Ochrona konsumentów co do umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa
Niedawne orzeczenie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości dotyczyło sporu o pożyczkę hipoteczną.
Zgodnie z prawem niemieckim od końca lat 80. bank finansował zakup starych mieszkań. Spółka Heinen & Biege GmbH, która pośredniczy w świadczeniu usług finansowych i usług związanych z nieruchomościami, zajęła się sprzedażą tych mieszkań i pośrednictwem w finansowaniu transakcji. Pracownik tej Spółki zaproponował małżeństwu Schulte przystąpienie do programu inwestycyjnego polegającego na zakupie nieruchomości finansowanej za pomocą kredytu. Mieszkanie przeznaczone na sprzedaż miało być zajęte przez osoby trzecie, a ze względów podatkowych jego zakup miał być w całości finansowany z pożyczki. Małżonkowie Schulte kupili mieszkanie. Umowa sprzedaży została podpisana u notariusza zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie krajowymi przepisami prawnymi. Wyłącznie w celu finansowania tego kupna małżonkowie Schulte zaciągnęli w banku pożyczkę, zabezpieczoną długiem gruntowym w tej samej wysokości obciążającym nabyte mieszkanie. Małżonkowie Schulte przyjęli osobistą odpowiedzialność za spłatę długu gruntowego i odnośnie do umowy pożyczki zgodzili się na natychmiastową, przymusową egzekucję z całości ich majątku, przyjeli na siebie również inne zobowiązania narzucone przez bank finansujący tę inwestycję. Po zawarciu wszystkich umów i ustanowieniu zabezpieczeń przewidzianych w umowie pożyczki bank na pisemne polecenie małżonków Schulte wypłacił całą kwotę pożyczki bezpośrednio spółce sprzedającej nieruchomość mieszkaniową. Z uwagi na niewykonanie zobowiązania do miesięcznej spłaty zgodnie z umową pożyczki bank wypowiedział tę umowę, zażądał natychmiastowego zwrotu pożyczki i ze względu na brak zapłaty przystąpił do przymusowej egzekucji tej umowy na podstawie aktu notarialnego. Następnie małżonkowie Schulte odstąpili od umowy pożyczki na podstawie przepisu krajowego i wnieśli do sądu powództwo przeciwegzekucyjne. Według prawa niemieckiego bowiem odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego skutkuje anulowaniem umowy, a każda strona jest zobowiązana do zwrotu drugiej stronie otrzymanych świadczeń i wynagrodzenia za korzystanie aż do momentu odstąpienia.
Wobec sporu sądowego na powyższym tle, sąd zwrócił się do ETS z wnioskiem o wydanie orzeczenia prejudycjalnego przede wszystkim w kwestii, czy od małżonków Schulte (będących konsumentami), którzy skorzystali z prawa odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, bank może domagać się natychmiastowego i całkowitego zwrotu kwoty pożyczki.
Trybunał dokonał tu wykładni przepisów wspólnotowych. Zgodnie bowiem z art. 8 dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa (Dz.U L 372, str. 31), nie stanowi ona przeszkody dla wprowadzenia lub utrzymania w mocy przez państwa członkowskie UE bardziej korzystnych przepisów ochrony konsumentów w dziedzinie objętej tą dyrektywą. Następnie dyrektywę stosuje się, zgodnie z jej art. 1, do umów zawartych pomiędzy przedsiębiorcami i konsumentami, z wyjątkiem niektórych umów wyliczonych w art. 3 ust. 2 tej dyrektywy w sposób wyczerpujący, a zwłaszcza umów dotyczących sprzedaży nieruchomości.
Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 1 dyrektywy, ochrona przyznana konsumentowi, który zawarł umowę w warunkach akwizycji w domu, polega w szczególności na możliwości odstąpienia przez niego od umowy w terminie 7 dni od zawiadomienia go przez przedsiębiorcę o przysługującym mu prawie do odstąpienia, zaś przedsiębiorca jest zobowiązany do zawiadomienia go zgodnie z art. 4 akapit pierwszy dyrektywy. Z jednej strony zatem dyrektywa ma na celu ochronę konsumenta przed niebezpieczeństwem wynikającym z okoliczności zawarcia umowy poza lokalem przedsiębiorcy i że z drugiej strony ochrona konsumenta jest realizowana w dyrektywie poprzez ustanowienie prawa do odstąpienia.
Jeśli chodzi o następstwa odstąpienia, dyrektywa przewiduje w art. 5 ust. 2, że wskutek odstąpienia konsument jest zwolniony od wszelkich zobowiązań wynikających z umowy, a w art. 7, że skutki prawne odstąpienia określa prawo krajowe.
Trybunał rozstrzygnął wątpliwości co do interpretacji powyższych przepisów wspólnotowych, jaką należy przyjąć w opisanym stanie faktycznym, następującym wyrokiem.
1) Artykuł 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG z dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa należy interpretować w ten sposób, że wyłącza on z zakresu stosowania tej dyrektywy umowy sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli stanowią one jedynie część inwestycji finansowej, finansowanej przez kredyt i w ramach której negocjacje przedumowne miały miejsce zarówno w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości, jak i umowy pożyczki służącej wyłącznie finansowaniu w warunkach akwizycji w domu;
2) Dyrektywa 85/577 nie sprzeciwia się przepisom krajowym, które przewidują, że jedynym skutkiem odstąpienia od umowy pożyczki jest anulowanie umowy pożyczki, nawet jeśli chodzi o inwestycje finansowe, na które nie zostałaby udzielona pożyczka, gdyby nie nabyto nieruchomości.
