Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Dla udzielenie odpowiedzi na pytanie konieczne jest przytoczenie obszernego fragmentu uzasadnienia powołanego w pytaniu wyroku sądu :
„Obecnie począwszy od zmiany stanu prawnego dokonanego z dniem 5 grudnia 1990 r. - w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. 1990 r. Nr 79 poz. 464) - nie jest kwestionowany pogląd, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawny. Dotyczy to zarówno pierwszej opłaty, jak i opłat rocznych. Obowiązek uiszczania opłat wynika wprost z ustawy, jednak ustalenie wysokości opłaty rocznej następuje w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 29 i art. 62 u.g.n. Oraz art. 239 kc), w przypadku zaś nabycia użytkowania wieczystego z mocy prawa przez państwowe i komunalne osoby prawne, warunki użytkowania wieczystego, w tym wysokość opłaty rocznej, ustala się w decyzji uwłaszczeniowej wojewody lub organu wykonawczego gminy (art. 200 ust.
1 pkt 3 u.g.n.). Cywilnoprawny charakter opłaty rocznej potwierdza także obowiązujący tryb jej aktualizacji, która następuje w drodze wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty i złożenia oferty przyjęcia jej nowej wysokości, z poddaniem tego trybu kontroli sądowej (art. 77-81 u.g.n.). Do egzekwowania należności z tytułu opłat właściwa jest egzekucja sądowa (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 1994 r. III CZP 36/94 OSNCP 1994/11 poz. 209 i z dnia 25 czerwca 1997 r. III CZP 23/97 OSNC 1997/12 poz. 188).
Skoro cywilnoprawny charakter opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie budzi wątpliwości, należy postawić pytanie, za co płaci użytkownik wieczysty, zważywszy że przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste uiszcza pierwszą opłatę w wysokości 15-25% ceny tej nieruchomości, a nabywając własność nieruchomości na podstawie art. 32 u.g.n. lub w drodze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (art. 4a ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego), zobowiązany jest uiścić cenę nieruchomości pomniejszoną o kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości według stanu na dzień sprzedaży (art. 69 u.g.n.). (...) Podstawowym uprawnieniem użytkownika wieczystego jest możliwość korzystania z cudzego gruntu z wyłączeniem innych osób (art. 233 kc). Zarówno w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2002 r. I CKN 1516/99 OSNC 2003/2 poz. 23) przyjmuje się, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z nieruchomości gruntowej skarbowej lub samorządowej, w granicach określonych przez ustawę i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Podstawą prawną tego świadczenia jest więc umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, z którą ustawa wiąże obowiązek uiszczania opłaty rocznej (art. 238 kc). Konsekwentnie należy przyjąć, że jeśli „trwanie" prawa użytkowania wieczystego ustało na skutek wygaśnięcia, to odpadła podstawa prawna świadczenia opłaty rocznej (...). Analiza obowiązującego stanu prawnego pozwala przyjąć, że czasowy charakter prawa użytkowania wieczystego przesądza de lege lata ścisły związek opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego z okresem trwania tego prawa w ciągu roku, za który właścicielowi nieruchomości przysługuje ta należność. Jedynie takie rozwiązanie godzi właściwe interesy Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z interesami dotychczasowych użytkowników wieczystych w świetle zasady demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej, wyrażonej w art. 2 Konstytucji".
Jak wynika z powyższego, Sąd Najwyższy w powołanym wyroku uzależnił obowiązek wnoszenia opłaty od trwania użytkowania wieczystego, a więc braku jego wygaśnięcia. W przedmiotowym stanie faktycznym mamy do czynienia z przeniesieniem użytkowania - stąd przytoczone w stanie faktycznym orzeczenie SN nie będzie znajdowało zastosowania wprost.
Jednakże na podstawie tezy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2002 r. (I CKN 1516/99 OSNC 2003/2 poz. 23) przytoczonej powyżej można uznać, że, skoro opłata stanowi ekwiwalent pieniężny za korzystanie z nieruchomości, to uiszczona opłata byłaby w części, w jakiej w danym roku zbywca użytkowania nie był już użytkownikiem, nienależna. Jednakże w tym orzeczeniu Sąd Najwyższy nie stwierdził bynajmniej, że właściciel nie ma prawa domagać się od „starego" użytkownika, opłaty rocznej. Uznał jedynie, że jego roszczenie nie korzysta z ochrony opierając się na art. 5 k.c. Na podstawie orzecznictwa nie można więc powiedzieć, że w przypadku przeniesienia użytkowania dochodzi do nienależnego świadczenia w rozumieniu art. 410 k.c. w postaci części opłaty rocznej proporcjonalnej do okresu, kiedy użytkownikiem wieczystym była inna osoba.
Trudno rozstrzygnąć przedstawione zagadnienie w świetle orzecznictwa - przepisy prawa zaś nie regulują go wprost, brak również jednolitego stanowiska doktryny i praktyki. Stąd można jedynie zaproponować rozwiązanie, polegające na domaganiu się opłaty za użytkowanie wieczyste od obu użytkowników, proporcjonalnie do okresu, w jakim, w danym podlegającym opłacie roku, byli uprawnionymi użytkownikami wieczystymi. Taki pogląd wynikałby z analogicznego zastosowania tezy wyroku powołanego w zadanym pytaniu („opłata roczna za użytkowanie wieczyste za rok, w którym nastąpiło przekształcenie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku"). Niezależnie od tego pojawiają się postulaty, by opłatę roczną płacił ten, kto był użytkownikiem wieczystym w dniu 31 marca tego roku. Opłata roczna jest płatna z góry za cały rok, jest niepodzielna i należy ją uiścić za cały rok, niezależnie od tego, w którym miesiącu nastąpiło przeniesienie tego prawa na inny podmiot. Nabywca może jednak umówić się ze zbywcą co do sposobu rozliczenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za rok zawierania umowy.