1. Czy od uzyskanej ze sprzedaży mieszkania kwoty 482.000 PLN można odliczyć kwotę zaciągniętego (...)

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 27 czerwca 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani wspólnie z partnerem Panem Markiem K. odrębną nieruchomość - lokal mieszkalny nr 7 o powierzchni 39,90 m² w budynku przy ul. D. za kwotę 280.000 zł. Na zakup tego lokalu i jego remont zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny w (?) Bank SA na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy, zawartej w dniu 16 czerwca 2006 r.

Na zabezpieczenie wierzytelności Banku z tytułu udzielonego kredytu na zakupionym mieszkaniu ustanowiona została hipoteka kaucyjna. Zapisu ustanowienia hipoteki dokonano w formie aktu notarialnego z dnia 27 czerwca 2006 r. Po upływie 2 lat przedmiotowy lokal mieszkalny położony przy ul. D. został sprzedany na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 sierpnia 2008 r. za kwotę 482.000 zł. W akcie notarialnym dokonano wpisu, że z ceny sprzedaży kwotę 305.000 zł kupujący wpłaci na wskazane konto Banku, jako spłatę niespłaconej części kredytu zabezpieczonego hipoteką. Pozostałą kwotę w wysokości 177.000 zł otrzymała Pani po 50 % części, wspólnie z Panem Markiem K. Nabywca lokalu mieszkalnego przy ul. D. oprócz wpłaty na konto bankowe, zgodnie z treścią aktu notarialnego nie przejmował żadnego długu ciążącego na tym lokalu.

W związku z zaciągniętym kredytem na zakup lokalu mieszkalnego nr 7 przy ul. D. nie dokonała Pani odliczeń poniesionych wydatków na spłatę odsetek od kredytu na podstawie art. 26 b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. w ramach tzw. ?ulgi odsetkowej?.

Aktualnie zamieszkuje Pani wspólnie z Panem Markiem K. przy ul. G. w lokalu mieszkalnym, na zakup którego zaciągnęli Państwo również kredyt mieszkaniowy w dniu 25 listopada 2005 r. w (?) Bank. Kredyt ten nie został całkowicie spłacony. Do dnia 31 sierpnia 2008 r. stan kredytu wynosił 139.218 CHF. Zgodnie z zawartą umową spłata kredytu powinna nastąpić do dnia 2 listopada 2035 r. w 360 ratach. Kredyt ten spłacany jest w określonych ratach miesięcznych, solidarnie z Panem Markiem K.

W dniu 11 maja 2007 r. na podstawie aktu notarialnego nabyła Pani wspólnie z Panem Markiem K. lokal mieszkalny o powierzchni 47,68 m² za kwotę 520.000 zł położony przy ul. G. (lokal ten stanowi część nieruchomości związanej z użytkowanym przez Państwa mieszkaniem). Na zakup tego mieszkania zaciągnęli Państwo kredyt w (?) Bank na podstawie umowy z dnia 10 maja 2007 r. na kwotę 500.000 PLN. Termin spłaty tego kredytu ustalony został na dzień 15 kwietnia 2037 r. Kredyt spłaca Pani zgodnie z ustalonym harmonogramem solidarnie po 50% z Panem Markiem K.

Pozostały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. D. w kwocie 177.000 zł w części po 50% otrzymała Pani i Pan Marek K. Otrzymane pieniądze przeznaczyła Pani między innymi na:

• zakup materiałów budowlanych i remont użytkowanego lokalu mieszkalnego na kwotę 4.212,00 zł, (udokumentowany fakturami),
  

• wpłatę na poczet zaciągniętego kredytu mieszkaniowego w kwocie 3.357,11 zł,
  

• spłatę kredytu w wysokości 4.286,64 CHF oraz w kwocie 25.000 PLN,
  

• remonty poprawiające standard mieszkań i remont otoczenia części nieruchomości przy ul. G., których nie może Pani udokumentować fakturami. Dokonano naprawy części elewacji, schodów zewnętrznych do lokalu nr 2, ogrodzenia zewnętrznego, wejścia, odwodnienia dachu,
  

• zwrot rodzicom udzielonej Pani pomocy finansowej na kupno mieszkania przy ul. G.
  

W Urzędzie Skarbowym, właściwym dla Pani miejsca zamieszkania złożyła Pani oświadczeniem, w celu uzyskania zwolnienia od zapłaty 10% zryczałtowanego podatku na podstawie art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w którym powiadomiła Pani o fakcie dokonania sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. D.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy od uzyskanej ze sprzedaży mieszkania kwoty 482.000 PLN można odliczyć kwotę zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w wysokości 378.000 PLN czy tylko kwotę 305.000 PLN, wpłaconą przez kupującego bezpośrednio na konto Banku?
2. Czy spłacane kredyty za mieszkania, położone przy ul. G., w okresie 2 lat od dnia sprzedaży mieszkania położonego przy ul. D. mogą zostać zaliczone na poczet wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w złożonym w dniu 26 sierpnia 2008 r. oświadczeniu?

Pani zdaniem zaciągnięty na kupno mieszkania kredyt mieszkaniowy winien być zaliczony do kosztów odpłatnego zbycia sprzedawanego lokalu i pomniejszać tym samym przychód uzyskany z jego odpłatnego zbycia. Zbywając mieszkanie otrzymała Pani kwotę przychodu niższą o 305.000 PLN, gdyż stanowiła ona zabezpieczenie dla Banku z tytułu udzielonego kredytu mieszkaniowego. Cały kredyt wraz z odsetkami wynosił 378.000 PLN, w związku z tym uważa Pani, że kwota ta winna być zaliczona do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

W Pani opinii wydatkiem na cele mieszkaniowe są także oprócz kosztów remontowych, adaptacyjnych użytkowanego lokalu mieszkalnego, poniesione koszty spłaty bankowi rat zaciągniętego kredytu mieszkaniowego za lokale mieszkalne w których aktualnie Pani zamieszkuje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami, natomiast w pozostałym uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych nie rodzi na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutków podatkowych jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Z analizy wniosku wynika, iż w dniu 27 czerwca 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani wspólnie z partnerem Panem Markiem K. odrębną nieruchomość - lokal mieszkalny nr 7 o powierzchni 39,90 m² w budynku przy ul. D. za kwotę 280.000 zł. Na zakup tego lokalu i jego remont zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny w (?) Bank SA na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy, zawartej w dniu 16 czerwca 2006 r. Na zabezpieczenie wierzytelności Banku z tytułu udzielonego kredytu na zakupionym mieszkaniu ustanowiona została hipoteka kaucyjna. Zapisu ustanowienia hipoteki dokonano w formie aktu notarialnego z dnia 27 czerwca 2006 r. Po upływie 2 lat przedmiotowy lokal mieszkalny położony przy ul. D. został sprzedany na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 sierpnia 2008 r.

Wobec powyższego bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, winien być liczony od końca 2006 r. W związku z tym, iż odpłatne zbycie przedmiotowego mieszkania nastąpiło 14 sierpnia 2008 r. tj. przed upływem ww. terminu, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

• prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,
  

• koszty ogłoszeń w prasie,
  

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  

• koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.
  

Stosownie do powołanego przepisu do kosztów odpłatnego zbycia, nie można więc zaliczyć zaciągniętego przez Panią kredytu. Zaciągnięcie kredytu stanowiło bowiem wyłącznie sposób na pozyskanie środków pieniężnych na nabycie mieszkania. Dlatego też, mając na względzie brzmienie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozostaje on bez wpływu na ustalenie wysokości przychodu ze sprzedaży.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 2a ww. ustawy powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
  

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
   
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   
   
   
   1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
      
   2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
      
      
      
   1. przeznaczonych na cele rekreacyjne,
      
      
      
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26 b (art. 21 ust. 2a).

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, w szczególności z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jest wydatkowanie przychodu m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cele mieszkaniowe. Jednocześnie wskazać również należy, iż zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Podatnicy mają więc prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę innego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów - na cele określone w tym przepisie.

Jak przedstawiono w stanie faktycznym na zakup lokali mieszkalnych, w których obecnie Pani zamieszkuje zaciągnęła Pani wspólnie z osobą trzecią kredyty mieszkaniowe, które są przez Państwa solidarnie spłacane. Należy zatem uznać, że spłata kredytów wraz z odsetkami na zakup mieszkań ze środków uzyskanych przez Panią ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym stanowi realizację celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy i uprawnia w sytuacji, gdy nie zaistniały przesłanki negatywne do przedmiotowego zwolnienia.

Reasumując, należy wskazać, iż ustawa o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. nie przewiduje możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości o kwotę kredytu, który musiała Pani uregulować, w związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jako że wydatki te nie mieszczą się w pojęciu kosztów odpłatnego zbycia.

Jednakże kwotę spłaty kredytu hipotecznego w wysokości 305.000 zł oraz spłatę nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży innych kredytów mieszkaniowych, wraz z odsetkami, zaciągniętych przez Panią na zakup mieszkań, dokonaną ze środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość należy uznać za wydatek na cele mieszkaniowe, uprawniający do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym w oparciu o przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu ustawy obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.