Opodatkowanie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18 listopada 2009 r. (data wpływu 19 listopada 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 lutego 2010 r. (data wpływu 2 lutego 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nakładów na wybudowanie garażu ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości mieszkalnej oraz w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nakładów na wybudowanie garażu.

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest kwestia opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nakładów na wybudowanie garażu, natomiast w kwestii opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej w dniu 18 lutego 2010 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie ? interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-1112/09-4/JK.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 22 stycznia 2010 r. nr ILPB2/415-1112/09-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 22 stycznia 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 28 stycznia 2010 r.), zaś w dniu 2 lutego 2010 r. (data nadania 1 lutego 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1982 roku Zainteresowana odziedziczyła wraz z siostrą po połowie mieszkanie, które ich matka wykupiła w 1974 roku od państwa.

W dniu 21 maja 2007 roku Wnioskodawczyni podpisała w sądzie ugodę, w myśl której musiała zapłacić siostrze 150 tys. zł i tym samym została jedynym właścicielem odziedziczonej nieruchomości.

W marcu 2008 roku Zainteresowana otrzymała kredyt w wysokości 180 tys. zł na spłacenie siostry i remont dachu w kamienicy, której została współwłaścicielem w 1/3 części.

W dniu 25 czerwca 2008 roku siostra Wnioskodawczyni opuściła mieszkanie.

Z uwagi na wysokie raty spłaty kredytu Zainteresowana starała się usilnie sprzedać mieszkanie.

Sprzedaż nastąpiła na podstawie aktu notarialnego w dniu 10 marca 2009 roku za kwotę 320 tysięcy złotych. w trakcie podpisywania umowy notariusz poinformował Wnioskodawczynię, że jest Ona zobligowana do zapłacenia podatku od sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem 5 lat od chwili nabycia.

Zainteresowana wskazuje, że od momentu nabycia części siostry poniosła szereg wydatków, przekraczających zysk z tytułu sprzedaży i uważa, że powinna być całkowicie zwolniona z tego podatku. Wszystkie wydatki poniesione zostały bowiem od chwili zawarcia ugody, tj. od dnia 21 maja 2007 roku, czyli stanowią one faktyczne koszty poniesione w związku z zarządzaniem i utrzymanej wspomnianej 50% części nieruchomości, podlegającej opodatkowaniu.

Według zwykłego podziału ceny sprzedaży mieszkania na dwie części, tj. 320 tys. zł na pół daje kwotę 160 tys. zł, tj. część podlegającą opodatkowaniu. Wnioskodawczyni poniosła wydatki 383.444,48 zł przy wpływach 341.600 zł. Tak więc Zainteresowana uważa, iż z tytułu sprzedaży 50% części (podlegającej opodatkowaniu) jest na minusie w kwocie 42.080,48 zł.

Wnioskodawczyni w następujący sposób przedstawia transakcję zbycia nieruchomości:

WPŁYWY:

1. Zaciągnięty kredyt ? 180.000 zł,
2. Sprzedaż mieszkania ? 320.000 zł,
3. Sprzedaż nakładów na wybudowany garaż ? 1.600 zł,

w sumie wpływy: 180.000 zł + 160.000 zł= 341.600 zł.

WYDATKI:

1. Mieszkanie
   1. podatek od nieruchomości za 2009 r. ? 32 zł-24 zł = 8zł,
   2. Wieczyste użytkowanie gruntu za 2009 r. ? 47,17 zł,
2. Garaż:
   1. podatek od nieruchomości (od 29.10.2008 r. do 31.12.2008 r.) ? 8 zł,
      (I kwartał 2009 r.) ? 13 zł,
   2. czynsz dzierżawny (od 29.10.2008 r. do 31.12.2008 r.) ? 59,84 zł,
      (I i II kwartał 2009 r.) ? 61 zł,
      (za 1-11.03.2009 r.) ? 10, 82 zł,
3. Ubezpieczenie budynku w 2008 r. (z cesją na Bank) ? 254 zł,
   Ubezpieczenie budynku w 2009 r. (z cesją na Bank) - (241-236) zł = 5zł,
4. Ubezpieczenie mieszkania (od 4.03.2008 do 3.03.2009 r.) ? 140 zł,
5. Nieruchomości Karkonoskie - umowa i opłata za pośrednictwo ? 2.

   5%+VAT = 9.760 zł,

6. Remont dachu z styczniu 2008 r. (24.900+800) zł = 25.700 zł,
7. Zniesienie współwłasności - zapłata siostrze - 150.000 zł,
8. 2% podatku od zniesienia współwłasności - 3.000 zł,
9. Spłata kredytu od 2.05.2008 r. do 2.03.2009 r. = 11 rat: 3.501,44 zł + 4.498,36 zł + 4.501,65 zł +2.968,56 = 15.470,01 zł,
10. Spłata zadłużenia w banku przez kupującego mieszkanie (zaciągnięty kredyt 180.000 zł, spłacono 15.470,01 zł, po 11 miesiącach splata kredytu wyniosła 178.163,98 zł) - 178.163,98 zł,
11. Liczniki
    1. woda - zużyto 7 m³ wody + ścieki (przeprowadzono mały remont) od 25.06.2008 do 10.03.2009: (27,84+28,52+12,31+3,38)zł = 72,05 zł,
    2. energia elektryczna ? od 26.06.2008 r. do 10.03.2009 r.
       (20,63 zł+9,25 zł)+(41,41 zł+7,17 zł)+(41,05 zł+9,69 zł)+42,21 zł+(21,22 zł+9,21 zł) = 201,84 zł,
    3. gaz ? zużyto (25+26+20) = 71 m³ gazu
       (96,74 zł+96,74 zł+91,81 zł+93,67 zł+83,21 zł+96,74 zł) = 559,81 zł.

RAZEM WYDATKI 383.455,30 zł.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana podała następujące informacje:

• w wyniku postępowania spadkowego z 1982 roku otrzymała wraz z siostrą dokładnie po połowie udziału w masie spadkowej, która sprowadziła się do przejęcia po matce mieszkania,

• w wyniku ugody sądowej w 2007 roku Wnioskodawczyni została zobligowana do spłacenia siostry, tj. do spłacenia 50% jej udziału kwotą 150 tys. zł,

• w wyniku ww. operacji Zainteresowana stała się 100% właścicielem mieszkania i części wspólnych należących do kamienicy i przynależnego do niej gruntu,

• w przedmiotowym mieszkaniu Wnioskodawczyni zameldowana była na pobyt stały od ok. 1950 do października 1978 roku,

• oprócz mieszkania Zainteresowana dokonała również sprzedaży garażu, który otrzymała od siostry w formie darowizny (garaż posadowiony jest częściowo na gruncie gminnym i częściowo na gruncie Wspólnoty, w związku z czym nie stanowił on w pełni własności siostry, a w konsekwencji także Wnioskodawczyni),

• sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej,

• w kamienicy są trzy mieszkania ? wszystkie wykupione od państwa na własność, tym samym właściciele mieszkań stali się również współwłaścicielami części wspólnych kamienicy,

• dach został wyremontowany na koszt wszystkich współwłaścicieli (na każdego przypadła 1/3 kosztów).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy podatek za sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili uzyskania prawa własności dotyczy całości, czy też tylko faktycznych 50% nabytych przez Zainteresowaną w maju 2007 roku...

Czy patrząc na ogrom poniesionych przez Wnioskodawczynię wydatków (w tym największy na remont dachu) nie musi Ona już nic płacić...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przez 24 lata była Ona współwłaścicielem mieszkania. Za użytkowanie Jej części od siostry nie otrzymała, żadnych środków. Wpływy Zainteresowanej są mniejsze od poniesionych wydatków.

Wnioskodawczyni twierdzi, że mieszkanie w 50% należało do Niej od 1982 roku, w związku z czym sprzedaż tej części nie jest obciążona żadnym podatkiem. Natomiast pozostałe 50% uzyskane w wyniku ugody sądowej zostało sprzedane przed upływem 5 lat od momentu jego pozyskania, czyli od tego powinno się płacić podatek.

Biorąc pod uwagę całokształt sprawy Zainteresowana uważa, że nie powinna płacić już więcej żadnego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nakładów na wybudowanie garażu uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)-przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 7 cyt. ustawy źródłem przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).

Stosownie do art. 18 ww. ustawy za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Jednocześnie przepisy ustawy podatkowej mimo, iż posługują się terminem 'prawa majątkowe', nie definiują tego pojęcia. w piśmiennictwie podkreśla się natomiast, iż prawo majątkowe to najogólniej rzecz biorąc prawo podmiotowe pozostające w ścisłym związku z ekonomicznym interesem uprawnionego. Jest to uprawnienie określonego podmiotu, które związane jest z jego majątkiem. Klasyfikacja praw majątkowych może być dokonywana według bardzo różnych kryteriów, w zależności od celów stawianych przez ustawodawcę. w świetle postanowień art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prawa majątkowe, z których przychody podlegają opodatkowaniu można podzielić na dwie zasadnicze grupy: przychody z wykonywania praw majątkowych i przychody z odpłatnego zbycia tych praw. Wyliczenie w przepisie art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych praw majątkowych, z których przychody podlegają opodatkowaniu, nie ma jednak charakteru wyczerpującego, o czym świadczy przede wszystkim posłużenie się przez ustawodawcę terminem 'w szczególności'. Skoro zatem katalog przychodów z praw majątkowych ma charakter otwarty, to uprawnione jest, bez stosowania w tym zakresie jakichkolwiek nadużyć interpretacyjnych ze strony organów podatkowych, zaliczenie do niego innych praw majątkowych literalnie nie wymienionych w przepisie art. 18 ww. ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana w 2009 roku dokonała zbycia nakładów na wybudowanie garażu.

W myśl wyżej wymienionych przepisów sprzedaż nakładów na budowę to zbycie praw majątkowych w postaci roszczeń o zwrot nakładów przysługujących zgodnie z prawem cywilnym osobie, która nakłady te poczyniła lub nabyła.

W konsekwencji, przychód z tytułu dokonanej w 2009 r. sprzedaży nakładów na budowę garażu stanowi przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 18 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB2/415-1112/09-4/JK, interpretacja indywidualna