W zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego

4.7.2011

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j, Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 18.04.2011r. (data wpływu 20.04.2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20.04.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1992 r. Wnioskodawczyni otrzymała przydział lokalu mieszkaniowego na warunkach lokatorskich. W tym czasie Wnioskodawczyni była uczennicą nie mającą dochodów, w związku z czym początkowe koszty ponieśli jej rodzice.

Na budowę osiedla Spółdzielnia Mieszkaniowa zaciągnęła kredyt, który od momentu otrzymania mieszkania był spłacany do Spółdzielni w miesięcznych ratach wraz z odsetkami.

Od roku 1994 Wnioskodawczyni wraz z mężem zajmowała mieszkanie i wspólnie ponosili koszty.

W październiku 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła wniosek o wykup mieszkania i przekształcenie z lokatorskiego na własnościowe. W związku z przekształceniem ponieśli koszty:

spłata kredytu 3.229,37 zł (pozostała część),
zwrot nominalnego umorzenia (30%) w kwocie 8.193,96 zł,
pokrycie ułamkowe, części gruntu 139,60 zł

oraz koszty związane z wykupem gruntu i kosztami sporządzenia dokumentacji.

Kwoty te nie zostały zawarte w akcie notarialnym. Zostało jedynie, że: ?(...) dokonała spłat należności... art. 12 ust. 1 powyższej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W roku 2010 Wnioskodawczyni wraz z mężem postanowili sprzedać lokal, co uczynili dnia 25.11.2010 r. za kwotę 230.000 zł. Urząd Skarbowy nie uznaje kosztów poniesionych przez Wnioskodawczynię i jej małżonka przy wykupie mieszkania oraz kredytu spłacanego przez Wnioskodawczynię i jej małżonka w przeciągu trzech lat. Kiedy zamieszkiwali.

Wnioskodawczyni zwróciła się w związku z tym z telefonicznym zapytaniem do eksperta KIP, gdzie poradzono jej zwrócić się do Spółdzielni o wydanie zaświadczenia: jaką kwotę Spółdzielnia zaliczyła Wnioskodawczyni na poczet wkładu budowlanego.

Wnioskodawczyni otrzymała zaświadczenie o treści:

?Spółdzielnia Mieszkaniowa poświadcza, iż na poczet wkładu budowlanego dot. lokalu nr 20 zaliczyła kwotę 25.460,96 zł, składającą się z:

10% wkładu mieszkaniowego w nominalnej wartości 2.466,80 zł;
30% umorzenia spłaconego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych - Dz. U. 5 poz. 32 z 1996 r. w nominalnej wartości 8.193,96 zł;
nominalnej wartości spłaconego kredytu (bez odsetek) w wysokości 14.800,20 zł. ?

Zaświadczenie to Wnioskodawczyni przedstawiła w U.S. jednak i tym razem nie zostało ono uznane.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem sprzedali mieszkanie przed upływem 5 lat od daty wykupu. Są oni zobowiązani do zapłacenia podatku lub do przeznaczenia pieniędzy na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Ponieważ kwotę 230.000,00 zł Wnioskodawczyni wraz z mężem chce podzielić i 150 tyś. zł przeznaczyć na cele mieszkaniowe, a kwotę 80 tys. zł na inne potrzeby.

W związku z tym Wnioskodawczyni chciałaby kwotę 25.460,96 zł zaliczyć w koszty i odliczyć ją od kwoty 230 tys, zł.

Zdaniem Wnioskodawcy

Kwota zaliczona Wnioskodawczyni i jej małżonkowi przez Spółdzielnię Mieszkaniową na wkład budowlany czyli 25.460,96 zł jest dla nich kosztem wykupu mieszkania niezależnie w jakim czasie została ona wpłacona do Spółdzielni. I powinna być o tę kwotę pomniejszona otrzymana przez Wnioskodawczynię i jej małżonka suma 230.000,00 zł od osoby kupującej od nich mieszkanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz.307 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m. in.:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności),
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r., a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww, ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Sit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że w październiku 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła wniosek o wykup mieszkania i przekształcenie z lokatorskiego na własnościowe. Spółdzielnia Mieszkaniowa poświadczyła, iż na poczet wkładu budowlanego dot. lokalu nr 20 zaliczyła kwotę 25.460,96 zł, składającą się z:

10% wkładu mieszkaniowego w nominalnej wartości 2.466,80 zł;
30% umorzenia spłaconego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych - Dz. U. 5 poz. 32 z 1996 r. w nominalnej wartości 8.193,96 zł;
nominalnej wartości spłaconego kredytu (bez odsetek) w wysokości 14.800,20 zł.?

W roku 2010 Wnioskodawczyni wraz z mężem postanowili sprzedać lokal mieszkalny.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia wyżej wymienionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

W przypadku nabytych lub wybudowanych po dniu 1 stycznia 2007r. nieruchomości oraz nabytych po tej dacie praw, dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych do nieruchomości jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U, z 2003r. Nr 119, poz, 1116 ze zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy.

Tak więc osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy - w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wypłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem- umowę - stosownie do wniosku - bądź o przekształcenie dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź o przeniesienie własności lokalu.

Przeniesienie własności lokalu uzależnione zostało więc od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych, tj. został on zobowiązany do spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań związanych z budową lokalu mieszkalnego, w tym spłaty odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Natomiast w sytuacji, gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, członek spółdzielni zobowiązany jest również do spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa.

Zapłata należności wskazanych we wniosku faktycznie przeznaczona zostaje na pokrycie kosztów budowy przypadających na lokal mieszkalny. Jest to zatem wydatek poniesiony w związku z nabyciem tego lokalu.

Wskazane w art. 12 ust., 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu budowlanego są więc bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki na nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Reasumując, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki związane z wykupem mieszkania mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację v terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa ( art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania ( art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres; Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.