Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 3 października 2010 r. (data wpływu: 11 października 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 grudnia 2010 r. (data wpływu: 15 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 6 grudnia 2010 r., nr ILPB2/415-1134/10-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 6 grudnia 2010 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 10 grudnia 2010 r.), zaś w dniu 15 grudnia 2010 r. (data nadania: 13 grudnia 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 4 lipca 2007 r. Wnioskodawca otrzymał w banku kredyt hipoteczny w kwocie 130.000,00 zł, który przeznaczył na zakup nieruchomości położonej w miejscowości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Nieruchomość tą Zainteresowany nabył w dniu 7 lipca 2007 r. aktem notarialnym. Za nieruchomość Wnioskodawca zapłacił 85.000,00 zł. Wszystkie dodatkowe koszty związane z transakcją zakupu, czyli koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa oraz podatek VAT ? wyniosły razem 4.889,74 zł.

Ponadto, od dnia zakupu (7 lipca 2007 r.) do dnia 10 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca dokonał remontów oraz modernizacji nieruchomości na kwotę około 45.000,00 zł, z czego wydatków udokumentowanych fakturami ma On na kwotę 21.465,54 zł.

Dnia 10 sierpnia 2010 r. Zainteresowany dokonał sprzedaży ww. nieruchomości aktem notarialnym, podpisanym w obecności notariusza, za kwotę 135.000,00 zł.

Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży był budynek mieszkalny wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, związanym z tym budynkiem.

Wnioskodawca wskazuje, iż zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (rozdział 6 art. 30e) powinien zapłacić 19% podatek od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży, a udokumentowanymi poniesionymi kosztami. Różnica ta wynosi: 135.00,00 zł ? 85.000,00 zł ? 4.889,74 zł ? 21.465,54 zł = 23.644,72 zł. Zainteresowany powinien zapłacić 19% podatek od kwoty 23.644,72 zł, czyli 4.492,50 zł.

Jednakże ? jak podaje Wnioskodawca ? faktycznie poniesione dodatkowe wydatki wynoszą, jak już wyżej napisał, ponad 45.000,00 zł, ale niestety kilka faktur na duże kwoty uległo zniszczeniu podczas bardzo poważnego wypadku samochodowego, któremu uległ dnia 2 sierpnia 2007 r. Zainteresowany zagubił również kilka drobnych rachunków.

Z tego też względu Wnioskodawca bardzo prosi o zaliczenie całej kwoty kredytu (czyli 130.000,00 zł) na poczet faktycznie poniesionych wydatków. w takim wypadku 19% podatek zostanie wyliczony od różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży, czyli kwotą 135.000,00 zł a kwotą 130.000,00 zł (wartość całego kredytu hipotecznego). Wyniesie więc ona: 5.000,00 zł x 19% = 950,00 zł.

Tak wyliczony podatek w kwocie 950 zł Wnioskodawca zapłaci zgodnie z przepisami do końca kwietnia 2011 r. rozliczając PIT za 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jest możliwe zaliczenie całej kwoty kredytu hipotecznego (czyli 130.000,00 zł) na poczet faktycznie poniesionych wydatków...

Uzupełniając wniosek Zainteresowany ww. pytanie przeredagował następująco.

1. Czy jest możliwe zaliczenie całej kwoty kredytu hipotecznego (czyli 130.000,00 zł) na poczet faktycznie poniesionych wydatków...
2. Czy jest możliwe zapłacenie 19% podatku od różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży a kwotą kredytu hipotecznego...

Zdaniem Wnioskodawcy, cała kwota kredytu hipotecznego (130.000,00 zł) powinna zostać zaliczona na poczet faktycznie poniesionych wydatków. w takim wypadku 19% podatek zostanie wyliczony od różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży, czyli kwotą 135.000,00 zł a kwotą 130.000,00 zł (wartość całego kredytu hipotecznego). Wyniesie więc: 5.000,00 zł x 19% = 950,00 zł. Tak wyliczony podatek w kwocie 950 zł Wnioskodawca zapłaci zgodnie z przepisami do końca kwietnia 2011 r. rozliczając PIT za 2010 r.

Uzupełniając wniosek Zainteresowany ww. stanowisko przeredagował następująco.

1. Wnioskodawca wnioskuje o zaliczenie całej kwoty kredytu hipotecznego (czyli 130.000,00 zł) na poczet faktycznie poniesionych wydatków.
2. Wnioskodawca wnioskuje o zapłatę 19% podatku od różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży a kwotą kredytu hipotecznego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż sprzedany w dniu 10 sierpnia 2010 r. budynek mieszkalny wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu Wnioskodawca nabył w dniu 7 lipca 2007 r.

Wobec powyższego, w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże, istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego i związanych z nim pytań jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tejże nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, iż poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z kredytem bankowym, zaciągniętym na nabycie zbytego budynku mieszkalnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego ich zbycia, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie tejże nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Zatem, na gruncie przedmiotowej sprawy, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu Wnioskodawca nie może zaliczyć kwoty kredytu hipotecznego.

Kwoty pieniężne pochodzące z ww. kredytu ? po spełnieniu uregulowań ustawowych w tym zakresie ? mogą być rozliczone jedynie jako poniesione na zapłatę ceny nabycia i udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczonego mienia; jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

W konsekwencji stwierdzić należy, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał przysługujący Zainteresowanemu dochód ze sprzedaży w dniu 10 sierpnia 2010 r. budynku mieszkalnego wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu ( związanym z tym budynkiem), po uwzględnieniu:

• udokumentowanych kosztów nabycia tego budynku wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu (np. kosztów związanych z aktem notarialnym nabycia, podatkiem od czynności cywilnoprawnych, opłatą sądową, podatkiem VAT),
• udokumentowanych fakturami VAT, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości i zostały poczynione w czasie jej posiadania przez Zainteresowanego.

Dochód ten będzie podlegał rozliczeniu w zeznaniu podatkowym Wnioskodawcy o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2010.

Jednocześnie tut. Organ pragnie wyjaśnić, iż rozpatrując wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe należy jednoznacznie podkreślić, że nie stanowią one standardu prawnego, lecz są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. u. Nr 78, poz. 483 ze zm.), stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Stąd też korzystanie z każdej preferencji podatkowej, wymaga spełnienia warunków określonych w odpowiednich przepisach stanowiących ich podstawę prawną.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.