Ochrona konsumentów co do umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa

Niedawne orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości dotyczyło sporu o pożyczkę hipoteczną.

Zgodnie z prawem niemieckim od końca lat 80. bank finansował zakup starych mieszkań. Spółka Heinen & Biege GmbH, która pośredniczy w świadczeniu usług finansowych i usług związanych z nieruchomościami, zajęła się sprzedażą tych mieszkań i pośrednictwem w finansowaniu transakcji. Pracownik tej Spółki zaproponował małżeństwu Schulte przystąpienie do programu inwestycyjnego polegającego na zakupie nieruchomości finansowanej za pomocą kredytu. Mieszkanie przeznaczone na sprzedaż miało być zajęte przez osoby trzecie, a ze względów podatkowych jego zakup miał być w całości finansowany z pożyczki. Małżonkowie Schulte kupili mieszkanie. Umowa sprzedaży została podpisana u notariusza zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie krajowymi przepisami prawnymi. Wyłącznie w celu finansowania tego kupna małżonkowie Schulte zaciągnęli w banku pożyczkę, zabezpieczoną długiem gruntowym w tej samej wysokości obciążającym nabyte mieszkanie. Małżonkowie Schulte przyjęli osobistą odpowiedzialność za spłatę długu gruntowego i odnośnie do umowy pożyczki zgodzili się na natychmiastową, przymusową egzekucję z całości ich majątku, przyjeli na siebie również inne zobowiązania narzucone przez bank finansujący tę inwestycję. Po zawarciu wszystkich umów i ustanowieniu zabezpieczeń przewidzianych w umowie pożyczki bank na pisemne polecenie małżonków Schulte wypłacił całą kwotę pożyczki bezpośrednio spółce sprzedającej nieruchomość mieszkaniową. Z uwagi na niewykonanie zobowiązania do miesięcznej spłaty zgodnie z umową pożyczki bank wypowiedział tę umowę, zażądał natychmiastowego zwrotu pożyczki i ze względu na brak zapłaty przystąpił do przymusowej egzekucji tej umowy na podstawie aktu notarialnego. Następnie małżonkowie Schulte odstąpili od umowy pożyczki na podstawie przepisu krajowego i wnieśli do sądu powództwo przeciwegzekucyjne. Według prawa niemieckiego bowiem odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego skutkuje anulowaniem umowy, a każda strona jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń i wynagrodzenia za korzystanie aż do momentu odstąpienia.

Porady prawne

Wobec sporu sądowego na powyższym tle, sąd zwrócił się do ETS z wnioskiem o wydanie orzeczenia prejudycjalnego przede wszystkim w kwestii, czy od małżonków Schulte (będących konsumentami), którzy skorzystali z prawa odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, bank może domagać się natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty pożyczki.

Trybunał dokonał tu wykładni przepisów wspólnotowych. Zgodnie bowiem z art. 8 dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa (Dz.U L 372, str. 31), nie stanowi ona przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy przez państwa członkowskie UE bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objętej tą dyrektywą. Następnie dyrektywę stosuje się, zgodnie z jej art. 1, do umów zawartych pomiędzy przedsiębiorcami i konsumentami, z wyjątkiem niektórych umów wyliczonych w art. 3 ust. 2 tej dyrektywy w sposób wyczerpujący, a zwłaszcza umów dotyczących sprzedaży nieruchomości.

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 1 dyrektywy, ochrona przyznana konsumentowi, który zawarł umowę w warunkach akwizycji w domu, polega w szczególności na możliwości odstąpienia przez niego od umowy w terminie 7 dni od zawiadomienia go przez przedsiębiorcę o przysługującym mu prawie do odstąpienia, zaś przedsiębiorca jest zobowiązany do zawiadomienia go zgodnie z art. 4 akapit pierwszy dyrektywy. Z jednej strony zatem dyrektywa ma na celu ochronę konsumenta przed niebezpieczeństwem wynikającym z okoliczności zawarcia umowy poza lokalem przedsiębiorcy i że z drugiej strony ochrona konsumenta jest realizowana w dyrektywie poprzez ustanowienie prawa do odstąpienia.

Jeśli chodzi o następstwa odstąpienia, dyrektywa przewiduje w art. 5 ust. 2, że wskutek odstąpienia konsument jest zwolniony od wszelkich zobowiązań wynikających z umowy, a w art. 7, że skutki prawne odstąpienia określa prawo krajowe.

Trybunał rozstrzygnął wątpliwości co do interpretacji powyższych przepisów wspólnotowych, jaką należy przyjąć w opisanym stanie faktycznym, następującym wyrokiem.

1) Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej przez kredyt i w ramach której negocjacje przedumowne miały miejsce zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy pożyczki służącej wyłącznie finansowaniu w warunkach akwizycji w domu;

2) Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedynym skutkiem odstąpienia od umowy pożyczki jest anulowanie umowy pożyczki, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostałaby udzielona pożyczka, gdyby nie nabyto nieruchomości.

3) Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się:

zobowiązaniu konsumenta, który skorzystał z prawa do odstąpienia zgodnie z tą dyrektywą, do zwrotu pożyczkodawcy kwoty pożyczki, chociaż pożyczka - zgodnie z planem sporządzonym dla celów inwestycji finansowej - służy wyłącznie finansowaniu nieruchomości i jest bezpośrednio wypłacona sprzedawcy nieruchomości,

żądaniu natychmiastowej spłaty pożyczki,

przepisom krajowym, które przewidują w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, że konsument zobowiązany jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz pożyczkodawcy odsetek stosowanych na rynku.

Jednak w sytuacji gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu art. 4 dyrektywy 85/577 zobowiązuje Państwa Członkowskie, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia się takiego ryzyka.

Z powyższego wynika, iż wykonanie prawa do odstąpienia przewidzianego w art. 5 ust. 1 dyrektywy w odniesieniu do umowy pożyczki prowadzi na podstawie ust. 2 tego przepisu do anulowania zobowiązań konsumenta wynikających z wypowiedzianej umowy, co z kolei skutkuje przywróceniem sytuacji do pierwotnego stanu. Z tego względu wspomniana dyrektywa nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które w przypadku odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego przewidują, że konsument zobowiązany jest nie tylko do zwrotu kwoty otrzymanej na podstawie tej umowy, ale dodatkowo do zapłaty na rzecz pożyczkodawcy odsetek stosowanych na rynku. Nawet jeśli pożyczka służy wyłącznie finansowaniu kupna nieruchomości i jest wypłacona bezpośrednio sprzedawcy tej nieruchomości, dyrektywa nie sprzeciwia się zobowiązaniu konsumenta do zwrotu kwoty takiej pożyczki.

Mimo iż dyrektywa nie sprzeciwia się, by w zasadzie przepisy krajowe, które przewidują, że konsument musi natychmiast i w całości zwrócić pożyczkę wraz z odsetkami stosowanymi na rynku, jeśli odstępuje od umowy pożyczki, były stosowane do sytuacji, w której przedsiębiorca spełnił obowiązek zawiadomienia konsumenta zgodnie z art. 4, to nie obowiązuje to jednak koniecznie w sytuacji, w której przedsiębiorca nie spełnił tego obowiązku.

W związku z tym należy przypomnieć, że zgodnie z art. 4 akapit trzeci dyrektywy państwa członkowskie zapewnią ustanowienie właściwych środków ochrony konsumentów w krajowym ustawodawstwie, w przypadku gdy informacje dotyczące prawa do odstąpienia nie zostaną dostarczone.

Gdyby bank zawiadomił konsumenta o przysługującym mu prawie odstąpienia, konsument mógłby uniknąć ryzyka związanego z takimi inwestycjami jak inwestycje będące przedmiotem sprawy toczącej się przed sądem krajowym. Z tego względu art. 4 dyrektywy zobowiązuje państwa UE, by dbały o to, żeby ich prawo chroniło konsumentów, którzy nie mogli uniknąć takiego ryzyka, poprzez przyjęcie środków, które pozwalają ustrzec konsumenta od poniesienia konsekwencji urzeczywistnienia się takiego ryzyka

Co istotne, skutki odstąpienia od umowy dla umowy kupna nieruchomości i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości, które nastąpiło zgodnie z dyrektywą, określa prawo krajowe. Wprawdzie więc umowa kredytu hipotecznego wchodzi w zakres stosowania wskazanej dyrektywy, jednak skutki ewentualnego odstąpienia od tej umowy, które nastąpiło zgodnie z dyrektywą, dla umowy kupna nieruchomości i dla ustanowienia zabezpieczenia na nieruchomości określa prawo krajowe. Ponadto ETS uznał, iż chociaż dyrektywa nie wyklucza, by prawo krajowe stanowiło w przypadku dwóch umów wiązanych, które tworzą jedną całość pod względem gospodarczym, że odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego ma wpływ na ważność umowy sprzedaży nieruchomości, jednak w takim przypadku jak opisany przez sąd krajowy nie przewiduje obowiązkowo takiego rezultatu.

Orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości z dnia 25 października 2005 r. w sprawie C-350/03 - Elisabeth Schulte, Wolfgang Schulte przeciwko Deutsche Bausparkasse Badenia AG, http://curia.eu.int


A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika