Charakter prawny Wspólnoty Mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną lub inaczej - osobą ustawową.

Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Powyższe w sposób jednoznaczny zostało przesądzone w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 roku, pod sygn. akt III CZP 65/07, której to uchwale nadana została moc zasady prawnej. Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Tym samym Wspólnota Mieszkaniowa ma możliwość nabywania praw i obowiązków do własnego majątku, ale tylko jeśli związane są one z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Co do zasady Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Jej powstanie nie jest więc najczęściej związane z jakimkolwiek aktem dyspozytywnym właścicieli lokali, dewelopera, czy spółdzielni mieszkaniowej.

Momentem powstania wspólnoty mieszkaniowej jest wyodrębnienie własności pierwszego lokalu w nieruchomości, na rzecz innego, niż dotychczasowy właściciel, podmiotu. Istnieją też przypadki, kiedy Wspólnota Mieszkaniowa powstanie z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w nieruchomości. Będzie to miało miejsce w sytuacji, kiedy  własność przynajmniej niektórych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną wcześniej należały do spółdzielni mieszkaniowej.

Wyjątkiem od reguły, według której wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa, jest sytuacja opisana w dyspozycji art. 24¹. ust. 1. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dotyczy ona nieruchomości w których własność przynajmniej niektórych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną, należy do spółdzielni Mieszkaniowej. Według tej normy prawnej: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.”

Członkowstwo we Wspólnocie Mieszkaniowej

Pomimo różnych sposobów powstawania, skutek w postaci utworzenia się Wspólnoty Mieszkaniowej wywołuje ogromny wpływ na wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Należy mieć bowiem na uwadze, iż w momencie powstania Wspólnoty Mieszkaniowej, każdy właściciel lokalu w danej nieruchomości, z mocy prawa, staje się członkiem tejże Wspólnoty Mieszkaniowej. Członkowstwo we Wspólnocie Mieszkaniowej charakteryzuje się pewnymi specyficznymi cechami: jest przymusowe i niezbywalne w czasie pozostawania właścicielem lokalu w danej nieruchomości.

Każdy właściciel lokalu w danej nieruchomości, w której powstała Wspólnota Mieszkaniowa, staje się z mocy prawa członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Jest to przymus, połączony z niemożnością wyzbycia się tegoż członkowstwa w sposób inny, niż wyzbycie się lokalu. Innymi słowy, tak długo jak pozostajemy właścicielem lokalu w nieruchomości, w której powstała Wspólnota Mieszkaniowa, jesteśmy członkiem tej Wspólnoty Mieszkaniowej, ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Joanna Bacior

Radca Prawny