21.12.2017
A.J.
Zespół e-prawnik.pl
Jakie są zasady nabywania przez cudzoziemców nieruchomości, udziałów i akcji?
Nabycie przez cudzoziemca prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów czy akcji w spółkach handlowych z siedzibą na terytorium Polski będących właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Konieczny wniosek
W celu uzyskania zezwolenia cudzoziemiec powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie zezwolenia. Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w: ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Wnioski oraz dokumenty dotyczÄ…ce postÄ™powaÅ„ administracyjnych prowadzonych w Departamencie ZezwoleÅ„ i Koncesji można skÅ‚adać osobiÅ›cie w Biurze Podawczym Ministerstwa Spraw WewnÄ™trznych i Administracji – ul. Rakowiecka 2a w godzinach pracy: 8:00 - 16:00, lub przesyÅ‚ać drogÄ… pocztowÄ… na adres: ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa.
Przesyłkę pocztą kurierską należy kierować na adres: 02-591 Warszawa, ul. Rakowiecka 2a.
Wnioski przedstawicielstw dyplomatycznych Państw obcych w Polsce należy kierować za pośrednictwem Protokołu Dyplomatycznego Ministerstwa Spraw Zagranicznych.
Opłata skarbowa
Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia (albo innym wnioskiem) należy przedłożyć oryginał dowodu wpłaty opłaty skarbowej. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o opłacie skarbowej, obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie zezwolenia, o wydanie zaświadczenia, złożenia pełnomocnictwa do sprawy lub dokonania innych czynności podlegających opłacie skarbowej. Opłat skarbowych należy dokonywać przelewem na podany niżej numer rachunku bankowego lub w kasie Urzędu Miasta St. Warszawy Dzielnica Mokotów. Numer rachunku bankowego, na który należy wpłacać należności z tytułu opłat skarbowych:
Urząd Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawy
WydziaÅ‚ Budżetowo – KsiÄ™gowy
02-517 Warszawa ul. Rakowiecka 25/27
BANK HANDLOWY w Warszawie S.A.
18 1030 1508 0000 0005 5002 3113
SWIFT: CITIPLPX
Wysokość opłaty skarbowej:
- zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomoÅ›ci, udziałów, akcji – 1.570 zÅ‚
- promesa – 98 zÅ‚
- inna decyzja, do której majÄ… zastosowanie przepisy Kodeksu postÄ™powania administracyjnego – 10 zÅ‚
- peÅ‚nomocnictwo – 17 zÅ‚
- wydanie zaÅ›wiadczenia – 17 zÅ‚
NiezapÅ‚acona opÅ‚ata skarbowa od dnia wniesienia wniosku stanowi zalegÅ‚ość podatkowÄ…, od której naliczane sÄ… odsetki, o czym organ prowadzÄ…cy postÄ™powanie poinformuje organ podatkowy. W przypadku nie uiszczenia opÅ‚aty skarbowej w wyznaczonym terminie wniosek podlega zwrotowi na podstawie art. 261 § 1 i 2 Kodeksu postÄ™powania administracyjnego.
Od czego zależy uzyskanie zezwolenia?
Zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeśli:
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być
w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
- posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
- członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
- wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Zgodnie z art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, a w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.
Czy istnieje gotowy formularz wniosku, jaki obowiązany jest przedłożyć cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, akcji, udziałów w Polsce?
Jak wspomniano, nie ma gotowego formularza wniosku. Cudzoziemiec ubiegający się o zezwolenie Ministra winien przygotować wniosek oraz wymagane dokumenty zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Co powinien zawierać wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i jakie dokumenty należy przedłożyć wraz z wnioskiem?
Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać następujące elementy:
1) oznaczenia wnioskodawcy:
a) w przypadku osoby fizycznej - imiÄ™, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
- w przypadku osoby fizycznej - imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
- w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej - nazwy, adresu siedziby, oraz ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy, wyrażonej w procentach;
2) oznaczenia nabywanej nieruchomości:
a) w przypadku nieruchomości gruntowej - nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,
b) w przypadku nieruchomości budynkowej - numer porządkowy budynku, powierzchnię użytkową budynku w metrach kwadratowych, ulicę, miejscowość, gminę i województwo,
c) w przypadku lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności - numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal;
3) oznaczenia zbywcy:
a) w przypadku osoby fizycznej - imiÄ™, nazwisko, adres zamieszkania,
b) w przypadku osoby prawnej - nazwÄ™, adres siedziby;
4) określenia rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości;
5) celu nabycia nieruchomości, a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej - także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji;
6) źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.
W przypadku gdy wniosek dotyczy więcej niż 15 działek gruntu należy przedłożyć wykaz nabywanych nieruchomości, stanowiący integralną część wniosku, sporządzony stosownie do załącznika nr 2 wskazanego wyżej rozporządzenia. Wykaz nieruchomości należy przesłać też na nośniku elektronicznym lub pocztą elektroniczną na adres Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA: waii@mswia.gov.pl
W przypadku gdy cudzoziemiec będący osobą fizyczną ubiega się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych (czyli w każdym celu innym niż na potrzeby związane z wykonywaną ewentualnie osobistą działalnością gospodarczą lub rolniczą), powinien wskazać, czy jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości położonych w Polsce oraz podać dane dotyczące tych nieruchomości oraz określić podstawę ich nabycia.
Jeśli wniosek dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego lub użytkowego, to należy podać jego położenie, adres, numer księgi wieczystej, jeżeli jest założona dla lokalu, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej oraz określić nieruchomość wspólną poprzez wskazanie numeru działki gruntu i jej powierzchni. W przypadku gdy lokal nie ma założonej księgi wieczystej należy podać numer księgi wieczystej prowadzonej dla gruntu na którym znajduje się lokal.
Do wniosku trzeba dołączyć następujące dokumenty:
- dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską (np. odpis aktu małżeństwa, dokumenty z akt stanu cywilnego, decyzję zezwalającą na zmianę obywatelstwa, dokumenty potwierdzające faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu, zezwolenia na pobyt, Karta Polaka);
- odpis lub kserokopiÄ™ dokumentu tożsamoÅ›ci wnioskodawcy – w przypadku osób fizycznych, wyciÄ…g z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – w przypadku osób prawnych,
- dokumenty określające nieruchomość wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku:
- odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
- wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
- wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzajÄ…ca podziaÅ‚ bÄ…dź scalenie nieruchomoÅ›ci – w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstaÅ‚a w wyniku scalenia lub podziaÅ‚u,
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu oraz prawomocną decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzję
o warunkach zabudowy, jeśli przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone
w drodze ww. decyzji
- oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca (oświadczenie to może mieć dowolną formę pisemną, jak również formę aktu notarialnego),
- w przypadku cudzoziemców będących osobami prawnymi dokumenty, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku, wskazujące na posiadanie środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwość finansowania działalności, a mianowicie:
- zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, że Wnioskodawca nie zalega z wpłatami należności budżetowych,
- zaświadczenie z właściwego oddziału ZUS, stwierdzające, iż Wnioskodawca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych,
- zaświadczenie z banku, w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący Wnioskodawcy, bądź jego udziałowca, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą, celem wykazania możliwości sfinansowania planowanej inwestycji na nieruchomości.
W przypadku gdy wniosek dotyczy lokalu mieszkalnego bądź lokalu użytkowego w zakresie dokumentów dotyczących nieruchomości należy przesłać odpis księgi wieczystej dla lokalu, a w razie jej braku dla gruntu, na którym znajduje się lokal, oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla gruntu, na którym znajduje się lokal.
Ponadto organ może żądać przedstawienia innych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy.
Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem dokonanym przez przysięgłego tłumacza.
Dokumenty mogą być składane w oryginale bądź kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego radcą prawnym, adwokatem lub doradcą podatkowym.
Szczegółowe wymogi co do treści wniosku oraz formy załączanych do niego dokumentów zawiera ww. rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczące wszystkich cudzoziemców bez względu na obywatelstwo lub siedzibę
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości omówione zostały w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy. Zgodnie
z przywołanym przepisem nie wymaga uzyskania zezwolenia:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego
i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków; - nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
- nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
- nabycie lub objęcie przez bank z siedzibą na terytorium Polski kontrolowany przez cudzoziemców, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających
z dokonanych czynności bankowych akcji lub udziałów w spółce, która jest lub stanie się w wyniku nabycia jej udziałów lub akcji cudzoziemcem i jest jednocześnie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości wskazane powyżej nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Nabywanie nieruchomości, udziałów i akcji przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej
Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości oraz akcji i udziałów w spółkach będących właścicielem bądź wieczystym użytkownikiem nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Nabywanie nieruchomości w drodze dziedziczenia
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego, bez względu na rodzaj nieruchomości, co oznacza iż nie zachodzi w tym przypadku konieczność uzyskania zezwolenia. Wyłączenie z obowiązku uzyskania zezwolenia odnosi się zarówno do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego, o ile osoby powołane do spadku na podstawie testamentu należą jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych. Ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy. Obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia dotyczy tylko dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemców nie należących do kręgu spadkobierców ustawowych.
Nabywanie lub obejmowanie udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego z siedzibą na terytorium Polski
Cudzoziemcy, z wyjątkiem cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego
i Konfederacji Szwajcarskiej, mają obowiązek uzyskać zezwolenie na nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółkach prawa handlowego z siedzibą na terytorium Polski, będących właścicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomości położonych na terytorium Polski. Mianowicie, zgodnie z art. 3e ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zezwolenia wymaga:
- nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Polski, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną,
- nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.
Zakres terytorialny Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym w kontekście art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Porozumienie o Europejskim Obszarze Gospodarczym zostało zawarte w 2 maja 1992 r. w Oporto. Stronami porozumienia są obecnie: Unia Europejska, Państwa Członkowskie Unii Europejskiej oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein. Zgodnie z art. 126 ust. 1 Porozumienia o EOG, jest ono stosowane do terytoriów, do których stosuje się Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską (obecnie jest to Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej), na warunkach określonych w tym Traktacie oraz do terytoriów Islandii, Lichtensteinu i Norwegii.
Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej oraz Traktat o Unii Europejskiej stanowią podstawę Unii i mają taką samą moc prawną. Terytorialny zakres stosowania Traktatów wyznacza art. 52 Traktatu o Unii Europejskiej, zgodnie z którym oba Traktaty stosuje się do państw członkowskich Unii Europejskiej oraz art. 355 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, który zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące terytorialnego stosowania obu Traktatów.
- Stosownie do art. 355 ust. 1 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej postanowienia Traktatów stosujÄ… siÄ™ do Gwadelupy Gujany Francuskiej, Martyniki, Reunionu, Saint-Barthélemy Saint-Martin, Azorów, Madery i Wysp Kanaryjskich.
W zwiÄ…zku z powyższym podmioty z siedzibÄ… w tych regionach objÄ™te sÄ… zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, co oznacza iż nie muszÄ… legitymować siÄ™ zezwoleniem ministra wÅ‚aÅ›ciwego do spraw wewnÄ™trznych. - Zgodnie z art. 355 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej kraje i terytoria zamorskie, których lista zawarta jest w zaÅ‚Ä…czniku II do Traktatu sÄ… stowarzyszone z UniÄ… EuropejskÄ… na szczególnych zasadach okreÅ›lonych w Części IV niniejszego Traktatu. SÄ… to kraje i terytoria pozaeuropejskie, które utrzymujÄ… szczególne stosunki z DaniÄ…, FrancjÄ…, Niderlandami i Zjednoczonym Królestwem, w tym m.in. Antyle Niderlandzkie (Bonaire, Curaçao, Saba, Sint–Eustasius, Sint–Marten) i Brytyjskie Wyspy Dziewicze. Traktatowe zasady stowarzyszenia krajów i terytoriów zamorskich z UniÄ… EuropejskÄ… precyzuje wydana na podstawie art. 187 Traktatu o ustanowieniu Wspólnoty Europejskiej (obecnie art. 203 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej), decyzja Rady 2001/822/WE z 27 listopada 2001 r. w sprawie stowarzyszenia krajów i terytoriów zamorskich ze WE – „Decyzja o Stowarzyszeniu Zamorskim” (Dz. Urz. L 314 z 30 listopada 2001 r. str. 1), która obowiÄ…zywaÅ‚a do 2011 r. Wskazać należy, iż w preambule Decyzji o Stowarzyszeniu Zamorskim Rada Unii Europejskiej stwierdziÅ‚a wyraźnie, iż kraje i terytoria zamorskie, mimo, iż nie sÄ… paÅ„stwami trzecimi, nie stanowiÄ… części jednolitego rynku (pkt 6) oraz że przepisy ogólne Traktatu i wynikajÄ…ce z nich ustawodawstwo nie stosuje siÄ™ automatycznie do krajów i terytoriów zamorskich, z wyjÄ…tkiem wyraźnych przepisów majÄ…cych efekt przeciwny. W zwiÄ…zku z powyższym, iż do krajów i terytoriów zamorskich stowarzyszonych z UniÄ… EuropejskÄ…, nie ma zastosowania Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, to nie ma do nich też zastosowania Porozumienie o EOG. Tak wiÄ™c przedsiÄ™biorcy krajów i terytoriów zamorskich stowarzyszonych z UniÄ… EuropejskÄ… nie sÄ… objÄ™ci zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców. Nie można ich bowiem zakwalifikować jako podmioty z EOG. MuszÄ… wiÄ™c co do zasady uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomoÅ›ci, udziałów i akcji.
- Stosownie do art. 355 ust. 3 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej postanowienia Traktatów stosują się do terytoriów europejskich, za których stosunki zewnętrzne odpowiedzialne jest Państwo Członkowskie. W praktyce przepis ten dotyczy wyłącznie Gibraltaru, który położony jest na południowym krańcu Półwyspu Iberyjskiego i stanowi terytorium zależne Wielkiej Brytanii. W 1973 r. razem w Wielką Brytanią wszedł do Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (później Wspólnota Europejska), a następnie w 1993 r. do Unii Europejskiej. W związku z tym, iż Gibraltar jest objęty postanowieniami Traktatów, mają do tego terytorium zastosowanie także postanowieniami Porozumienia o EOG. Tak więc podmioty z siedzibą na Gibraltarze, na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, objęte są zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, co oznacza iż nie muszą legitymować się zezwoleniem.
- Wyspa Man oraz znajdujące się na Kanale La Manche, Wyspy Normandzkie (tj. wyspa Jersey oraz zespół wysp zaliczanych do tzw. baliwatu Guernsey) stanową dependencje Wielkiej Brytanii. Nie wchodzą one w skład Wielkiej Brytanii, ale są politycznie od niej zależne. Zakres stosowania Traktatów w odniesieniu do tych terytoriów określa art. 355 ust. 5 lit. c Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Zgodnie ze wskazanym przepisem Traktaty stosuje się do Wysp Normandzkich i Wyspy Man tylko w zakresie niezbędnym do zapewnienia stosowania ustaleń dotyczących tych wysp, zawartych w traktacie dotyczącym przystąpienia nowych Państw Członkowskich do Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (później Wspólnoty Europejskiej, obecnie Unii Europejskiej) oraz Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej podpisanym 22 stycznia 1972 r. Wskazane terytoria nie stanowią więc części Wspólnoty Europejskiej, a co za tym idzie nie ma do nich zastosowania Porozumienie o EOG. W związku z powyższym przedsiębiorcy z siedzibą na Wyspie Man i Wyspach Normandzkich nie są przedsiębiorcami EOG, nie są więc objęci zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co do zasady muszą więc uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, udziałów i akcji.
Czy cudzoziemiec pochodzący z Unii Europejskiej musi uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej?
Podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie mają obowiązku ubiegania się o wydanie zezwolenia Ministra na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym także lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej.
Czy nabycie udziału w gruncie, który jest nabywany wraz z lokalem mieszkalnym wymaga zezwolenia?
Nabycie udziału w gruncie związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania zezwolenia Ministra, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim ściśle związane (nieruchomość wspólna). Zezwolenia wymaga natomiast nabycie udziałów w odrębnych nieruchomościach tj. np. drogach dojazdowych, częściach osiedli, które nabywane są wraz z lokalem, ale stanowią odrębne nieruchomości, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Czy spółka z siedzibą w Polsce, w której większość udziałów mają podmioty cudzoziemskie będzie uważana za przedsiębiorcę unijnego?
Polska od 1 maja 2004 r. jest członkiem Unii Europejskiej, a zatem każda spółka mająca siedzibę na terytorium RP jest przedsiębiorcą unijnym.
Jak ustalić, czy nieruchomość ma charakter gruntu rolnego?
O tym, czy dana nieruchomość ma charakter gruntu rolnego organ może rozstrzygnąć tylko w drodze postępowania administracyjnego wszczętego z wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy.
W postępowaniu administracyjnym o wydanie cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości minister właściwy do spraw wewnętrznych ustala charakter rolny nieruchomości na podstawie dokumentów przedkładanych wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia, tj.: zaświadczenia z właściwego urzędu gminy o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, wypisu z ewidencji gruntów i budynków, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydanych stosownie do zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej wydanej stosownie do zapisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz klasyfikacji ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków stosownie do ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Ile trwa postępowanie w sprawie o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce?
PostÄ™powanie w sprawie o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci w Polsce zgodnie z art. 35 § 3 Kodeksu postÄ™powania administracyjnego, jako postÄ™powanie szczególnie skomplikowane trwa nie dÅ‚użej niż dwa miesiÄ…ce od dnia wszczÄ™cia postÄ™powania, o ile wraz z wnioskiem zostanÄ… zÅ‚ożone wszystkie dokumenty wymagane przepisami prawa zgodnie z ustawÄ… z dnia 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców (Dz.U. z 2016 r., poz. 1061 z późn. zm.) oraz zgodnie z rozporzÄ…dzeniem Ministra Spraw WewnÄ™trznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz dokumentów, jakie jest obowiÄ…zany przedstawić cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci (Dz. U. z 2012, poz. 729) oraz organy opiniujÄ…ce konkretnÄ… sprawÄ™ (obligatoryjnie Minister Obrony Narodowej, Agencja BezpieczeÅ„stwa WewnÄ™trznego, a w przypadku gruntów rolnych Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi) zajmÄ… stanowisko w terminie do tego przewidzianym. Termin do zajÄ™cia stanowiska przez MON i MRiRW wynosi 14 dni, przez ABW - 30 dni, ale na wniosek organu opiniujÄ…cego może zostać przedÅ‚użony do dwóch miesiÄ™cy. Do dwumiesiÄ™cznego terminu okreÅ›lonego powyżej nie wlicza siÄ™ terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania okreÅ›lonych czynnoÅ›ci, okresów zawieszenia postÄ™powania oraz opóźnieÅ„ spowodowanych z winy strony (np. konieczność wyjaÅ›nienia rozbieżnoÅ›ci pomiÄ™dzy treÅ›ciÄ… wniosku a zaÅ‚Ä…czonymi dokumentami, dostarczenia dodatkowych dokumentów itp.) albo z przyczyn niezależnych od organu (art. 35 § 5 kpa). Z uwagi na powyższe w praktyce postÄ™powanie administracyjne prowadzone w ww. zakresie, z uwagi na obszernÄ… korespondencjÄ™, konieczność uzyskania opinii innych organów i instytucji może trwać do 2, 3, 4 miesiÄ™cy, a w niektórych przypadkach nawet dÅ‚użej.
Więcej informacji
Zapytania ogólne proszę kierować drogą elektroniczną do MSWiA: waii@mswia.gov.pl lub fax-em: 22 848-97-81. Wiążące stanowisko w kwestii konieczności lub braku konieczności legitymowania się przez dany podmiot zezwoleniem na nabycie nieruchomości, aukcji i udziałów Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji zajmuje tylko w drodze decyzji administracyjnej wydanej po przeprowadzeniu stosownego postępowania administracyjnego w przedmiocie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości, akcji i udziałów wszczętego na wniosek cudzoziemca i w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w tym postepowaniu.
Informacje dotyczące postępowań administracyjnych będących w toku udzielane są stronom postępowań lub ich pełnomocnikom, po podaniu numeru sprawy, pod numerami telefonów:
- 22 60-118-70 - zezwolenia na nabycie nieruchomości, akcji, udziałów przez cudzoziemców,
- 22 60-116-02 – informacja ogólna.
Dyżury telefoniczne prowadzone są we wtorki i czwartki w godzinach 9:00-11:00.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1061 z późn. zm.);
- rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. z 2012 r., poz. 729);
- ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1827);
- ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 23, z późn. zm.).
Potrzebujesz porady prawnej?
Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców
Czym jest zezwolenie? Zacznijmy od końca: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, co do zasady wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (dalej: MSWiA) jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister (...)
Na stronach MSWiA znajduje się projekt rozporządzenia, które miałoby zostać wydane przez Ministra MSWiA na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Czego miałoby dotyczyć rozporządzenie? Akt miałby określać: szczegółowe informacje, dotyczące okoliczności wskazanych (...)
NIK o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych
Cudzoziemcy stają się posiadaczami gruntów rolnych w Polsce w drodze nabycia udziałów w polskich spółkach, które są właścicielem ziemi. MSW nie posiada jednak pełnych danych, o skali nabywania polskich gruntów przez cudzoziemców. Dane resortu są 3-4 krotnie niższe od stanu rzeczywistego. (...)
MSW nie posiada pełnych danych, o skali nabywania polskich gruntów przez cudzoziemców
Cudzoziemcy stają się posiadaczami gruntów rolnych w Polsce w drodze nabycia udziałów w polskich spółkach, które są właścicielem ziemi. MSW nie posiada jednak pełnych danych, o skali nabywania polskich gruntów przez cudzoziemców. Dane resortu są 3-4 krotnie niższe od stanu rzeczywistego. (...)
Nowe rozporządzenie w sprawie ogólnych zezwoleń dewizowych
Minister Finansów wydał nowe rozporządzenie w sprawie ogólnych zezwoleń dewizowych. Wejdzie ono w życie 3 października 2007 r. Konieczność wydania nowego rozporządzenia wiąże się z ostatnią nowelizacją Prawa dewizowego, którą omówiono w opracowaniu: Liberalizacja obrotu (...)
Zmiany w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
1 maja 2004 r. weszła w życie ustawa zmieniająca ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Warto zauważyć, że ustawa regulująca nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest aktem prawnym pochodzącym jeszcze sprzed wojny, a dokładnie z roku 1920 i wyróżnia się ona stosunkowo (...)
Podział majątku małżonków a roszczenia wierzycieli - opinia prawna
Stan faktyczny Z małżonkiem mamy rozdzielność majątkową. Nieruchomość, jaką nabyliśmy, była położona na gruncie, który na tamte czasy był w "wieczystej dzierżawie", ale w okresie późniejszym został z mocy ustawy przekształcony we współwłasność. Nieruchomość także figuruje (...)
Ponad 350 zezwoleń na zakup nieruchomości dla obcokrajowców
359 zezwoleń na nabycie nieruchomości uzyskali w zeszłym roku cudzoziemcy. Dotyczyły one gruntów rolnych jak i mieszkań. Jak podkreśla MSW, od pięciu lat liczba pozwoleń na kupno nieruchomości utrzymuje się na podobnym poziomie. Z przygotowanego przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych sprawozdania (...)
Opodatkowanie dochodów osób fizycznych i prawnych w przypadku połączenia lub podziału spółek
Jak ustalić dochód z połączenia lub podziału spółki?W związku z łączeniem się spółek, wspólnicy spółki dzielonej, przejmowanej lub spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki mogą otrzymać obok udziałów lub akcji spółki przejmującej bądź spółki nowo zawiązanej (...)
Konsekwencje podatkowe sprzedaży udziałów w spółce - opinia prawna
Stan faktyczny Poszukuję informacji na temat skutków prawno-podatkowych dla udziałowca w przypadku sprzedaży udziałów w spółce z o.o. Kapitał założycielski spółki wynosi 4 tys. zł. w roku 2000 i został podwyższony o 312 tys. aportem spółki cywilnej. W spółce jest (...)
Akcje własne spółki akcyjnej
Kiedy spóÅ‚ka może nabywać akcje wÅ‚asne?Nabycie akcji wÅ‚asnych przez spóÅ‚kÄ™ akcyjnÄ… zawsze stanowi wyjÄ…tek od zasady. Dlatego też przypadki, w których zasada ta nie obowiÄ…zuje, należy interpretować zawężajÄ…co.Zakaz nabywania akcji wÅ‚asnych przez spóÅ‚kÄ™ nie (...)
Wycofanie aportu ze spółki z o.o. i jej likwidacja - opinia prawna
Stan faktyczny Jesteśmy wspólnikami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Spółka poza zarejestrowaniem w Rejestrze Handlowym, założeniem konta bankowego, wyrobieniem NIP i REGON oraz zmianą siedziby dokonaną w 2000 roku nie miała żadnej aktywności i nie prowadziła żadnej działalności (...)
Zmiany w ksh - spółki kapitałowe
Częściowa zmiana regulacji spóÅ‚ek kapitaÅ‚owych ma sÅ‚użyć gÅ‚ównie usprawnieniu ich funkcjonowania i obejmuje przede wszystkim liberalizacjÄ™ niektórych wymogów dotyczÄ…cych spóÅ‚ek (np. obniżenie minimalnej wartoÅ›ci udziaÅ‚ów w spóÅ‚ce z o.o. (...)
Rewolucyjne zmiany w ośrodkach dla cudzoziemców
Dzieci do 15 roku życia, a nie do 13, tak jak wcześniej zakładał projekt ustawy o cudzoziemcach, nie będą umieszczane w ośrodkach strzeżonych dla cudzoziemców. Złagodzenie regulaminów wewnętrznych, zamknięcie oraz przebudowa ośrodka w Lesznowoli oraz szkolenia dla funkcjonariuszy Straży (...)
Ograniczenia w koncentracji przedsiębiorców
Ograniczenia wynikające z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów związane są z zamiarem połączenia sił dwu lub więcej przedsiębiorców, działających na tym samym rynku, w wyniku którego jedno z nich, lub nowe, przez nich utworzone, uzyska pozycję zagrażającą wolnej konkurencji. W (...)
Przejęcie przez Skarb Państwa niezagospodarowanych nieruchomości niewzruszalne?
TrybunaÅ‚ Konstytucyjny odniósÅ‚ siÄ™ do kwestii możliwoÅ›ci wznowienia postÄ™powania, stwierdzenia nieważnoÅ›ci i uchylenia lub zmiany decyzji o przejÄ™ciu przez Skarb PaÅ„stwa nieruchomoÅ›ci, na których wÅ‚aÅ›ciciele nie gospodarowali osobiÅ›cie lub przy pomocy czÅ‚onków rodziny (...)
Opłaty skarbowe - Zezwolenia, pozwolenia, koncesje
Przedmiot opÅ‚aty skarbowejStawkaZwolnienia od opÅ‚aty skarbowej1. Od zezwolenia na zawarcie małżeÅ„stwa, o którym mowa w art. 4 Kodeksu rodzinnego i opiekuÅ„czego39,- zÅ‚ 2. Od zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony340,- zÅ‚Zezwolenie udzielane cudzoziemcowi korzystajÄ…cemu (...)
Wniosek o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym dotyczył w tej sprawie wykładni art. 4, 9 ust. 2 lit. e) oraz art. 13 część B lit. d) pkt 6 VI Dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw (...)
24 marca 2021 r. TrybunaÅ‚ Konstytucyjny publicznie ogÅ‚osiÅ‚ wyrok wydany na posiedzeniu niejawnym w sprawie skargi konstytucyjnej dotyczÄ…cej uregulowaÅ„ ustalajÄ…cych zasady dokonywania zamiany akcji spóÅ‚ek konsolidowanych na akcje spóÅ‚ek konsolidujÄ…cych w ramach procesu konsolidacji (...)
Nowe zasady kształtowania stosunków kapitałowych w spółkach akcyjnych
Projekt nowelizacji Kodeksu spóÅ‚ek handlowych, który obecnie znajduje siÄ™ w Sejmie, zakÅ‚ada przede wszystkim uÅ‚atwienie i przyspieszenie dokonywania czynnoÅ›ci, których przedmiotem sÄ… stosunki kapitaÅ‚owe w spóÅ‚kach akcyjnych, tj. wnoszenie wkÅ‚adów niepieniężnych, (...)
