Wybrane formy zabezpieczeń dla generalnego wykonawcy inwestycji w umowie o roboty budowlane.

13.1.2016

Oliwia Skura

Oliwia Skura

Adwokat

W umowie o roboty budowlane stosuje się różne rodzaje zabezpieczeń dla generalnego wykonawcy inwestycji. Przeważnie jest to gwarancja dobrego wykonania umowy, gwarancja jakości oraz rękojmia. Tylko rękojmia jest uregulowana w kodeksie cywilnym, a pozostałe są kształtowane w sposób dowolny przez strony umowy.

Gwarancja jakości to dodatkowe zobowiązanie podwykonawcy i najczęściej stanowi ona załącznik do umowy. Jest to dokument, w którym podwykonawca zobowiązuje się, że usunie wszelkie wady, które ujawnią się w okresie trwania gwarancji, a także określa terminy w jakich będzie dokonywał stosownych napraw.

Rękojmia zaś jest to odpowiedzialność za wady robót nieujawnione w chwili dokonywania odbioru, a ujawnione w okresie jej obowiązywania. Odpowiedzialność ta powstaje z mocy ustawy, nawet jeśli strony w umowie nic na ten temat nie postanowią. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.

Coraz częściej w umowach pojawiają się postanowienia na podstawie których generalny wykonawca inwestycji zatrzymuje podwykonawcy 10 % wynagrodzenia brutto tytułem gwarancji dobrego wykonania oraz tytułem gwarancji jakości i rękojmi dodatkowo 10 % wynagrodzenia brutto. Należy zwrócić szczególną uwagę na takie postanowienia, ponieważ podwykonawcy orientują się często podczas realizacji, że zatrzymywane jest im aż 20 % wynagrodzenia brutto.

Porady prawne

Podwykonawca powinien zwrócić również szczególną uwagę na postanowienia dotyczące sposobu zatrzymywania kwot tytułem zabezpieczenia z wynagrodzenia. Kwoty te są najczęściej zatrzymywane w przypadku, gdy podwykonawca nie przekaże zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej.

Wartość zabezpieczenia może zostać zatrzymana jednorazowo. W takiej sytuacji podwykonawca po wystawieniu pierwszej faktury nie otrzyma żadnego wynagrodzenia, ponieważ cała kwota zostanie przeznaczona na zabezpieczenie. Korzystniejszym rozwiązaniem dla podwykonawcy jest potrącanie każdorazowo z faktur części wynagrodzenia aż do uzyskania wymaganej kwoty zabezpieczenia.

Kolejną kwestią wartą poruszenia są okresy ważności gwarancji. Część kwoty np. 50%-70% jest zatrzymywana przez generalnego wykonawcę do momentu odbioru końcowego całości prac objętych kontraktem, co nie jest rozwiązaniem korzystnym dla wszystkich  podwykonawców. Niekiedy zakres robót podwykonawcy realizowany jest we wstępnym etapie inwestycji np. w przypadku robót drogowych usunięcie warstwy humusu, a w przypadku remontu starych dróg asfaltowych, skruszenie starej konstrukcji drogowej. Prowadzi to do tego, że podwykonawca będzie musiał czekać dłuższy okres czasu na zwrot części zabezpieczenia, pomimo że jego roboty zostały już dawno odebrane. Pozostała zaś kwota zabezpieczenia jest zwracana podwykonawcy po upływie okresu gwarancji jakości oraz rękojmi.

Ważnym jest, aby dokładnie określić w umowie moment od którego uzależniony będzie zwrot zabezpieczenia. Warto mieć na uwadze, że niektórzy inwestorzy wpisują do umów z generalnymi wykonawcami klauzule, które zakazują stosowania zabezpieczeń nadmiernie obciążających podwykonawców. 

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych

Odwrotne obciążenie VAT przy świadczeniu usług budowlanych

17 marca i 3 lipca 2017 r. 2017 r. i Ministerstwo Finansów objaśniło zasady stosowania mechanizmu odwróconego obciążenia w transakcjach dotyczących świadczenia usług budowlanych od 1 stycznia 2017 r.   Dlaczego warto poznać objaśnienia resortu finansów w sprawie odwrotnego obciążenia VAT?   Ogólne wyjaśnienia przepisów prawa (...)

Odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

Odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

W dobie intensywnego rozwoju gospodarczego, tworzenia nowoczesnej infrastruktury przemysłowej i drogowej oraz zaplecza mieszkaniowego w Polsce, umowy o roboty budowlane, uregulowane w art. 647 i nast. k.c., nabierają coraz istotniejszego znaczenia zarówno dla inwestorów, wykonawców generalnych, jak i mniejszych podwykonawców uczestniczących w realizacji inwestycji budowlanych. (...)

Warunki techniczne jakie musi spełniać projekt budowlany

Warunki techniczne jakie musi spełniać projekt budowlany

    Pozwolenie na budowę   Aby uzyskać pozwolenie na budowę konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Składa się go do organu architektonieczno-budowlanego, którym jest starostwo powiatowe lub gmina. Wniosek powinien zawierać następujące dokumenty: akt własności nieruchomości, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub (...)

Uproszczenia w budownictwie

Uproszczenia w budownictwie

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przedłożony przez ministra finansów, inwestycji i rozwoju. Co przewiduje rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw? Proces inwestycyjno-budowlany zostanie uproszczony i przyspieszony. Chodzi o uproszczenie zbyt rygorystycznych (...)

Koncesje na roboty budowlane (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

Koncesje na roboty budowlane (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

  Co to są koncesje na roboty budowlane? Zgodnie z definicją ustawową koncesje na roboty budowlane to zamówienia publiczne na roboty budowlane, z tą różnicą, że wynagrodzeniem wykonawcy jest prawo do eksploatacji obiektu budowlanego albo takie prawo wraz z zapłatą. Zatem koncesje na roboty budowlane tym różnią się od zwykłych zamówień na roboty budowlane, (...)

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

  Z dniem 16 kwietnia 2010 roku weszła w życie Ustawa o zmianie Kodeksu cywilnego, która w art. 3 uchyliła Ustawę z dnia 9 lipca 2003 roku o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Obecnie zagadnienia będące przedmiotem uchylonej ustawy zostały przeniesione do Kodeksu cywilnego w art. 649 z ind. 1 do 649 z ind. 5. Jaki jest cel udzielenia gwarancji? Celem udzielenia gwarancji jest (...)

Podstawowe definicje w zamówieniach publicznych - co powinieneś wiedzieć?

Podstawowe definicje w zamówieniach publicznych - co powinieneś wiedzieć?

Jakie pojęcia zdefiniowane są w ustawowym słowniku? Artykuł 2 ustawy Prawo zamówień publicznych definiuje pojęcia: robót budowlanych, dostaw, usług, dynamicznego systemu zakupów, zamówień publicznych, zamawiającego, wykonawcy, środków publicznych, najkorzystniejszej oferty, ceny, oferty częściowej, oferty wariantowej, umowy ramowej. Ponadto w innych przepisach (...)

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane to wyspecjalizowany rodzaj umowy o dzieło. Posiada zresztą podstawowe cechy umowy o dzieło. Na czym polegają więc różnice? Dowiesz się z porady.   Jakie są główne cechy charakterystyczne umowy o roboty budowlane? Stronami tej umowy są wykonawca i inwestor. Przedmiotem umowy natomiast jest odpowiednie zobowiązanie. Zobowiązuje się oczywiście (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Rozliczenia między wykonawcą a podwykonawcą

Rozliczenia między wykonawcą a podwykonawcą

Jako podwykonawca dostarczyliśmy materiały i wykonaliśmy montaż instalacji uzdatniania wody w urzędzie gminy. Generalny wykonawca został wyłoniony po przeprowadzeniu przetargu zgodnie z obowiązująca (...)

Umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane

Wynająłem pewnego Pana, który ma firmę budowlaną do wybudowania mi domu jednorodzinnego mieszkalnego. Prace wykonał, od fundamentów zbudował dom, ściany dach, stropy itd. Jednak prace są bardzo (...)

Nieprawidłowości w zapytaniu o cenę

Nieprawidłowości w zapytaniu o cenę

Zarząd SM przeprowadził przetarg na roboty termomodernizacyjne (wg mojego szacunku warte kilka milionów, rokrocznie SM stara się o zwrot tzw. premii termomodernizacyjnych). W przetargu nie było żadnej (...)

Reklamacja prac budowlanych

Reklamacja prac budowlanych

Po rozliczeniu się z wykonawcą z tytułu wykonanych przez niego prac, stwierdzono po okresie ok. roku, że elementy budynku wykonane są wadliwie. Przyczyną tych wad było zastosowanie materiałów (...)

Cesja przyszłych należności za roboty budowlane

Cesja przyszłych należności za roboty budowlane

Załóżmy, że jestem podwykonawcą budowlanym, gdzie klientem - inwestorem jest Urząd Gminy. Firma budowlana, dla której jestem podwykonawcą, dokonała na moją prośbę zabezpieczenia moich przyszłych (...)

Brak zapłaty za wykonaną pracę

Brak zapłaty za wykonaną pracę

Firma przeprowadziła remont łazienki u osoby fizycznej. Nie spisała jednak umowy na roboty budowlane. W związku z tym, że firma ta prowadzi również różnego rodzaju szkolenia, podczas wykonywanych (...)

Ustalenie wartości zamówienia na roboty budowlane

Ustalenie wartości zamówienia na roboty budowlane

Czy słusznym jest organizowanie przetargu nieograniczonego na poszczególne prace: - naprawa pokryć i wiązań dachowych, - naprawa instalacji elektrycznych i aparatury elektrycznej, - naprawa elementów (...)

Opodatkowanie usług elektrycznych

Opodatkowanie usług elektrycznych

Firma wykonuje pomiary elektryczne oraz układa sieć elektryczną w nowych i starszych budynkach - zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Jaką stawką ryczałtu i VAT opodatkowane są te usługi? (...)

FORUM PRAWNE

Egzekucja naleznosci za wykonane roboty = gwarancja platnosci = hipoteka legalna

Egzekucja naleznosci za wykonane roboty = gwarancja platnosci = hipoteka legalna Szanowni Panstwo, Przekazuje Panstwu ciekawa informacje, ktorej wprowadzenie w Polsce pozwoiloby na uzdrowienie stosunkow (...)

sposob na zabezpieczenie platnosci (rowniez i architektow i profesjonalistow)

sposob na zabezpieczenie platnosci (rowniez i architektow i profesjonalistow) Szanowni Panstwo, temat jest goracy i winien byc jak najszybciej rozwiazany, tym bardziej ze w prawie polskim istnieje "odpowiednik (...)

ODSZKODOWANIE za słup / linia energetyczna na działce

ODSZKODOWANIE za słup / linia energetyczna na działce Wysokie ODSZKODOWANIA (do 10 lat wstecz) za bezumowne korzystanie z mienia, czyli zajęcia terenu pod sieci energetyczne (np. przewody biegnące (...)

Czy ministerialne wytyczne do sprawdzania prac z egzaminu zawodowego są nieprawidłowe?

Czy ministerialne wytyczne do sprawdzania prac z egzaminu zawodowego są nieprawidłowe? Proponuję zbiorową analizę poprawności wytycznych do sprawdzania rozwiązań zadań egzaminacyjnych. Połączenie (...)

Umowa współpracy

Umowa współpracy Witam. Mam umowę współpracy w zakresie wykonywania robót budowlanych czy jest możliwość jej zerwania w trybie natychmiastowym bez kar umownych? Umowa współpracy w zakresie wykonywania (...)

umowa o roboty budowlane podwykonawcy z dalszym podwykonawcą

umowa o roboty budowlane podwykonawcy z dalszym podwykonawcą umowa o roboty budowlane podwykonawcy z dalszym podwykonawcą Witam, Podpisałem umowę o roboty budowlane jako podwykonawca z Generalnym Wykonawcą. (...)

PROBLEMY PROBLEMY PROBLEMY....

PROBLEMY PROBLEMY PROBLEMY.... Moje pytanie jest następujące:czy w umowie o roboty budowlane, której jedną ze stron jest spółka jawna można wyłączyć odpowiedzialność osobistą wspólników (...)

jaki jest minimalny czas gwarancji na roboty budowlane?

jaki jest minimalny czas gwarancji na roboty budowlane? jaki jest minimalny czas gwarancji na roboty budowlane?

Porady prawne