Zabezpieczenie mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego
Deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego przed rozpoczęciem realizacji inwestycji. Rachunek otwarty niesie za sobą więcej korzyści dla dewelopera, lecz wiąże się z większym ryzykiem dla jego klientów. Jakie są możliwości zabezpieczenia środków wpłacanych na rachunek powierniczy otwarty?
Rachunek powierniczy otwarty
Z punktu widzenia dewelopera otwarty rachunek powierniczy jest korzystną formą finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, bowiem w toku realizacji inwestycji może on korzystać ze środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku i pochodzących z wpłat dokonywanych przez nabywcę. Z drugiej strony nabywca ponosi większe ryzyko utraty części wpłaconych na rachunek środków. W związku z tym w ustawie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską, przewidziano możliwość dodatkowego zabezpieczenia wpłat nabywców, poprzez ustanowienie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej.
Zabezpieczenie wpłat nabywcy
Ochrona wpłat nabywcy poprzez ustanowienie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej polega na tym, że bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy na jego żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w dwóch przypadkach:
1) ogłoszenia upadłości dewelopera albo
2) odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, w sytuacji gdy deweloper nie dochowa terminu zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę. W tym przypadku wysokość wypłaty z gwarancji zostaje pomniejszona o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Niewątpliwą zaletą zastosowania dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej jest zwiększenie szans na odzyskanie pieniędzy zdeponowanych na otwartym rachunku powierniczym. Przede wszystkim nabywca może od razu zwrócić się do banku lub zakładu ubezpieczeń udzielających gwarancji z żądaniem wypłaty należnych mu środków. W tym celu nie musi uprzednio dochodzić swoich roszczeń od dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Z chwilą wypłaty środków z tytułu gwarancji, roszczenia nabywcy przeciwko bankowi prowadzącemu mieszkaniowy rachunek powierniczy przechodzą odpowiednio na zakład ubezpieczeń lub bank udzielający gwarancji.
Na co uważać?
Należy zwrócić uwagę na zakres zabezpieczenia jaki obejmuje gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa mieszkaniowego otwartego rachunku powierniczego. Zgodnie z ustawą deweloperską, gwarancje te nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści. Wobec tego nabywca korzystający z gwarancji może odzyskać tylko to, co nominalnie wpłacił na rachunek, natomiast nie otrzyma w ramach wypłaty odsetek od zdeponowanych środków jak również pokrycia roszczeń z tytułu odszkodowania czy kary umownej. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że mankamentem ustawy deweloperskiej jest brak jakichkolwiek wymogów co do gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. W praktyce oznacza to, że w treści gwarancji mogą być zawarte dodatkowe warunki jakie będzie musiał spełnić nabywca, aby uzyskać wypłatę należnych mu środków. Z uwagi na fakt, że ustawa nie nakłada na dewelopera obowiązku okazania nabywcy dokumentu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej dla otwartego rachunku powierniczego, warto zwrócić się do dewelopera o wgląd do takiej dokumentacji i jej analizę, aby zapewnić sobie możliwie najszerszą ochronę środków wpłacanych na otwarty rachunek powierniczy.
Michał Pichór
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?