Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. na (...)

UZASADNIENIE

W dniu 21 grudnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismami z dnia 10 i 24 stycznia 2012 r. Znak: IBPB II/2/415-1443/11/MW wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 19 i 27 stycznia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 24 października 2002 r. wnioskodawca został przyjęty w poczet członków Spółdzielni Mieszkaniowej i zawarł umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, regulując jednocześnie dotychczas spłacony kredyt w wysokości 20.502,21 zł. Mieszkanie zostało oddane do eksploatacji w kwietniu 1992 r. Na mieszkanie w imieniu najemców kredyt zaciągnęła Spółdzielnia. Od listopada 2002 r. do marca 2009 r. wnioskodawca spłacał kredyt miesięcznie w wysokości wskazywanej pisemnie przez Spółdzielnię.

W dniu 16 kwietnia 2009 r. wnioskodawca dokonał wpłaty na rzecz Spółdzielni w wysokości 14.453,29 zł tytułem przeniesienia własności. W dniu 24 kwietnia 2009 r. wnioskodawca dokonał wpłaty na rzecz Spółdzielni w wysokości 7.927,50 zł tytułem spłaty końcowej kredytu lokatorskiego. Aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2009 r. wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu i łącznie dokonał opłat notarialnych w wysokości 773,58 zł.

W dniu 24 lutego 2011 r. wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Które koszty nabycia mieszkania i w jakiej wysokości wnioskodawca może odliczyć w PIT-39?

Zdaniem wnioskodawcy, kwotę 20.502,21 zł wpłaconą do Spółdzielni w październiku 2002 r. powinien odliczyć w całości ponieważ nie odliczył (nie miał możliwości) jej od podatku, powinien odliczyć również spłacony później kredyt nie odliczany od podatku, koszty wykupu mieszkania dokonane w kwietniu 2009 r., spłatę końcową kredytu dokonaną w kwietniu 2009 r., koszty pośrednictwa przy sprzedaży, koszty notarialne dotyczące zakupu, koszty skarbowe i sądowe dotyczące zakupu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z ich zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości i praw.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 29 kwietnia 2009 r. wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, do którego od 2002 r. przysługiwało mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 24 lutego 2011 r. wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. lokalu.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2009 r., dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową).

Do kosztów odpłatnego zbycia mogą zatem w przedmiotowej sprawie zostać zaliczone poniesione przez wnioskodawcę koszty pośrednictwa w sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 24 października 2002 r. wnioskodawca został przyjęty w poczet członków Spółdzielni Mieszkaniowej i zawarł umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, regulując jednocześnie dotychczas spłacony kredyt w wysokości 20.502,21 zł. Od listopada 2002 r. do marca 2009 r. wnioskodawca spłacał kredyt miesięcznie w wysokości wskazywanej pisemnie przez Spółdzielnię. W dniu 16 kwietnia 2009 r. wnioskodawca dokonał wpłaty na rzecz Spółdzielni w wysokości 14.453,29 zł tytułem przeniesienia własności. W dniu 24 kwietnia 2009 r. wnioskodawca dokonał wpłaty na rzecz Spółdzielni w wysokości 7.927,50 zł tytułem spłaty końcowej kredytu lokatorskiego. Aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2009 r. wnioskodawca zawarł ze Spółdzielnią umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu i łącznie dokonał opłat notarialnych w wysokości 773,58 zł. Wątpliwości wnioskodawcy budzi okoliczność, które z ww. wydatków mogą zostać zaliczone do kosztów nabycia lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
   
   

Warunkiem przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności jest pokrycie w całości kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na ten lokal. Przeniesienie własności lokalu uzależnione zostało więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, tj. został on zobowiązany do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż poniesione przez wnioskodawcę wydatki związane ze spłatą kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową na budowę przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz kwota uiszczona tytułem przeniesienia własności lokalu mogą zostać uznane za koszty nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warunkiem zawarcia umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu jest bowiem, w myśl powołanego wyżej art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, dokonanie spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, iż spłata kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową na budowę lokalu miała miejsce nie tylko bezpośrednio przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu, ale również w momencie ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w 2002 r., a także w miesięcznych ratach opłacanych w latach 2002-2009 w wysokości wskazywanej pisemnie przez Spółdzielnię. Istotne jest, aby wydatki te nie były wcześniej przez wnioskodawcę odliczane.

Do kosztów nabycia nieruchomości mogą zostać również zaliczone opłaty notarialne, skarbowe i sądowe dotyczące umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu.

Odnosząc się natomiast do kosztów pośrednictwa w sprzedaży przedmiotowego lokalu zauważyć należy, iż jak wyjaśniono powyżej wydatki te stanowić będą koszt odpłatnego zbycia, o jakim mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, wszystkie wskazane przez wnioskodawcę we wniosku wydatki mogą zostać odliczone w zeznaniu PIT-39, z tym jednak zastrzeżeniem, że koszty pośrednictwa w sprzedaży lokalu nie stanowią kosztów uzyskania przychodu (kosztów nabycia), o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, ale koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy, o ile ww. wydatki zostały faktycznie poniesione przez wnioskodawcę i zostaną należycie udokumentowane.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.