Wykup nieruchomości należącej do spadku przez jednego spadkobiercę - opinia prawna
Stan faktyczny
Jestem jednym ze spadkobierców (1/6 udziałów), zajmującym mieszkanie w budynku należącym do spadku, od 4 lat pełnię funkcję administratora nieruchomości. W skład spadku wchodzi również działka o pow. 780 m2. W związku z tym, że jestem osobiście zainteresowany kupnem tej nieruchomości (poniosłem duże nakłady na remont zajmowanego mieszkania), złożyłem ofertę pozostałym spadkobiercom (pięciu po 1/6 udziałów). Dwoje z zainteresowanych przystało na moją propozycję, pozostali nie zgadzają się z moją ofertą, mało tego nie wyrażają zgody na prowadzenie żadnych prac remontowych, zarówno wewnątrz budynku jak i na zewnątrz. Budynek popada w ruinę. W związku z tym chciałbym kupić udziały od 2 spadkobierców i wystąpić do sądu o dokonanie podziału spadku. Jak to zrobić? Jakie są wady takiego postępowania? Jakie poniosę koszty (wartość nieruchomości szacuję na dużą kwotę)? Czy istnieje inny sposób przejęcia nieruchomości?
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie:
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16. poz. 93 ze zmianami.
Nabycie udziałów
Z chwilą otwarcia spadku powstała między Panem, a pozostałymi spadkobiercami współwłasność w zakresie majątku spadkowego (art. 1035 KC). Współwłasność ta regulowana jest przez przepisy prawa spadkowego (księga czwarta KC) i odpowiednie zastosowanie przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych – z prawa rzeczowego (rozdział X drugiej księgi KC).
Należy odróżnić dwie sytuacje – rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku oraz zbycie udziału w spadku.
Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku dotyczy zbycia udziału w ściśle określonym prawie majątkowym i tylko w tym zakresie nabywca udziału wchodzi w miejsce zbywcy.
Jest to tzw. nabycie pod tytułem szczególnym. Uregulowane jest ono w art. 1036 KC. W Pańskim przypadku miałoby ono miejsce, jeżeli nabyłby Pan jedynie udziały w prawie własności nieruchomości spadkowej (nie zaś w całym spadku). Korzyścią takiego nabycia własności nieruchomości jest brak odpowiedzialności nabywcy za długi spadkowe. Jednakże do tego sposobu nabycia własności wymagana jest zgoda pozostałych współspadkobierców na rozporządzenie udziałem w przedmiocie nieruchomości (tutaj: na zbycie). Z Pańskiego opisu sytuacji wynika natomiast, że uzyskanie takiej zgody może być kłopotliwe. Rozporządzenie bez zgody pozostałych współspadkobierców byłoby możliwe, jednakże powoduje to tzw. bezskuteczność względną danej czynności następującą z mocy samego prawa. Oznacza to, że czynność będzie bezskuteczna względem tych spadkobierców, którzy zgody nie wyrazili, o ile naruszałoby to uprawnienia przysługujące im na podstawie przepisów o dziale spadku, co pociąga za sobą możliwość dokonania przez nich działu spadku w taki sposób, jakby rozporządzenia w przedmiocie nieruchomości w ogóle nie było (art.1036 k.c.). Jak widać, w Pańskim przypadku ten sposób nie będzie raczej odgrywał dużej roli.
A zatem pozostaje Panu druga możliwość, a mianowicie nabycie udziałów w całym spadku. Jest ono możliwe na mocy art. 1051 Kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że „Spadkobierca, który spadek przyjął może spadek ten zbyć w całości lub części. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego.” Należy zaznaczyć, że zbycie przez jednego ze spadkobierców udziału lub części tego udziału nie wymaga zgody pozostałych spadkobierców (w przeciwieństwie do rozporządzenia udziałem w przedmiocie należącym do spadku z art. 1036 Kodeksu cywilnego). Doktryna uważa, że nabywcą udziału spadku może być zarówno współspadkobierca, jak i osoba trzecia. A zatem do przeniesienia na Pana (jako nabywcy) udziałów pozostałych współspadkobierców (zbywców) wystarczy, że Pan i pozostałe dwie osoby zawrą odpowiednią umowę. Oczywiście, żeby wymienieni zbywcy mogli zbyć swoje udziały w spadku muszą oni dokonać przyjęcia tego spadku (chyba, że nastąpił już upływ sześciomiesięcznego terminu wymienionego w art. 1015 KC – wówczas brak oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku traktowany jest jako jednoznaczne proste przyjęcie spadku przez spadkobiercę.
Termin ten liczy się od momentu dowiedzenia się przez spadkobiercę o tytule powołania.). Jeżeli zatem termin, w którym przyjęcie następuje ex lege jeszcze nie upłynął – spadkobiercy, od których zamierza Pan nabyć udziały powinni tego przyjęcia dokonać. Na mocy art. 1018 § 3 przyjęcie następuje przed sądem lub notariuszem. Można je złożyć ustnie lub na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym. Umowa o zbycie spadku bądź też udziału w spadku przed przyjęciem spadku jest nieważna.
Możliwe jest zbycie zarówno spadku nabytego przez dziedziczenie w formie ustawowej, jak i przez dziedziczenie testamentowe. Jeżeli nastąpiło ono zarówno z jednego jak i drugiego źródła należy w umowie wyodrębnić, które elementy spadku pochodzą, z jakiego rodzaju dziedziczenia.
Na możliwość zbycia nie wpływa fakt, że był Pan administratorem tej nieruchomości. Nie wpływa on także na Pana szczególną pozycję wśród spadkobierców. Przysługują Panu zatem te same prawa, co innym Pańskim współspadkobiercom. Umowne uregulowanie zarządu jest jedynie czynnością, która rodzi skutki obligacyjne, nie ma natomiast na celu wywołania skutków rzeczowych (nie wpływa na zniesienie współwłasności).
Generalnie zbycie spadku, lub udziału w spadku może nastąpić w formie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny. W Pana przypadku będzie to zapewne umowa sprzedaży. Umowa zawierana przez Pana i dwóch pozostałych spadkobierców wymaga odpowiedniej formy. Jest to forma aktu notarialnego na mocy art.1052 §3 KC. Niezachowanie formy aktu notarialnego pociąga za sobą bezwzględną nieważność umowy.
W momencie zbycia spadku przez jednego ze spadkobierców wstąpi Pan w całość sytuacji prawnej spadkobiercy (art. 1053 KC).
Umowa nie znosi oczywiście współwłasności pomiędzy Panem, a pozostałymi spadkobiercami.
Dział spadku
Zniesienie współwłasności i uniezależnienie Pańskich udziałów od pozostałej części majątku spadkowego jest możliwe dopiero w wyniku przeprowadzenia postępowania działowego. W wyniku działu poszczególni współspadkobiercy stają się bowiem wyłącznymi podmiotami przysługujących im praw majątkowych. Dział spadku może nastąpić zarówno w wyniku umowy między spadkobiercami, jak również mocą postanowienia sądu (dział sądowy spadku).
O dział spadku może wystąpić każdy ze współspadkobierców, w dowolnym odstępie czasu od otwarcia spadku. Jest to możliwe, ponieważ uprawnienie do żądania działu spadku nie przedawnia się (art. 1035 w zw. z art.220 KC).
Podział fizyczny, cywilny, przez przysądzenie własności jednemu ze spadkobierców
Podział w naturze (fizyczny) jest generalnie najprostszym i najmniej uciążliwym sposobem działu spadku. Można się do niego odwołać poprzez analogiczne zastosowanie przepisów o zniesieniu współwłasności w prawie rzeczowym (art. 1035 w związku z art. 211 KC). Uprawnienie to przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Podział ten można przeprowadzić, jeżeli nie jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, albo nie jest nieuzasadniony. Z artykułu tego wynika, że podział fizyczny traktowany jest w sposób uprzywilejowany przez ustawodawcę i ma pierwszeństwo przed podziałem prawnym. Przy podziale budynku stanowiącego część składową nieruchomości przy podziale fizycznym muszą być jednak spełnione pewne przesłanki. Po pierwsze - niemożliwy jest podział budynku bez dokonania podziału gruntu, na którym budynek jest postawiony. Po drugie - podział budynku jest możliwy wzdłuż ścian pionowych (taką linię orzecznictwa przedstawia Sąd Najwyższy - np. orzeczenie z 5 listopada 1986r. (OSN 1987, Nr 12, poz. 190)). Taki techniczny pionowy podział budynku wraz z gruntem całkowicie znosi współwłasność nieruchomości, zarówno do działki, budynku, jak i wszelkich innych urządzeń. Innym sposobem, również fizycznego, podziału nieruchomości jest ustanowienie odrębnej własności lokali na rzecz poszczególnych współspadkobierców czy nabywców udziałów w spadku. Taki podział powoduje, iż każda z osób jest wyłącznym właścicielem, przyznanego jej w drodze umowy o dział spadku lun przez sąd, lokalu. Natomiast wszyscy ci właściciele będą tworzyć wspólnotę mieszkaniową i będą współwłaścicielami części wspólnej nieruchomości, czyli współwłaścicielami gruntu i części budynku przeznaczonej do wspólnego korzystania. Podział cywilny natomiast obejmuje sprzedaż przedmioty współwłasności i podział uzyskanej ze sprzedaży kwoty między wszystkich spadkobierców. Z kolei przysądzenie własności jednemu tylko spadkobiercy łączy się z równoczesnym oznaczeniem spłat na rzecz pozostałych spadkobierców.
Umowny dział spadku
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że dział spadku może nastąpić przez umowę tylko, jeżeli będzie ona zawarta między wszystkimi spadkobiercami. Jeżeli chociażby jeden z nich nie będzie brał udziału w umownym dziale spadku, to umowa taka na mocy art. 1037 KC będzie nieważna. Oświadczenia woli spadkobierców nie muszą być jednak złożone równocześnie. Oczywiście w momencie, gdy wcześniej nastąpi nabycie przez Pana udziałów dwóch ze spadkobierców – ich obecność nie będzie już konieczna, albowiem to Pan wstąpił w ich prawa. Zatem do działu spadku będzie wymagana obecność Pana i trzech pozostałych współspadkobierców, którzy nie chcą się zgodzić na zbycie swych udziałów.
Nie musi być jednak tak, że najpierw nastąpi zbycie udziałów przez dwóch ze spadkobierców, a dopiero później umowny dział spadku. Można dopuścić taką sytuację, gdzie w trakcie ustalania. A zatem, w trakcie umownego działu (w obecności sześciu spadkobierców) nastąpić może przyznanie Panu nieruchomości z obowiązkiem dokonania spłat na rzecz pozostałych spadkobierców. Spłaty mogą być rozłożone na czas dziesięciu lat.
Umowa o dział spadku może być ograniczona tylko do części spadku. Jednakże to ograniczenie przedmiotowe nie ma wpływu na fakt, że także w tym wypadku w umownym dziale spadku muszą występować wszyscy współwłaściciele. Podobnie, jak w dziale sądowym, przedmiotem działu umownego są aktywa majątku spadkowego. Umowa, która dotyczy działu obejmującego nieruchomość (tak jak w Pańskim przypadku) musi być zatem zawarta w formie aktu notarialnego (art. 1037 § 2).
Sądowy dział spadku
Dział ten przeprowadza właściwy sąd rejonowy w postępowaniu nieprocesowym (art. 627 Kodeksu postępowania cywilnego), na żądanie jednego ze spadkobierców. Jest to sąd rejonowy, właściwy miejscowo ostatniemu miejscu zamieszkania spadkodawcy, a gdy tego nie da się ustalić, właściwym miejscowo będzie sąd miejscowości, w której spadek się znajduje. W postępowaniu działowym zachodzi możliwość zmiany właściwości miejscowej sądu. A mianowicie, na żądanie uczestnika działu, zgłoszone nie później niż na pierwszej rozprawie, sąd spadku może przekazać sprawę sądowi rejonowemu, w którego okręgu znajduje się spadek lub jego znaczna część (nawet, gdy można ustalić miejsce zamieszkania spadkodawcy), albo sądowi rejonowemu, w którego okręgu mieszkają współspadkobiercy (art. 683 KPC). Wniosek spadkobiercy nie jest oczywiście dla sądu wiążący, dokonuje on oceny, czy przekazanie sprawy innemu sądowi jest celowe i czy nie wpłynie negatywnie na sprawność postępowania.
Na mocy art. 680 KPC we wniosku tym należy powołać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, a także spis inwentarza. Jeżeli spis ten nie został sporządzony, należy wskazać majątek, który ma być przedmiotem działu. Przedmiot ten nie obejmuje długów spadkowych - ogranicza się jedynie do aktywów majątku spadkowego. Należy również podać, jakie spadkodawca sporządził testamenty, gdzie zostały złożone, gdzie się znajdują. W Pańskim przypadku, ponieważ przedmiotem działu będzie nieruchomość, należy także przedstawić dowody stwierdzające, że nieruchomość ta stanowiła własność spadkodawcy. Sądowy dział spadku jest w zasadzie ostatecznością. Następuje wtedy, gdy spadkobiercy nie sporządzili umowy. W toku postępowania działowego współspadkobiercy powinni podać sądowi swój wiek, zawód, stan rodziny, dane o zarobkach swoich i małżonka oraz o posiadanym majątku, a także wyjaśnić, w jaki sposób korzystali dotychczas ze spadku, oraz podać inne okoliczności, które mogą mieć wpływ na rozstrzygnięcie co każdy ze spadkobierców może ze spadku otrzymać. W Pana przypadku byłoby to na przykład przedstawienie zawartego z dwoma pozostałymi spadkobiercami porozumienia, w kwestii nabycia ich udziałów. Generalnie w każdym przypadku dąży się przede wszystkim do zgodnego podziału spadku między współspadkobiercami. Sąd także ma taki obowiązek (- odpowiednie zastosowanie art. 622). Jeżeli brak jest zgody spadkobierców co do podziału spadku, sąd zastosuje przepisy kodeksowe. Będą się one odnosiły np. do wysokości przewidywanych spłat czy dopłat, a także ustaleń faktycznego podziału nieruchomości.
Koszty działu spadku
Od wniosku o dział spadku pobiera się opłatę stałą w kwocie 500 złotych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt działu spadku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych. Jeśli nie było przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku, będzie trzeba również uiścić opłatę stałą w kwocie 50 złotych.
W przypadku działu umownego, podstawowym kosztem będzie taksa notarialna, której wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości.
W obu przypadkach należy wziąć również pod uwagę koszty wpisu do księgo wieczystej. Od wpisu własności (inaczej - od wpisu nowego właściciela) pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 złotych. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych. Jeśli podział spadku nastąpiłby poprzez fizyczny podział nieruchomości, czy to przez podział w pionie czy ustanowienie odrębnej własności lokali, należy uwzględnić również stalą opłatę za założenie księgi wieczystej w wysokości
60 złotych.
Skutki działu spadku
W wyniku działu spadku znika współwłasność, która łączyła Pana i pozostałych współspadkobierców. Prawa majątkowe przechodzą na współspadkobierców stosownie do umowy działowej (lub konstytutywnego orzeczenia sądu) - art. 688 w związku z art. 624 KPC. Wspólność majątku spadkowego ustaje. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądu stanowią tytuł własności rzeczy i mogą stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej w przypadku nieruchomości.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?