym albo zarządcą może być również spółka handlowa, której wspólnicy ponoszący odpowiedzialność za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem albo członkowie zarządu reprezentujący spółkę posiadają taką licencję.
Tak więc syndyk nie jest organem państwowym, a sporządzone przez niego dokumenty nie są, co do zasady, dokumentem urzędowym. Jednym słowem, umowa zawarta z syndykiem nie jest umową z datą pewną (o ile, oczywiście, nie posiada innych cech wskazujących na istnienie daty pewnej).