Czy w sytuacji sprzedaży przez wnioskodawczynię nieruchomości - nabytej uprzednio w wykonaniu umowy (...)

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych transakcji przeniesienia własności nieruchomości na rzecz osoby trzeciej w wyniku wykonania umowy nabycia powierniczego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) dokonała nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w imieniu własnym, ale na rachunek zlecającej jej tę czynność osoby fizycznej (obywatel włoski nieposiadający statusu rezydenta) w ramach zawartej uprzednio umowy tzw. fiducjarnego nabycia nieruchomości. Mocą wskazanej umowy wnioskodawczyni zobowiązała się do powierniczego nabycia ściśle określonej nieruchomości i w konsekwencji wnioskodawczyni jako kupująca nabyła własność rzeczonej nieruchomości wprawdzie na swoje nazwisko, ale nie dla siebie, lecz na rachunek dającego zlecenie. Udzielający zlecenia nabycia nieruchomości przekazywał wnioskodawczyni środki pieniężne w kwocie pozwalającej zarówno na zapłatę ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości jak i na pokrycie kosztów związanych z jej nabyciem.

Z treści umowy zawartej przez wnioskodawczynię z dającym zlecenie wynika, że wnioskodawczyni była zobowiązana do przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz dającego zlecenie w terminie 30 dni licząc od dnia wezwania.

Następnie strony zawarły umowę, w której dający zlecenie wyraził zgodę na to, aby wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nabytej uprzednio nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, która zgodziłaby się nabyć rzeczoną nieruchomość za cenę nie niższą niż wskazana w umowie łączącej wnioskodawczynię z dającym zlecenie. Mocą tej umowy wszelkie korzyści uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni zobowiązana jest przekazać na rzecz dającego zlecenie w terminie nie dłuższym niż 7 dni od dnia wezwania do wydania korzyści.

W konsekwencji powyższego, wnioskodawczyni dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej zgodnie z wytycznymi dającego zlecenie wskazanymi w umowie łączącej wnioskodawczynię z dającym zlecenie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w sytuacji sprzedaży przez wnioskodawczynię nieruchomości - nabytej uprzednio w wykonaniu umowy powierniczego nabycia tej nieruchomości - bezpośrednio na rzecz osoby trzeciej, a więc bez wykonania przeniesienia tejże nieruchomości na dającego zlecenie, jednakże za jego wyraźną zgodą, powstanie u wnioskodawczyni - powiernika obowiązek z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawczyni, przeniesienie własności nieruchomości przez wnioskodawczynię -czy to na zleceniodawcę, czy to na osobę trzecią - w wykonaniu umowy powierniczego nabycia tej nieruchomości nie stanowi odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Wnioskodawczyni wskazała, że powyższe stanowisko zostało między innymi potwierdzone w piśmie Urzędu Skarbowego Warszawa-Mokotów (postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 12 czerwca 2006 r., nr 1433/NL/LF/415-4111-65-06/ JM) oraz w piśmie Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (interpretacja prawa podatkowego z dnia 21 stycznia 2010 r., nr IPPB4/415-729/09-2/JS). Stanowisko prezentowane przez wnioskodawczynię potwierdza również pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (interpretacja prawa podatkowego z dnia 16 maja 2011 r., nr ITPB1/415-202/11/MR) oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 09 listopada 2004 r., sygn. akt III SA 3031/03, w którym Sąd wyraźnie stwierdził, że powiernicze nabycie i sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat nie stanowi źródła przychodu uzyskanego przez powiernika w rozumieniu art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy.

W pierwszym rzędzie w ocenie wnioskodawczyni należy bowiem zauważyć, że powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim (umowa nienazwana). Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 3531 Kodeksu cywilnego zasada swobody umów. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego.

Prawa i obowiązki stron umowy powierniczej należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu. Będzie ona bowiem kwalifikowana jako nienazwana umowa o świadczenie usług do której, w myśl art. 750 Kodeksu cywilnego, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu albo wprost jako zlecenia. Istota zlecenia powierniczego polega na tym, że na zewnątrz występuje powiernik, który dokonuje nabycia pewnej rzeczy lub prawa we własnym imieniu, ale na rzecz zleceniodawcy. Jak wynika z art. 734-735 Kodeksu cywilnego, istotą umowy zlecenia jest odpłatne lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie, albo w imieniu własnym, lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim przypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy, a powiernik ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonywaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociaż działał w imieniu własnym (art. 740 zd. 2 Kodeksu cywilnego).

Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu zlecenie powiernicze jest ograniczone, a to poprzez:

1. ograniczenie czasowe - zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na pierwsze żądanie zleceniodawcy;
2. ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogo innego aniżeli zleceniodawca lub wskazany przezeń podmiot, co powoduje wyłączenie możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte w wykonaniu powiernictwa;
3. nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecającego praw, prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie - zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego dający zlecenie zwraca przyjmującemu zlecenie jedynie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia oraz zwalnia go od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym, natomiast w przypadku przenoszenia powierniczo nabytych praw na wskazaną przez zlecającego osobę trzecią cena zbycia stanowi należność zleceniodawcy (art. 740 Kodeksu cywilnego).
   
   

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Biorąc powyższe pod uwagę wnioskodawczyni twierdzi, że w przedstawionym stanie faktycznym, sprzedaż nieruchomości bez wykonania przeniesienia własności na zleceniodawcę - następująca w wykonaniu umowy powierniczego nabycia tej nieruchomości - nie stanowi odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy.

W sytuacji sprzedaży nieruchomości w wykonaniu zlecenia powierniczego, powiernik nabywa nieruchomość w imieniu własnym, lecz na rachunek zleceniodawcy a następnie zbywa ją również w imieniu własnym i na rachunek zleceniodawcy. A zatem uznać należy, iż w takiej sytuacji - ze względu na to, że środki uzyskane ze zbycia nieruchomości powiernik zobowiązany jest wydać zleceniodawcy - przychód powstały w wyniku wykonania umowy powierniczej nie może zostać przypisany wnioskodawczyni - powiernikowi.

Reasumując, wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż w sytuacji opisanej we wniosku, sprzedaż nieruchomości nabytej uprzednio w ramach wykonania umowy powierniczej, nie spowoduje powstania u niej przychodu podatkowego ani obowiązku złożenia deklaracji podatkowej z tego tytułu. Przenosząc własność nieruchomości w ramach umowy powierniczej nie dochodzi bowiem do definitywnego przysporzenia majątkowego po stronie wnioskodawczyni - powiernika, a w konsekwencji również do powstania po jej stronie przychodu. Umowa ta jest więc dla wnioskodawczyni neutralna podatkowo.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.