Ustalenie wysokości przychodu na podstawie art. 19.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 22 marca 2010 r. (data wpływu 26 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 9 stycznia 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką, zakupił nieruchomość gruntową o powierzchni 4.755 m² wraz z budynkiem mieszkalnym w stanie surowym, zadaszonym, otwartym, za kwotę 345.000 zł, z czego 20.000 zapłacono gotówką, a pozostała część sfinalizowana została kredytem hipotecznym (na podstawie aktu notarialnego).

W dniu 15 kwietnia 2008 r. decyzją wójta gminy, która stała się prawomocna w dniu 2 maja 2008 r., dokonano podziału ww. nieruchomości na 4 działki, w tym jedna z przeznaczeniem na drogę dojazdową. W dniu 4 listopada 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podpisał w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży jednej z niniejszych działek o powierzchni 1.974 m#178; wraz z wyżej opisanym budynkiem mieszkalnym, na który osobiście nie poniósł żadnych dodatkowych nakładów. Kwota sprzedaży została określona w wysokości 420.000 zł. Jednakże w pkt 2 tego aktu, nabywcy oświadczyli, że własnym kosztem poczynili nakłady na wykończenie wyżej opisanego budynku mieszkalnego w wysokości 200.000 zł, wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie nabywców nastąpiło przed podpisaniem umowy. W pkt 3 tego aktu strony dokonują potrącenia z ceny sprzedaży wierzytelności w wysokości 200.000 zł przysługującej kupującym z tytułu poczynionych nakładów na budowę budynku mieszkalnego na niniejszej nieruchomości.

W kontekście powyżej opisanych uregulowań zawartej umowy przedwstępnej, pkt 4 nakłada na nabywców zobowiązanie do zapłaty Wnioskodawcy i jego małżonce, jako zbywcom, ceny sprzedaży (tj. 420.000 zł), po potrąceniu wspomnianej wierzytelności (tj. 200.000 zł), kwoty 220.000 zł z kredytu bankowego lub środków własnych kupujących.

Ostateczny termin zawarcia umowy został określony na dzień 4 listopada 2011 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka kwota (420.000 czy 220.000 zł) będzie przychodem w momencie sprzedaży powyższej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości jest kwota 220.000 zł, gdyż taka właśnie była wartość rynkowa tej nieruchomości przed dokonaniem nakładów na nią przez nabywców oraz taką cenę faktycznie otrzyma.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

1. jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do treści art. 8 ust.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 4 listopada 2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podpisali umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości, której są właścicielami. W umowie ustalono cenę nabycia ww. nieruchomości na kwotę 420.000 zł, przy czym nabywcy nieruchomości oświadczyli w pkt 2 aktu notarialnego, iż własnym kosztem poczynili nakłady na wykończenie nabywanego budynku w wysokości 200.000 zł. Z ceny nieruchomości, za którą nabywcy zobowiązali się ją nabyć, potrącona zostanie wierzytelność przysługująca kupującym z tytułu już poczynionych wkładów. Ostateczny termin zawarcia umowy został określony na dzień 4 listopada 2011 r.

Ponieważ nieruchomość zostanie zbyta odpłatnie w drodze umowy sprzedaży, w związku z tym przychodem z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, zgodnie z art. 19 ww. ustawy będzie jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Podkreślenia wymaga, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości moment powstania przychodu jest związany z momentem zawarcia umowy sprzedaży. Bez znaczenia dla celów podatkowych jest natomiast okoliczność, czy cena ta zostanie faktycznie zapłacona sprzedającym i czy nastąpi to w formie pieniężnej czy też np. w postaci zwolnienia z długu, czy też potrącenia wzajemnych wymagalnych wierzytelności.

Reasumując, zgodnie z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, w umowie określona zostanie cena w kwocie 420.000 zł, a więc zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ta wartość stanowić będzie przychód Wnioskodawcy podlegający opodatkowaniu, z uwzględnieniem wskazanych wyżej zasad.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.