Immisje - czyli co zrobić, jeżeli sąsiad zakłóca korzystanie z mieszkania lub działki?

Czym są immisje sąsiedzkie?

Pomiędzy sąsiadami nieruchomości bardzo często dochodzi do napięć, które powodują, że mieszkanie w danych warunkach staje się uciążliwe. Spowodowane jest to niejednokrotnie tym, że właściciel określonego gruntu wykonuje pewne działania, których skutek odczuwalny jest w obrębie nieruchomości sąsiedniej - na przykład wytwarzanie hałasu, przykrych zapachów, zanieczyszczanie powietrza czy zakłócenia odbioru radiowego lub telewizyjnego.

Definicja immisji

Immisje to oddziaływania na nieruchomość sąsiednią, które nie polegają na fizycznym wtargnięciu na grunt sąsiada, ale na czynnościach dokonywanych na gruncie własnym, których skutki występują na gruncie sąsiednim.

Najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć, że spokój zakłóca korzystanie z dalszej nieruchomości. Dlatego sąsiedztwo należy rozumieć szeroko - nie tylko bezpośrednie, ale także dalsze. Przykładowo, huta znajdująca się 1 kilometr od Twojej nieruchomości i wytwarzająca opary znacznie przekraczające dopuszczalne normy również może być źródłem immisji.

Rodzaje immisji - bezpośrednie vs pośrednie

Immisje bezpośrednie

Polegają na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków, opadów) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń. Wywołują skutek podobny jak fizyczna ingerencja i dlatego są zawsze zakazane.

Immisje pośrednie

Polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (hałasy, pyły, gazy, dym, wstrząsy, fale elektromagnetyczne). Są dozwolone w granicach przeciętnej miary.

Immisje pośrednie można dalej podzielić na:

  • Materialne - polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (hałasy, pyły, wibracje)
  • Niematerialne - oddziałujące tylko na sferę psychiki właściciela, poczucie bezpieczeństwa czy estetyki (np. obawa spowodowana zgromadzeniem materiałów łatwopalnych)

Kiedy immisje są zakazane?

Podstawowym przepisem regulującym tę kwestię jest art. 144 Kodeksu cywilnego, który stanowi:

Art. 144 k.c.

"Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

Kluczowym pojęciem jest tutaj "przeciętna miara", która jest oceniana przez sąd na podstawie:

  • Społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości
  • Stosunków miejscowych
  • Obiektywnych warunków panujących w środowisku
  • Odczuć przeciętnej osoby (nie subiektywnych odczuć konkretnej osoby)

Uwaga!

Jeśli sąsiednia nieruchomością jest lokalna kotłownia, możemy w większym stopniu tolerować emisję dymu niż w przypadku, gdy sąsiednią nieruchomością jest sanatorium dla chorych na astmę. Przeznaczenie terenu ma kluczowe znaczenie!

Jak walczyć z uciążliwym sąsiadem?

1
Rozmowa z sąsiadem

Zawsze warto najpierw porozmawiać z sąsiadem w celu polubownego usunięcia zakłóceń. Wiele konfliktów można rozwiązać przez zwykłą rozmowę i wzajemne zrozumienie.

2
Dokumentowanie naruszeń

Zbieraj dowody - rób zdjęcia, nagrania, prowadź dziennik zakłóceń z datami i godzinami. Wzywaj policję w przypadku naruszenia porządku publicznego.

3
Pisemne wezwanie

Skieruj do sąsiada pisemne wezwanie do zaprzestania działań zakłócających, wyznaczając rozsądny termin na ich zaniechanie.

4
Mediacja

Rozważ skorzystanie z mediacji - to szybszy i tańszy sposób rozwiązania konfliktu niż postępowanie sądowe.

5
Postępowanie sądowe

Jeśli poprzednie kroki nie przyniosą rezultatu, możesz wystąpić na drogę sądową z pozwem o zaprzestanie immisji.

Mediacja jako pierwsza opcja

W 2025 roku coraz większy nacisk kładzie się na alternatywne metody rozwiązywania sporów. Mediacja w sporach sąsiedzkich to szybka, tańsza i mniej stresująca alternatywa dla długotrwałego procesu sądowego.

Zalety mediacji

  • Szybkość - mediacja trwa zwykle kilka spotkań
  • Niskie koszty w porównaniu z procesem sądowym
  • Poufność postępowania
  • Możliwość wypracowania kreatywnych rozwiązań
  • Zachowanie dobrosąsiedzkich relacji

Mediator pomaga stronom wypracować wzajemnie akceptowalne rozwiązanie. Może to być na przykład ustalenie konkretnych godzin, w których dozwolona jest uciążliwa działalność, wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń czy okresowe ograniczenia.

Postępowanie sądowe krok po kroku

W razie immisji przekraczających dopuszczalną miarę właściciel może wytoczyć powództwo negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń na podstawie art. 222 § 2 w związku z art. 144 k.c.

Ważne!

W przypadku dokonania zabudowy, która zakłócałaby korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, nie ma znaczenia okoliczność, że zabudowa odbywa się zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę.

Sąd może nakazać:

  • Całkowite zaprzestanie działań stanowiących źródło immisji
  • Ograniczenie immisji do poziomu nieprzekraczającego przeciętnej miary
  • Podjęcie konkretnych działań technicznych (np. montaż filtrów, wygłuszenie)
  • Zapłatę odszkodowania za poniesione szkody

Najczęstsze przykłady immisji w 2025 roku

Hałas

Głośna muzyka, szczekanie psów, prace remontowe o nieodpowiednich porach, klimatyzacja, pompy ciepła

Zapachy

Grillowanie na balkonie, spalanie odpadów, hodowla zwierząt, kompostowniki

Zacienienie

Wysokie drzewa lub budynki ograniczające dostęp światła słonecznego

Wibracje

Prace budowlane, ciężki sprzęt, intensywny ruch pojazdów

Fale elektromagnetyczne

Stacje bazowe telefonii komórkowej, nadajniki WiFi wysokiej mocy

Odpływ wody

Kierowanie wód opadowych na sąsiednią działkę, problemy z kanalizacją

Dochodzenie odszkodowań za immisje

Jeżeli immisje wyrządziły szkodę, właściciel nieruchomości może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych (art. 415 k.c. i następne). Szkoda może mieć różne formy:

  • Szkoda rzeczywista - uszkodzenia budynku, roślin, sprzętu
  • Spadek wartości nieruchomości - zmniejszenie ceny rynkowej
  • Utracone korzyści - np. niemożność wynajmu lokalu
  • Koszty dodatkowe - np. naprawy, tymczasowe zakwaterowanie

Warunki przyznania odszkodowania

  • Wystąpienie zdarzenia szkodzącego
  • Powstanie rzeczywistej szkody
  • Związek przyczynowy między działaniem a szkodą
  • Przekroczenie przeciętnej miary przez immisje

Czego unikać w sporach sąsiedzkich?

Błędy, które mogą zaszkodzić Twojej sprawie

  • Samowolne odpowiadanie immisjami na immisje
  • Agresywne zachowanie wobec sąsiada
  • Brak dokumentacji naruszeń
  • Zbyt długie zwlekanie z reakcją
  • Kierowanie pozwu przeciwko niewłaściwej osobie

Pamiętaj, że droga sądowa powinna być ostatecznością. Każdy spór sąsiedzki to inwestycja w długofalowe relacje z osobami, z którymi będziesz mieszkać przez lata. Warto najpierw wyczerpać wszystkie możliwości polubownego rozwiązania konfliktu.

Kluczowe zasady w sporach sąsiedzkich

  • Zachowaj proporcjonalność reakcji do skali problemu
  • Dokumentuj wszystkie naruszenia systematycznie
  • Skonsultuj się z prawnikiem przed podjęciem kroków prawnych
  • Rozważ mediację jako pierwszą opcję
  • Pamiętaj o kosztach i czasie trwania procesu sądowego

Prawo sąsiedzkie ma na celu pogodzenie interesów wszystkich właścicieli nieruchomości. Jego istotą jest nałożenie - we wzajemnym interesie - pewnych obowiązków i ograniczeń, które umożliwiają spokojne współistnienie w gęstej zabudowie.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061)

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.