Stan faktyczny
Jestem właścicielem elektrowni wodnej. Teren, na którym ułożony jest rurociąg, należy do innego właściciela. Rurociąg jest ułożony w ten sposób, że część jest zakopana a część jest na powierzchni ziemi. Na terenie jednej działki zmieniłem trasę biegu rury, ale uzyskałem na to pisemną zgodę właściciela działki, zapłaciłem mu odszkodowanie - bez potwierdzenia. Energię sprzedaję zakładowi energetycznemu i kilkunastu prywatnym odbiorcom. W 2010 r. kończy się pozwolenie wodnoprawne i będę musiał uzyskać nowe. Czy właściciele działek, na których ułożony jest rurociąg, wg obecnego stanu prawnego, będą mogli zablokować mi uzyskanie nowego pozwolenia wodnoprawnego? Czy Wydział Ochrony Środowiska może odmówić mi udzielenia pozwolenia na dalszą eksploatację elektrowni w przypadku sprzeciwu właściciela działki, gdyż rurociąg leży na jego terenie? Czy na działce o powierzchni 3700 m2, gdzie rurociąg o średnicy fi 0,8m jest na gruncie i fizycznie zajmuje 80 m2, będę mógł nabyć prawo służebności gruntowej poprzez zasiedzenie? Czy jednak może to być nabycie własności poprzez zasiedzenie? O jaką powierzchnię działki mogę się starać? Według jakich zasad i koszty, w jakiej wysokości z tego powodu będę musiał ponieść? Czy w przyszłości, po podniesieniu terenu i zasypaniu rurociągu ziemią były właściciel będzie mógł domagać się odzyskania terenu? Czy właściciel, który wyraził zgodę na ułożenie rurociągu na jego terenie, może cofnąć pozwolenie, zmienić zdanie? Czy konkretnie jest jakieś ogólne prawo które mówi, że jeśli obiekt (tutaj rurociąg), legalnie zajmuje obcą własność (teren), to właściciel terenu nie może domagać się jego usunięcia? Czy stare niemieckie prawo (elektrownię wybudował Niemiec) ma zastosowanie do nowego porządku prawnego po II wojnie światowej w stosunku do tego rurociągu?
Opinia prawna
Analizując stan faktyczny stwierdzić należy, iż poruszono następujące zagadnienia:
Czy właściciele działek, na których ułożony jest rurociąg, wg obecnego stanu prawnego, będą mogli mi zablokować uzyskanie nowego pozwolenia wodnoprawnego?
Kwestia uzyskania nowego pozwolenia wodnoprawnego uregulowana jest w ustawie Prawo wodne z 18 lipca 2001 r.
(Dz.U. 05.239.2019) – rozdział 4. Zgodnie z art. 127 pkt 6 ustawy Prawo wodne – „Informacje o wszczęciu postępowania o wydanie pozwolenia wodnoprawnego właściwy organ (starosta, wojewoda, marszałek województwa) podaje do publicznej wiadomości. Ponadto art. 127 pkt 7 wskazuje, kto może być stroną postępowania, a mogą to być: wnioskodawca, właściciel wody, dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej, właściciel urządzenia wodnego, władający powierzchnią ziemi, oraz uprawniony do rybactwa, znajdujący się w zasięgu oddziaływania zamierzonego korzystania z wód lub planowanych do wykonania urządzeń. Ponadto stroną mogą być również organizacje ekologiczne.
Z związku z powyższym trzeba rozważyć następujące kwestie związane z koniecznością ubiegania się o kolejne pozwolenie wodnoprawne. Ponieważ Pana elektrownia obecnie działa, więc prawdopodobnie będzie się Pan ubiegał w 2010 r. o pozwolenie na szczególne korzystanie z wód tj. energetyczne wykorzystanie wody. Aby uzyskać takie pozwolenie, zgodnie z art. 132 ustawy Prawo wodne będzie Pan zobligowany przygotować operat w formie opisowej i graficznej. W nim min. będzie wskazany zakres oddziaływania, często ujawniony na mapie własnościowej wtedy to zostanie ujawnione kto jest właścicielem przedmiotowych działek przez które przechodzi rurociąg. Aczkolwiek wydaje mi się, że pozwolenie wodnoprawne niezbędne będzie jedynie na elektrownię, a nie na rurociąg, choć nie wiem jakie jest brzmienie pozwolenia które posiada Pan obecnie.
Często osoby ubiegające się o pozwolenie wodnoprawne same dodają do dokumentacji zgodę właścicieli działek na korzystanie w określony sposób z ich własności. Sam organ może nie wezwać do uzupełnienia dokumentacji, dlatego, że wydanie pozwolenia wodnoprawnego nie rodzi praw do nieruchomości i urządzeń wodnych koniecznych do jego realizacji oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich przysługujących wobec tych nieruchomości i urządzeń. Informację tej treści zamieszcza się w pozwoleniu wodnoprawnym. (art. 123 ust 2 Prawa wodnego).
Natomiast najkorzystniej dla Pana będzie uzyskanie zgody od właścicieli na piśmie i dołączenie jej do dokumentacji. W przeciwnym razie, jeżeli okaże się, że potrzebne jest pozwolenie również na rurociąg (choć moim zdaniem nie jest to urządzenie wodne i dlatego nie ma takiej potrzeby, ale trzeba to zbadać we właściwym dla Pana organie), a właściciele dowiedzą się o toczącym się postępowaniu mogą oni odwołać się, co niewątpliwie wydłuży postępowanie o około pół roku. Dlatego warto jest wcześniej zadbać o ich zgodę.
W odpowiedzi na Pana pierwsze pytanie, należy stwierdzić, że właściciele nieruchomości, przez które przechodzi rurociąg (jeśli na niego jest potrzebne pozwolenie) mogą być stronami postępowania, mogą się też odwołać już po wydaniu pozwolenia wodnoprawnego i w ten sposób wydłużyć postępowania, aż do momentu uzyskania przez strony konsensusu tzn. ustalenia np. dzierżawy, służebności, czy jednorazowej rekompensaty.
Czy Wydział Ochrony Środowiska może odmówić mi udzielenia pozwolenia na dalszą eksploatację elektrowni w przypadku sprzeciwu właściciela działki, gdyż rurociąg leży na jego terenie?
Wydział Ochrony Środowiska bada przedstawione przez Pana dokumenty pod kątem eksploatacji zasobów wodnych, a nie własności działek, na których położony jest rurociąg.
Odmawia wydania pozwolenia wodnoprawnego, gdy:
-
projektowany sposób korzystania z wody narusza ustalenia dokumentów (ustaleń warunków korzystania z wód, regionu wodnego lub warunków korzystania z wód zlewni, ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji
o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy), lub nie spełnia wymagań ochrony zdrowia ludzi, środowiska i dóbr kultury wpisanych do rejestru zabytków, oraz wynikających z odrębnych przepisów. -
projektowany sposób korzystania z wody dla celów energetyki wodnej nie zapewni wykorzystania potencjału hydroenergetycznego w sposób technicznie i ekonomicznie uzasadniony.
Dlatego też jest prawdopodobne, że jeśli Pan sam nie przedłoży zgody właścicieli, to organ może się o to do Pana nie zwrócić, wówczas zostanie wydana decyzja – pozwolenie wodnoprawne, a wtedy jeśli któryś z właścicieli nie będzie wyrażał zgody na korzystanie z jego gruntu to może złożyć odwołanie od tej decyzji, dlatego najszybszym rozwiązaniem jest uzyskanie zgody na piśmie i przedłożenie jej organowi wraz z pozostałą niezbędną dokumentacją.
Czy na działce o powierzchni 3700 m2, gdzie rurociąg o średnicy fi 0,8m jest na gruncie i fizycznie zajmuje 80 m2, możliwe jest nabycie prawa służebności gruntowej poprzez zasiedzenie?
W opisanym przez Pana przypadku istnieje możliwość zasiedzenia służebności gruntowej, jeśli są spełnione przesłanki z art. 292 Kodeksu Cywilnego „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Art. 292 KC dopuszcza taką możliwość i zarazem określa warunki, w których to może nastąpić, odsyłając do odpowiedniego stosowania przepisów o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie tzn. art. 172, 173, 175 i 176 KC. Przedmiotem zasiedzenia mogą być jedynie służebności czynne. Termin zasiedzenia określa art. 172 KC, czyli w Pana przypadku to 30 lat, bo należy uznać, że nabył Pan własność w złej wierze. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (Orz SN z 7.05.1971 r. I CR 302/71), co w przedstawionych przez Pana okolicznościach jest raczej trudne do udowodnienia. Gdyż wejście w posiadanie służebności w sposób nieformalny to już jest zła wiara, czy korzystanie w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej na podstawie oświadczenia bez formy aktu notarialnego jest posiadaniem tej służebności w złej wierze. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być samoistne (art. 336 KC) i nieprzerwane. Na korzyść posiadacza przemawia domniemanie ciągłości (art. 340, 345 KC), domniemanie, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art. 339) i domniemanie istnienia dobrej wiary (art.7 KC).
Ponadto należy wspomnieć, iż zgodnie z art. 176 KC „Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz (Pan) może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści”.
Bieg zasiedzenia rozpoczyna się od dnia przystąpienia przez samoistnego posiadacza służebności gruntowej do jej wykonywania, to znaczy do korzystania z urządzenia (trwałego i widocznego), w zakresie odpowiadającym treści służebności. Samoistne posiadanie służebności polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie służebności określonego rodzaju. Posiadanie musi polegać na korzystaniu ze służebności w sposób pozbawiony cech przypadkowości.
Przesłanką zasiedzenia służebności gruntowej jest istnienie trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonanie służebności danego rodzaju.
Ponieważ rurociąg znajduje się na powierzchni działki i fizycznie zajmuje określony obszar wydaje się, iż spełnia warunki określone w art. 292 KC. Zwłaszcza, że zgodnie z postanowieniem SN z 24.04.2002 r. V CNK 972/00 „Widoczny na powierzchni ziemi osadnik wraz z dołączona do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnia gruntu, mogą być w okolicznościach konkretnej sprawy – uznane za trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 kc.” Samo pojęcie urządzenia oznacza „wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej”.
Czy możliwe jest nabycie własności przez zasiedzenie?
Jak wskazano powyżej, istnieje możliwość nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie, gdy spełnione są przesłanki z art.292 KC.
Jednak trzeba zwrócić uwagę na różnicę pomiędzy nabyciem służebności – ograniczonego prawa rzeczowego, a nabyciem własności przez zasiedzenie. W opisanym przez Pana przypadku istnieje możliwość nabycia służebności gruntowej na gruncie znajdującym się pod rurociągiem, natomiast właścicielem nieruchomości pozostaje dotychczasowy właściciel. Wówczas w księdze wieczystej wskazanej nieruchomości zostanie uwidoczniona Pana służebność, ale posiadając przedmiotowe prawo rzeczowe nie staje się Pan właścicielem gruntu znajdującego się pod rurociągiem, może Pan jedynie korzystać ze służebności w zakresie określonym w księdze wieczystej.
Z uwagi na art. 288 KC „Służebność gruntowa powinna być wykonana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej”. Wynika z niego, że o zakresie jak i powierzchni służebności decydują w dużym stopniu elementy ocenne, niemożliwe do zdefiniowania w oderwaniu od konkretnej sprawy. W związku z tym należy brać zawsze pod uwagę, że każde obciążenie nieruchomości służebnością gruntową stanowi ograniczenie uprawnień właściciela, zmniejszając użyteczność, a tym samym i wartość nieruchomości obciążonej. Dlatego przy ustaleniu zakresu służebności gruntowej i określaniu sposobu jej wykonywania wskazana jest daleko posunięta ostrożność i wstrzemięźliwość. W przedstawionej przez Pana sytuacji była by to powierzchnia leżąca pod rurociągiem (określenie jak ma przebiegać służebność powinno być zaznaczone na mapie dołączonej do wniosku o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie).
Według jakich zasad i koszty w jakiej wysokości z tego powodu będzie musiał ponieść właściciel elektrowni?
Aby nabyć służebność przez zasiedzenie należy przygotować wniosek o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie, skierować do sądu właściwego, którym jest sąd położenia rzeczy (nieruchomości, na której znajduje się rurociąg). Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenia nabycia służebności przez zasiedzenie uprawiony jest każdy zainteresowany. Należy w nim wskazać innych zainteresowanych w szczególności właściciela nieruchomości.(art. 609, 610 jak i 606-608 Kodeksu postępowania cywilnego). Zgodnie z art. 39 ust.1 pkt 3 Ustawy z 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Opłatę stałą w kwocie 200 zł pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.
Czy w przyszłości, po podniesieniu terenu i zasypaniu rurociągu ziemią były właściciel będzie mógł domagać się odzyskania terenu?
Właściciel nieruchomości może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności (art. 291 KC), może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 KC), może również żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeśli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (art. 295 KC).
Rozwijając powyższe możliwości właściciela (nie jest on byłym właścicielem, jak sugeruje Pana pytanie), może on skorzystać z następujących środków prawnych:
-
Jeśli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba, że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej (art. 291 Kc). Ważna potrzeba musi mieć charakter obiektywny, nie wystarczy subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o jej istnieniu jak również osobisty charakter tej potrzeby. Przepis nie precyzuje „ważnej potrzeby gospodarczej” pozostawiając jej ocenę in concreto sądowi na tle okoliczności faktycznych sprawy. Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności następuje wówczas za wynagrodzeniem, stanowiącym ekwiwalent dla właściciela nieruchomości władnącej i zwykle jest zasądzany w formie jednorazowego świadczenia.
-
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeśli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. (art. 294 KC).
Wówczas muszą zostać spełnione następujące przesłanki roszczenia o zniesienie służebności bez wynagrodzenia: a) zmiana stosunków (chodzi tu o zmiany powstałe później), wskutek której służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej „szczególnie uciążliwa” (czyli nie każda zmiana, lecz taki stan rzeczy który jest szczególnie uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej) oraz b) brak konieczności dalszego istnienia służebności do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Należy wskazać, że orzecznictwo Sądu Najwyższego zajmuje dosyć rygorystyczne stanowisko, jeśli chodzi o ocenę przesłanek zniesienia służebności.
-
Jeśli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. (art. 295 KC). Wskazany przypadek zachodzi wtedy, gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. Innymi słowy – gdy powstanie sytuacja w której przesłanki ustanowienia służebności przestaną istnieć np. przestanie Pan eksploatować elektrownie wodną, wówczas sam rurociąg przestanie Panu przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą i może to być podstawą skorzystania przez właściciela z art. 295 KC i żądania zniesienia służebności.
-
Ponadto warto wspomnieć, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Wówczas dniem terminu jest upływ dnia, którego data odpowiada dniowi, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności.
Czy właściciel, który wyraził zgodę na ułożenie rurociągu na jego terenie może cofnąć pozwolenie, zmienić zdanie?
Jeśli zostaną ustanowione służebności, to właściciel może jedynie skorzystać z możliwości przedstawionych w odpowiedzi na powyższe pytanie, jeśli natomiast jest to bezumowne korzystanie z Pana strony lub ustne zezwolenie to właściciel może cofnąć pozwolenie żądając np. ustalenia dzierżawy, służebności czy jednorazowej rekompensaty (ale proszę potwierdzać zapłatę rekompensaty na piśmie). Ponadto sugeruję, aby z właścicielami działek, na których znajduje się rurociąg podpisać oświadczenia o zgodzie na ułożenie, przebieg i korzystanie z rurociągu w formie aktu notarialnego, wówczas de facto powstanie służebność gruntowa odpłatna lub nieodpłatna (w zależności od Pana uzgodnień), która zostanie zgłoszona do właściwych ksiąg wieczystych i kwestia służebności zostanie uregulowana bez konieczności wystosowania wniosku o stwierdzenie nabycia służebności przez zasiedzenie.
Czy konkretnie jest jakieś ogólne prawo, które mówi, że jeśli obiekt (tutaj rurociąg) legalnie zajmuje obcą własność (teren), to właściciel terenu może domagać się jego usunięcia?
Należy wskazać co oznacza określenie, „legalnie zajmuje obcą własność”, jeśli chodzi tu o ustanowienie/zasiedzenie służebności gruntowej to możliwości właściciela opisałam powyżej, jeśli chodzi o umowy zawarte z właścicielem nieruchomości, w ich treści powinna znajdować się odpowiedź dotycząca ewentualnego usunięcia rurociągu, jeśli chodzi o bezumowne korzystanie przez Pana z innej nieruchomości to właściciel zawsze może chcieć zmienić ten stan rzeczy, albo przez zawarcie z Panem – umowy, porozumienia albo może domagać się usunięcia rurociągu ze swojej własności.
Jeśli chodzi o konkretne prawo dotyczące kwestii przez pana poruszanych to jest to Kodeks Cywilny – przepisy dotyczące służebności dział III art. 285-295, Prawo wodne z 18 lipca 2001 r. (Dz.U. 05.239.2019) oraz Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z 20.12.1996 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane gospodarki wodnej i ich usytuowanie (Dz.U.97.21.111).
Czy stare niemieckie prawo ma zastosowanie do nowego porządku prawnego po II wojnie światowej w stosunku do rurociągu?
Do kwestii zasiedzenia służebności i innych związanych z rurociągiem oraz uzyskania pozwolenia wodnoprawnego mają zastosowanie przepisy obowiązujące w chwili podejmowania przez Pana czynności prawnej, podane w odpowiedzi do pytania dziewiątego.
Natomiast stare prawo niemieckie miałoby ewentualnie znaczenie w przypadku, gdyby Pan był w stanie wykazać, że istniały w tamtych czasach służebności gruntowe wpisane do ksiąg wieczystych z czasów niemieckich na przedmiotowych działkach, przez które przebiega rurociąg, lecz jest to sytuacja raczej hipotetyczna i mało prawdopodobna.