Zastosowanie zwolnienia dla czynności sprzedaży nieruchomości zabudowanej

UZASADNIENIE

W dniu 28.03.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia dla czynności sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 13.05.2013 r. (data wpływu 14.05.2013 r.)

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym. Podstawową działalnością Wnioskodawcy było budownictwo oraz zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W dniu 28.09.2007. Wnioskodawca nabył nieruchomość, składającą się z czterech działek (nr 5, nr 6, nr 4/6 oraz nr 1/2) o łącznym obszarze 1,1736 ha, zabudowaną hangarem, świetlicą, budynkiem administracyjnym, budynkiem wczasowym, jedenastoma domkami kempingowymi oraz budynkiem na hydrofor. Na terenie nieruchomości znajdowały się również: studnia wody pitnej, drogi, stanowiące układ komunikacyjny i place, pomosty, parkan i instalacja wodna. Zabudowane są wszystkie 4 działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości - fakt ten znajduje potwierdzenie w ewidencji gruntów.

Dla przedmiotowej nieruchomości, na moment jej zakupu przez Wnioskodawcę, nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu 30 października 2006 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało decyzję (potwierdzającą fakt istnienia na nieruchomości zabudowy rekreacyjnej i usługowej), na podstawie której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu rekreacyjno-wypoczynkowego wielofunkcyjnego z apartamentami, powierzchnią rekreacyjną oraz gastronomią - decyzja ta nie została zaskarżona.

Na moment zakupu, budynki, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, stanowiły towary używane ? od transakcji naliczono podatek od czynności cywilnoprawnych. Dokonującemu ich dostawy (poprzedniemu właścicielowi, który sprzedał przedmiotową nieruchomość Wnioskodawcy) nie przysługiwało przy nabyciu nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca nie prowadził działalności operacyjnej w istniejących budynkach, nie ponosił również wydatków na ich ulepszenie nie miał prawa do obniżenia z tego tytułu podatku należnego. Wnioskodawca nie prowadził również działalności polegającej na najmie, dzierżawie ani innej umowie o podobnym charakterze, której przedmiotem byłaby przedmiotowa nieruchomość.

W dniu 12.02.2009 r. Prezydent Miasta wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę powyżej wspomnianego obiektu rekreacyjno- wypoczynkowego.

W dniu 23 lutego 2011 roku, Sąd Rejonowy, Sąd Gospodarczy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych, ogłosił upadłość Wnioskodawcy obejmującą likwidację majątku. Operat szacunkowy, w którym określono stan składników nieruchomości na dzień 02.03.2011. wskazuje, że nieruchomość jest zabudowana budynkami niefunkcjonującego ośrodka wczasowego ? przeznaczonymi do rozbiórki w procesie realizacji nowej inwestycji ? wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną. Budynki (o łącznej powierzchni 645,29m2) są przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

W związku z tym, że nie są i nie mogą być wykorzystywane do działalności ze względów technicznych, opodatkowane są stawką jak dla budynków pozostałych (nie związanych z prowadzeniem działalności) ? takie stanowisko wyraził Prezydent Miasta w decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego za 2012 rok.

W rejestrze gruntów (według wypisu z dnia 26.09.2011 r.) działka nr 5 oznaczona jest symbolem rodzaju użytku ?Bi? (inne tereny zabudowane) oraz ?Bz? (tereny rekreacyjno-wypoczynkowe), działka nr 6 oznaczona jest ?Bz?, działka nr 4/6 oznaczona jest ?Bi? oraz ?Bz? zaś działka nr 1/2 oznaczona jest jako ?ŁVI? (łąki trwałe) oraz ?Tr? (tereny różne).

Syndyk masy upadłości sprzedał nieruchomość w dniu 11.10.2012 r. spółce pod nazwą S.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 13.05.2013 r. Wnioskodawca doprecyzował, iż transakcja zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, strona sprzedająca nie zawarła umowy sprzedaży jako podatnik podatku od towarów i usług, nie wystawiono faktury VAT, od transakcji wymierzono podatek od czynności cywilnoprawnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do powyższej sprzedaży ma zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10a w związku z art. 29 ust. 5 Ustawy o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy opisana powyżej transakcja korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, w związku z art. 29 ust. 5.

Wnioskodawca nie ma wiedzy ani dokumentów dotyczących pierwszego zasiedlenia budynków, nie rozpatruje zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem dostawy w kontekście Ustawy o VAT są budynki i budowle wraz z gruntem, na którym są posadowione. Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów, w związku z tym dla zastosowania zwolnienia nie będzie miał znaczenia ich stan techniczny czy wartość. Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie jest tożsame ze stanowiskiem Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, wyrażonym w interpretacji prawa podatkowego ILPP1/443-815/11-4/NS. Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma znaczenia dla istoty sprawy fakt, że w przypadku rozpoczęcia realizacji nowej inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, istniejące budynki będą podlegać rozbiórce ? przed dokonaniem dostawy nie złożono wniosku o wydanie zgody na rozbiórkę ani nie rozpoczęto żadnych prac w tym zakresie - stanowisko Wnioskodawcy znajduje odzwierciedlenie w stanowisku Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, zawartym w interpretacji prawa podatkowego IPPP2/443-305/12-4/AO oraz w stanowisku Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, zawartym w interpretacji prawa podatkowego ITPP1/443-228/10/AT.

Na moment dokonania dostawy, zgodnie ze stanem faktycznym, przedmiotem dostawy były budynki i budowle oraz grunt, na którym zostały posadowione.

W stosunku do nabycia przedmiotowych budynków i budowli, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wnioskodawca nie ponosił również wydatków na ich ulepszenie, co oznacza spełnienie warunków zwolnienia, określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Wnioskodawca informuje, że pełnomocnik spółki S., złożył do Sędziego Komisarza postępowania upadłościowego pismo, w którym informuje, że jego Mandat zwrócił się do Ministra Finansów o wydanie interpretacji co do powyżej opisanej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z jego brzmieniem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Jednakże ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku VAT dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług oraz określił warunki stosowania obniżonych stawek i zwolnień.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 cyt. ustawy zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik (bądź podmiot trzeci) wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zauważyć należy, iż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W przypadku nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług przy dostawie budynków, budowli lub ich części wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił zastosowanie zwolnienia w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, po łącznym spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca, czynny podatnik VAT prowadził działalność w zakresie budownictwa oraz zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości. W 2007 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość, składającą się z czterech działek, zabudowaną hangarem, świetlicą, budynkiem administracyjnym, budynkiem wczasowym, jedenastoma domkami kempingowymi oraz budynkiem na hydrofor. Na terenie nieruchomości znajdowały się również studnia wody pitnej, drogi stanowiące układ komunikacyjny i place, pomosty, parkan i instalacja wodna. Zabudowane są wszystkie 4 działki wchodzące w skład przedmiotowej nieruchomości.

Dokonującemu dostawy ww. nieruchomości nie przysługiwało przy nabyciu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Transakcja zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę nie podlegała podatkowi od towarów i usług, strona sprzedająca nie zawarła umowy sprzedaży jako podatnik podatku od towarów i usług, nie wystawiono faktury VAT, od transakcji wymierzono podatek od czynności cywilnoprawnej.

Wnioskodawca nie prowadził działalności operacyjnej w istniejących budynkach, nie ponosił również wydatków na ich ulepszenie ? nie miał prawa do obniżenia z tego tytułu podatku należnego.

W 2011 Sąd Rejonowy ogłosił upadłość Wnioskodawcy obejmującą likwidację majątku. Operat szacunkowy, w którym określono stan składników nieruchomości na dzień 02.03.1022 r. wskazuje, że nieruchomość jest zabudowana budynkami niefunkcjonującego ośrodka wczasowego ? przeznaczonymi do rozbiórki w procesie realizacji nowej inwestycji wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, odnosi się wprost do budynków, budowli lub ich części, a nie do ich wartości, czy innych parametrów. W związku z tym, w sprawie będącej przedmiotem zapytania, dla zastosowania zwolnienia od podatku nie będzie miał znaczenia stan techniczny, czy wartość przedmiotowych budynków.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz treść wskazanych przepisów prawa stwierdzić należy, że przedmiotowa dostawa nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym czynność sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże przy dostawie przedmiotowej nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy z uwagi na fakt, iż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości, a ponadto Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie budynków będących przedmiotem dostawy. Zbycie gruntu, na którym posadowione są budynki, przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy również objęte jest zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.