Nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego i służebności gruntowej

7.12.2023

Nabycie przez zasiedzenie użytkowania wieczystego

Przedmiotem zasiedzenia jako sposobu nabycia może być prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa i położonych w granicach administracyjnych miast ,oraz grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego (tj. gminy, powiatu lub województwa samorządowego).Ustawa o gospodarce nieruchomościami rozszerza zakres przedmiotowy użytkowania wieczystego i dopuszcza możliwość ustanowienia tego prawa na wszystkich nieruchomościach gruntowych należących do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego bez względu na ich przeznaczenie i położenie. Nieruchomości te nie mogą jednak wchodzić w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Użytkowanie wieczyste może być prawem przysługującym zarówno osobom fizycznym jak i osobom prawnym. Niezbędną przesłanką powstania prawa użytkowania wieczystego jest zawarcie umowy oraz wpis do księgi wieczystej, który to wpis ma charakter konstytutywny, tj. prawo tworzący.

W uchwale z 11 grudnia 1975 r. (sygnatura: III CZP 63/75) Sąd Najwyższy uchwalił zasadę prawną stwierdzającą dopuszczalność nabycia prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie, biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi. Możliwość nabycia w drodze zasiedzenia prawa wieczystego użytkowania jest ograniczona, ponieważ dotyczy tylko już ustanowionego wieczystego użytkowania na rzecz konkretnej osoby. Oznacza to, że niedopuszczalne jest zasiedzenie wieczystego użytkowania przez posiadacza nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy nieoddanej w użytkowanie wieczyste. Nie jest zatem dopuszczalne powstanie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie.

Zasiedzenie nie jest generalnym sposobem powstawania praw rzeczowych. Natomiast sama dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie już ustanowionego prawa użytkowania wieczystego wynika z samej natury tego prawa pokrewnego prawu własności. Uzasadnia to stosowanie przepisów o zasiedzeniu do wieczystego użytkowania w drodze analogii.

Dopuszczalne jest też nabycie prawa użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia przez kilka osób w udziałach.

Ponieważ użytkowanie wieczyste jest prawem, które może być ustanowione tylko na nieruchomościach (i tylko na wybranych), zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego następuje na analogicznych zasadach jak zasiedzenie własności nieruchomości.

Nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej

Na czym polega służebności gruntowa?

Zgodnie z art. 285 § 1 K.c., służebość gruntowa polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Przykład:

Przykładem takiej służebności jest służebność przechodu przez nieruchomość obciążoną do nieruchomości władnącej, służebność przejazdu, służebność okna, ustanawiana w sytuacji, gdy budynek usytuowany jest tak blisko nieruchomości sąsiedniej, że otwarcie okna doprowadziłoby do przekroczenia granicy; służebność oparcia budynku o mur sąsiada;służebność przegonu lub wypasu bydła, służebność czerpania wody ze źródła lub studni znajdujących się na sąsiednim gruncie.

Jak można zasiedzieć służebność gruntową?

Nabycie przez zasiedzenie służebności gruntowej reguluje art. 292 K.c., zgodnie z którym „służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.” Służebność gruntowa jest jedynym ograniczonym prawem rzeczowym (w przeciwieństwie do prawa własności, które daje pełnię uprawnień do rzeczy - w zasadzie właściciel może z rzeczy korzystać, rzecz zbyć, oddać, a nawet zniszczyć, ograniczone prawa rzeczowe dają możliwość korzystania tylko z pewnych, ograniczonych uprawnień do rzeczy), które może być przedmiotem zasiedzenia.

Nie można nabyć przez zasiedzenie służebności osobistej, gdyż ta - jak sama nazwa wskazuje - związana jest ściśle z osobą, a nie z nieruchomością, jak służebność gruntowa. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie jedynie wówczas, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W związku z tym, przedmiotem zasiedzenia może być jedynie służebność gruntowa czynna, polegająca na korzystaniu przez właściciela nieruchomości władnącej z nieruchomości obciążonej (tzn. na aktywnym działaniu właściciela nieruchomości władnącej na nieruchomości obciążonej). Nie podlega więc zasiedzeniu służebność widoku lub światła (polegająca na zakazie budowy pewnych budynków ponad określoną wysokość z uwagi na możliwość zaciemnienia nieruchomości władnącej). Zasiedzeniu może np. podlegać służebność przejazdu właściciela nieruchomości władnącej przez nieruchomość służebną.

Do zasiedzenia służebności gruntowej stosuje się odpowiednio zasady dotyczące nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. W celu zasiedzenia służebności konieczny jest więc upływ czasu analogiczny jak w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości (tj. 20 lub 30 lat).

Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od dnia przystąpienia przez samoistnego posiadacza służebności gruntowej do jej wykonywania, to znaczy do korzystania z ww. urządzenia w zakresie odpowiadającym treści służebności (tzn. korzystanie z uprawnień, jakie daje dana służebność gruntowa). Samoistne posiadanie służebności polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie służebności określonego rodzaju. Posiadanie musi polegać na korzystaniu ze służebności w sposób pozbawiony cech przypadkowości. Przeniesienie posiadania nieruchomości władnącej jest wystarczającą podstawą dla posiadacza do wykonywania posiadania w granicach, w jakich nastąpiło przeniesienie.

Ponieważ służebność jest prawem na rzeczy cudzej, dlatego właściciel nie może nabyć służebności przez zasiedzenie na swojej własnej nieruchomości.

O jakie "urządzenie" chodzi?

Aby doszło do zasiedzenia, konieczne jest istnienie na nieruchomości obciążonej trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie służebności danego rodzaju. Urządzenie to musi być w zasadzie wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności, tylko bowiem wtedy stanowi ono widoczny znak ostrzegający właściciela nieruchomości o korzystaniu z niej. Nie może to być urządzenie wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej. W uchwale z 9 sierpnia 2011 r. (sygnatura: III CZP 10/11) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że samoistny posiadacz może zasiedzieć służebność drogi koniecznej tylko w przypadku, gdy poczynił trwałe i widoczne urządzenie (wg art. 292 K.c.) własnym nakładem na nieruchomości sąsiedniej. Samo natomiast korzystanie z drogi urządzonej na nieruchomości sąsiedniej przez właściciela tej nieruchomości lub jej poprzednika prawnego w ogóle nie prowadzi do nabycia takiej służebności drogi koniecznej (tj. służebności dostępu do drogi publicznej) przez zasiedzenie.

Samo pojęcie „urządzenia” oznacza „wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Dlatego urządzeniem takim nie jest np. zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła”(tak: orzeczenie Sądu Najwyższego z 26 listopada 1959 r., sygnatura: 1 CR 516/59, oubl. w: OSN 1/62, poz. 8). Samo wyodrębnienie szlaku drogi z pozostałego obszaru nieruchomości, np. przez pozostawienie jej wolnej od drzew, nie wystarcza, natomiast utwardzenie szlaku drogowego, budowa mostku czy nasypu odpowiada już wymaganiu trwałego i widocznego urządzenia.

Urządzeniem takim dla służebności okna może być takie skonstruowanie okna, ażeby otwierało się na zewnątrz w przestrzeń nad gruntem sąsiednim.

Podstawa prawna:

ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami);
ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. - Ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm).