Kto ma obowiązek zwrotu bonifikaty za nabyte mieszkanie?

Nabywcą nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603) przed jej zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Przypomnijmy, iż zgodnie z przedmiotowym przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Jednakże, stosownie do art. 68 ust. 2a pkt 1 u.g.n., przepisu ust. 2 o zwrocie bonifikaty nie stosuje się w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Przepis ten budził wątpliwości odnośnie tego, kogo uważać należy za "zbywcę nieruchomości" - czy tylko nabywcę pierwotnego, czy też także jego osobę bliską, która nabyty od niego lokal zbyła następnie osobie trzeciej. Obecnie ustęp 2b ww. artykułu jednoznacznie obciąża obowiązkiem zwrotu bonifikaty także osobę bliską pierwotnego nabywcy, stan sprzed nowelizacji jest jednak niepewny.

SN zauważył, że pojęcie "nabywcy nieruchomości" może być rozumiane trojako:

1. w sensie ścisłym, jako określenie kontrahenta sprzedawcy nieruchomości skarbowej lub samorządowej, czyli bezpośrednio kupującego, a zatem tzw. nabywcę pierwotnego,

2. w sensie szerszym, obejmującym także spadkobierców kupującego oraz

3. w sensie najszerszym, przez zaliczenie do tej kategorii prawnej także osób bliskich pierwotnego nabywcy, które przed upływem karencji zbyły nieruchomość na rzecz osoby trzeciej.

Kwestii dotyczących spadkobierców SN nie rozważał, jako że nie było to przedmiotem wniosku Rzecznika.

SN stwierdził, że w potocznym znaczeniu bonifikata oznacza upust cenowy, na jaki godzą się strony w umowie. W takim znaczeniu obowiązek zwrotu odnosiłby się tylko do bezpośredniego (pierwotnego) nabywcy, ewentualnie jego spadkobierców, chyba że ustawa wyraźnie stanowiłaby inaczej (jak to ma miejsce w obecnym stanie prawnym). Z drugiej strony istnieją argumenty natury celowościowej, słusznościowej za tym, aby pojęcie "nabywca nieruchomości' rozumieć szerzej (patrz pkt 3). SN zauważył, że wąskie rozumienie tego pojęcia (patrz pkt 1) prowadzi do nierównego traktowania nabywcy pierwotnego i jego osób bliskich - Ci drudzy są w o wiele lepszej sytuacji, gdyż mogą swobodnie rozporządzać nieruchomością bez obaw o konieczność zwrotu bonifikaty. Sprzeciw budzi też to, że mogą z dużym zyskiem odsprzedać lokal - kosztem środków publicznych.

Jednakże SN szerokiej wykładni nie przyjął. Zdaniem SN nie pozwala na to "słowniczek" zawarty w u.g.n., który nie utożsamia "nabywcy" z "osobą bliską". Dalej - obowiązek zwrotu bonifikaty to poważna sankcja, a nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie. Wreszcie SN uznał, że przyjęcie szerokiej wykładni rodziłoby kolejne problemy - choćby z określeniem, kto ma bonifikatę zwrócić (nabywca pierwotny, czy osoba bliska) czy liczeniem terminu.

Ponadto - zdaniem SN - za wąskim rozumieniem przepisu przemawia także wykładnia systemowa, tj. znaczenie zwrotu "nabywca nieruchomości" stosowane w innych przepisach ustawy, a także i wykładnia historyczna, bowiem jako motyw zmiany (i dodania ustepu 2b) podawano, że dotychczas obowiązujące przepisy dotyczyły jedynie pierwotnych nabywców, co oznaczało, że w razie dalszego zbycia nieruchomości przez osobę bliską, organ nie miał możliwości wyegzekwowania należnych kwot z tytułu udzielonej bonifikaty.

Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego  z 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 130/07