Czy przychód uzyskany przez wynajmującego ze sprzedaży nieruchomości wynajmowanej na prowadzenie (...)

19.5.2004

Czy przychód uzyskany przez wynajmującego ze sprzedaży nieruchomości wynajmowanej na prowadzenie działalności gospodarczej, wydatkowany na nabycie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, jest zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym ?

Sprzedaż nieruchomości dzierżawionych nie powoduje takich skutków podatkowych, jak sprzedaż składników majątku podatnika związanych z jego działalnością gospodarczą, nawet wówczas gdy dzierżawiony obiekt wykorzystywany był przez inne osoby na cele ich działalności gospodarczej.Dzierżawiąc tę nieruchomość uzyskiwał Pan przychód z odrębnego źródła przychodów. Sprzedaż tego obiektu nie spowoduje więc powstania przychodu z działalności gospodarczej lecz uzyskany przychód opodatkowany zostanie na podstawie przepisów art.10 ust.1 pkt 8 lit. a/ ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm./. Na zasadzie tego przepisu źródłami przychodów jest odpłatne zbycie m.in. jak w przedmiotowej sprawie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczeji zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.W związku z przepisami art.28 ust. 2, podatek od przychodu, ustalony jest w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu, płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.Jednak zasada ta nie będzie miała zastosowania, jeśli w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości złoży Pan oświadczenie,że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art.21 ust.1 pkt 32 lit. a/ lub e/ wyżej powołanej ustawy (art.28 ust. 2a w/w ustawy). Zgodnie z przepisami art. 21 ust. 1 pkt 32 wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych :

a/ w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację ? na cele mieszkalne ?własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

e/ w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a/, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, że korzystać ze zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży i przeznaczona w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na wymienione powyżej cele.

Natomiast zgodnie z art. 28 ust. 3 w/w ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a/ lub e/, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami (...). Jeżeli więc podatnik nie wydatkuje całej kwoty przychodu uzyskanego ze sprzedaży na wyżej wymienione cele w określonym w tym przepisie terminie, wówczas kwota ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym i podatek płaci się wraz z odsetkami naliczanymi zgodnie z art. 28 ust.3 pkt 1/ i 2/ wyżej powołanej ustawy.

W swoim piśmie podatnik powołał przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. b/ w/w ustawy, który brzmi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości ? jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części. Są to jednak szczególne sytuacje dotyczące tzw. zamian. Nie chodzi tutaj jednak o zamianę w dosłownym tego słowa znaczeniu tj. w rozumieniu przepisów prawa cywilnego, gdzie zamianą jest umowa, w której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą, własność rzeczy, ponieważ osoba posiadająca prawo spółdzielcze lokatorskie nie może go zamienić na inną rzecz ze względu na to, iż nie dysponuje prawem własności do tego lokalu.

Na podstawie tego przepisu podatnik mógłby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży wówczas, gdyby sprzedał nieruchomość drugiej osobie w celu uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub budynku mieszkalnego lub jego części posiadanego przez tę osobę.

Informacji udzielono w oparciu o stan prawny obowiązujący w dniu jej sporządzenia.