Opodatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości

UZASADNIENIE

W dniu 08 października 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni w dniu 23 grudnia 2010 r. zakupiła wraz z ówczesnym mężem (zaciągnąwszy wcześniej kredyt hipoteczny) lokal mieszkalny wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego oraz udziałem w nieruchomości wspólnej (składającej się z kilku działek oraz części wspólnych budynku, z którego wydzielony został lokal mieszkalny), a także udział w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego i komórki lokatorskiej.

Małżonkowie ww. nieruchomość zakupili na prawach wspólności ustawowej (małżeńskiej). Sąd wyrokiem z dnia 01 grudnia 2011 r. orzekł rozwiązanie małżeństwa przez rozwód. Małżonkowie nie dokonali podziału majątku wspólnego, który stanowiła tylko ww. nieruchomość wraz z obciążeniem hipotecznym. W dniu 18 września 2012 r. małżonkowie sprzedali przedmiotową nieruchomość czyli:

1. całe należące do nich udziały wynoszące po ½ części we współwłasności lokalu mieszkalnego za ceny w kwotach odpowiednio: 312.000,00 zł - w przypadku wnioskodawczyni i 208.000,00 zł - w przypadku byłego męża wnioskodawczyni, czyli całą przedmiotową nieruchomość (lokal mieszkalny) za cenę 520.000,00 zł,
2. całe należące do nich udziały wynoszące po 943/175.751 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny (miejsce parkingowe w garażu podziemnym wraz z komórką lokatorską) za ceny w kwotach odpowiednio: 24.000,00 zł - w przypadku wnioskodawczyni i 16.000,00 zł - w przypadku byłego męża wnioskodawczyni, czyli łącznie udział wynoszący 1.886/175.751 części, za łączną kwotę 40.000,00 zł,
3. całe należące do nich udziały wynoszące po 3.578/789.699 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z jednej działki nr 404/3 stanowiącej drogę dojazdową za ceny w kwotach odpowiednio: 3.000.00 zł - w przypadku wnioskodawczyni 2.000,00 zł - w przypadku byłego męża wnioskodawczyni, czyli łącznie udział wynoszący 7.156/789.699 części za łączną kwotę 5.000,00 zł.
   
   

Nabywca zakupił od małżonków wszystkie opisane powyżej udziały za łączną kwotę 565.000,00 zł.

Ponieważ od momentu kupna mieszkania do momentu jego sprzedaży nie minęło 5 lat, wnioskodawczyni jest zobowiązana złożyć zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Od momentu uprawomocnienia się wyroku o rozwodzie - właścicielami nieruchomości małżonkowie byli w udziale po 1/2. Kwotę ze zbycia nieruchomości po uzgodnieniu małżonkowie podzielili 60% dla wnioskodawczyni i 40% dla byłego męża z uwagi na wyższy wkład wnioskodawczyni w mieszkanie (wyższe zarobki w stosunku do byłego męża). Koszty zakupu mieszkania i wydatki poniesione na jego wykończenie - zgodnie z zasadą współwłasności małżeńskiej - w chwili obecnej zobowiązani są podzielić na pół. Wnioskodawczyni osobiście widzi dwa sposoby rozliczenia:

1. ma obowiązek rozliczyć się z 50% kwoty zbycia mieszkania czyli z 282.500,00 zł, a do odliczenia przyjmie połowę kosztu zakupu mieszkania i wydatków poniesionych na jego wykończenie,
2. ma obowiązek rozliczyć się z 60% kwoty zbycia mieszkania czyli z 339.000.00 zł, ale do odliczenia przyjmie również 60% kosztów zakupu mieszkania i wydatków poniesionych na jego wykończenie.
Które z rozwiązań wskazanych przez wnioskodawczynię jest prawidłowe?

Zdaniem wnioskodawczyni, z uwagi na swój udział we własności wynoszący 1/2 części, powinna rozliczyć się z połowy kwoty sprzedaży mieszkania z uwzględnieniem odliczenia połowy kosztu jego zakupu i wydatków poniesionych na jego wykończenie. Istotnym jest, że była właścicielką 1/2 części nieruchomości, z czego wynikałoby, że ma obowiązek rozliczyć się z 1/2 łącznej kwoty sprzedaży.

Druga opcja - rozliczenie 60 % kwoty sprzedaży mieszkania z uwzględnieniem 60% kosztu jego zakupu i wydatków poniesionych na jego wykończenie - w odczuciu wnioskodawczyni jest sprzeczna z zasadą współwłasności małżeńskiej. Ponadto nie ma ona możliwości udowodnienia, że jej wkład w wydatki był wyższy, gdyż wszystkie ówczesne wydatki objęte są zasadą współwłasności małżeńskiej. Fakt, że w akcie notarialnym kwota przypadająca na wnioskodawczynię jest wyższa niż kwota przypadająca byłemu mężowi - wynika z uzgodnień między byłymi małżonkami, co nie zmienia faktu, że powinna rozliczyć się z udziału we współwłasności - czyli każdy z połowy łącznej kwoty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z poźn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w 2010 r. wnioskodawczyni wraz z mężem, w trakcie trwania małżeństwa, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyła lokal mieszkalny wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego oraz udziałem w nieruchomości niemieszkalnej. Małżonkowie w 2011 r. rozwiedli się, przy czym nie dokonali podziału majątku wspólnego, który stanowiła tylko ww. nieruchomość wraz z obciążeniem hipotecznym. W dniu 18 września 2012 r. małżonkowie sprzedali przedmiotową nieruchomość.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. ? Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r. poz. 788). Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie maja równe udziały w majątku wspólnym.

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Zatem ustanie współwłasności małżeńskiej np.

poprzez prawomocne orzeczenie o rozwodzie powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Tym samym z chwilą ustania wspólności ustawowej dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej a każdy z małżonków może rozporządzać swoim udziałem w majątku wspólnym, który według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka i wynosi ½. Następnie małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego.

Co istotne, udziały małżonków w majątku wspólnym są równe, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania. Jedynie sąd w drodze wyjątku może ustalić w innym stosunku udziały małżonków w majątku wspólnym w razie zaistnienia przesłanek przewidzianych w art. 43 § 2 Kodeksu i to wyłącznie na żądanie osoby uprawnionej.

Z wniosku wynika, że małżonkowie (byli małżonkowie) po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej (po rozwodzie) nie dokonali podziału majątku wspólnego. Byli małżonkowie sprzedali posiadane przez siebie udziały w nieruchomości za łączną kwotę 565.000,00 zł. Przy czym po uzgodnieniu kwotę ze zbycia nieruchomości małżonkowie podzielili tak, że 60% przypadło dla wnioskodawczyni a 40% dla byłego męża. Tak więc w akcie notarialnym kwota za sprzedaży nieruchomości przypadająca na wnioskodawczynię jest wyższa niż kwota przypadająca byłemu mężowi.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy zauważyć należy, że w chwili ustania małżeństwa majątek wspólny wnioskodawczyni i jej byłego męża, który wcześniej był przedmiotem współwłasności łącznej, stał się przedmiotem współwłasności ułamkowej, a każdy z małżonków posiadał równy udział w majątku wspólnym, który wynosił ½. Tym samym dokonana w 2012 r. sprzedaż udziałów w nieruchomości za łączną kwotę 565.00,00 zł oznacza, że każdy z małżonków sprzedał wynoszący ½ udział w nieruchomości, nabyty w 2010 r. Z uwagi na fakt, że sprzedaż przedmiotowych udziałów została dokonana w 2012 r., tj. przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży udziału przez wnioskodawczynię należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Ponadto kosztem nabycia mogą być koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, w tym również wydatek na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tak jak już wyżej wskazano, w przedmiotowej sprawie każdy z małżonków dokonał odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości wynoszącego ½. Posiadane przez małżonków udziały zostały sprzedane za łączną kwotę 565.000,00 zł. Tym samym każdy z małżonków winien uzyskać przychód odpowiadający połowie całkowitej ceny ze sprzedaży obu udziałów czyli po 282.500,00 zł. Bez znaczenia jest przy tym, że sprzedający (małżonkowie) umówili się co do wysokości podzielenia się między sobą kwotą uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości w ten sposób, że wnioskodawczyni przypadła kwota wyższa (60%) niż jej byłemu mężowi (40%), gdyż było to wynikiem wyłącznie porozumienia między małżonkami a nie efektem ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym przez sąd. Fakt, że wolą byłego męża wnioskodawczyni było przekazanie części przysługującego mu ze sprzedaży udziału w nieruchomości przychodu wnioskodawczyni ? nie wpływa na sposób ustalenia ceny sprzedaży każdego udziału. Sprzedawca ma swobodę decydowania o tym w jaki sposób wydatkuje środki ze zbycia nieruchomości lub udziału w niej. Ma zatem prawo zdecydować o przekazaniu należnego mu przychodu innej osobie. Nie wpływa to jednak ani na obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej należących do tego sprzedawcy, ani na powstanie ceny sprzedaży lub powiększenie ceny sprzedaży u tej drugiej osoby, która pieniądze otrzymała.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni powinna więc rozpoznać przychód ze zbycia swojego udziału w wysokości połowy całkowitego przychodu ze zbycia obu udziałów w nieruchomości, zatem dla wnioskodawczyni przychodem będzie ½ z kwoty 565.000,00 zł czyli 282.500,00 zł.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zatem cena zakupu zbywanej nieruchomości a także inne wydatki poniesione przy jej zakupie jak np. wydatki na sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości jeżeli to kupujący był zobowiązany do ich poniesienia czy opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej. Koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowić będą również nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości w czasie jej posiadania czyli np. wydatki związane z wykończeniem lokalu mieszkalnego.

Zauważyć jednak należy, że wnioskodawczyni do kosztów uzyskania przychodu może zaliczyć jedynie połowę ceny nabycia zbywanej nieruchomości. Podobnie wydatki na wykończenie mieszkania, które wnioskodawczyni ma zamiar zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, jako że poniesione były w okresie, gdy między małżonkami istniała ustawowa wspólność majątkowa małżeńska, to oboje małżonkowie mają równe prawo do odliczenia ponoszonych w trakcie trwania małżeństwa wydatków, dlatego też wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wyłącznie połowę poniesionych do dnia ustania wspólności ustawowej wydatków na wykończenie mieszkania.

Reasumując, z tytułu sprzedaży należącego do wnioskodawczyni udziału w nieruchomości winna ona rozpoznać przychód w kwocie 282.500,00 zł czyli w wysokości 50% całkowitej kwoty ze sprzedaży obu udziałów oraz w takim samym procencie podzielić wszystkie wydatki i nakłady uznawane za koszty uzyskania przychodu a poniesione przez małżonków do dnia ustania ustawowej wspólności majątkowej.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni co do sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału ½ w nieruchomości uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.