Odpowiedź prawnika: Wynajęcie lokalu a rozliczenie z fiskusem
W myśl przepisu art. 10 ust. 1 pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof), najem stanowi źródło przychodów, nawet jeśli wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej. Różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z najmu w ramach działalności gospodarczej a przychodem z najmu spoza działalności gospodarczej sprowadza się do momentu powstania przychodu. W przypadku przychodu z najmu osoby nie prowadzącej działalności gospodarczej przychód powstaje w dacie otrzymania pieniędzy lub postawienia ich do dyspozycji podatnika, zaś w ramach działalności gospodarczej przychód powstaje niezależnie do terminu zapłaty (kwoty należne, choć niezapłacone).
W myśl przepisu z art. 44 ust. 1 i pkt. 2 ustawy pdof, podatnicy - wynajmujący jeśli wybrali opodatkowanie dochodów z najmu na zasadach ogólnych, winni bez wezwania organu podatkowego wpłacać zaliczki na podatek z tytułu najmu, wyliczanej wg skali podatkowej. Rozliczanie zaliczek w roku podatkowym następuje na deklaracjach PIT5.
Natomiast podatnik uzyskujący przychody z najmu, ale nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, może wybrać opodatkowanie uzyskanych przychodów w formie ryczałtu (dla osób zawierających umowy najmu w ramach działalności gospodarczej ta forma opodatkowania z art. 1 pkt. 2 ustawy o podatku zryczałtowanym została wykluczona). Wybór tej formy, powinien być zgłoszony przez podatnika do urzędu skarbowego do 20-go stycznia roku podatkowego, bądź przed podpisaniem umowy najmu. Stawka ryczałtu (art. 12 ust. 1 ustawy o podatku ryczałtowym) wynosi 8,5% przychodów, jeśli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4.000 Euro. W przypadku przekroczenia tego limitu od nadwyżki liczy się 20% podatku. Wybór rozliczenia przychodów z najmu w formie ryczałtu oznacza brak obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, jeśli wartość tych przychodów określa pisemnie zawarta umowa. Należy zaznaczyć że do przychodów z najmu wynajmującego zalicza się wszelkie opłaty (czynsz, media) ponoszone przez najemcę, choćby płacone były bezpośrednio na rzecz dostawcy usług.
Z kolei ustawa o podatku od towarów i usług (VAT) w art. 15 ust. 2 wprowadza na potrzeby zrozumienia obowiązku podatkowego VAT „swoją” definicję działalności gospodarczej: czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przypuszczalnie - z zadanego pytania to nie wynika - mamy jednak do czynienia z usługą ciągłą, a zatem usługa najmu objęta jest przepisami ustawy o VAT. Jednakże podatnik (wynajmujący) może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT jeśli:
-
najem dokonywany jest na cele mieszkaniowe - stosuje się zwolnienie z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT
-
najem dokonywany jest na inne cele niż mieszkaniowe (np. dla firmy), wówczas podatnik może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT określonego w art. 113 limitem obrotu w roku podatkowym do 10.000 Euro (43.800 zł w roku 2005). W przypadku przekroczenia tej wartości najem będzie podlegać podatkowi VAT (22%).
