Czy kwotę uzyskaną z tytułu sprzedaży mieszkania można umniejszyć przed opodatkowaniem o kwotę (...)

Wnioskujący zwraca się z zapytaniem czy w związku z zaistnieniem obowiązku zapłacenia podatku dochodowego z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) kwotę uzyskaną z tytułu sprzedaży mieszkania może umniejszyć o kwotę spłaconego kredytu zaciągniętego na jej nabycie.

Podatnik uważa, że w omawianej sytuacji opodatkowaniu podlegać powinna kwota uzyskana ze sprzedaży tego mieszkania pomniejszona o kwotę spłaconego kredytu hipotecznego, którym obciążone było mieszkanie.

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań ? Nowe Miasto zważył, co następuje:

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Z treści zacytowanego przepisu jednoznacznie wynika zasada powszechności przedmiotowej opodatkowania podatkiem dochodowym wszystkich dochodów.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest w szczególności odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W omawianej sytuacji zasadnym staje się określenie terminu nabycia wskazanej nieruchomości. Potoczne rozumienie pojęcia ?nabycie? jest bardzo szerokie i oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy, tak w przypadku jednostronnej czynności, jak również umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy. Przedstawione okoliczności wskazują, że małżonkowie nabyli przedmiotowy lokal mieszkalny w 2003 r. w ramach wspólności ustawowej. Następnie, na skutek dokonanego podziału wspólnego majątku (będącego konsekwencją przeprowadzonego postępowania rozwodowego) Wnioskujący wszedł w posiadanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, z obowiązkiem dokonania odpowiedniej spłaty współmałżonka. Konsekwencją ustania małżeństwa jest uzyskanie przez współmałżonków statusu współwłaścicieli, stąd w przypadku podziału majątku wspólnego małżonków, nabyciem rzeczy w rozumieniu omawianego przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy będzie przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków, jeżeli podział taki nie jest ekwiwalentny w naturze i towarzyszą mu spłaty lub dopłaty.

Zatem Wnioskujący nabył prawo do wspomnianego lokalu mieszkalnego częściowo w 2003 r. (w wyniku uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) oraz po części w następstwie podziału majątku wspólnego, proporcjonalnie do wartości nieruchomości w stosunku do wysokości dokonanej dopłaty.

Jak wykazano powyżej, nabycie przez Wnioskującego nieruchomości nastąpiło po części tak w 2003 r. jak i w 2004 r. dlatego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jego odpłatne zbycie będzie stanowić źródło przychodu.

Przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu stosownie do art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Ustawodawca przewidział jednak określone wyjątki od powyższej zasady. W omawianej sytuacji przychód z odpłatnego zbycia nie powstanie, jeżeli zbycie nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie oraz gdy podatnik skorzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wyżej wymienionej ustawy i w tym celu składa oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w przepisach.

Z opisanego przez Wnioskującego stanu faktycznego wynika, że część środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia przeznaczono na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego nabycie (w części uzyskanej od małżonka). Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 omawianej ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia z opodatkowania z faktem przeznaczenia uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione. m.in., zgodnie z lit. e) omawianego przepisu, na spłatę, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo ? kredytowej, mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Ustawa nie ogranicza przy tym prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku w sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód przeznaczony zostanie na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie bądź wybudowanie. Spłata kredytu lub pożyczki stanowi bowiem jedynie pośredni etap służący realizacji celów, o których mowa jest w omawianym przepisie. Art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) operując terminem ?nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży? daje podstawę do przyjęcia założenia, że odnosi się tylko do zobowiązania istniejącego w momencie uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości i tym samym nie rozciąga sie na kwoty wcześniej przez zobowiązanego uregulowane.

Na uwagę zasługuje dodatkowo fakt, że zgodnie z art. 21 ust. 2a omawianej ustawy przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie znajdują zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, słusznym jest stanowisko Podatnika wskazujące, aby kwotę uzyskaną z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego umniejszyć o kwotę wydatkowaną na spłatę kredytu stanowiącego faktycznie wydatek na jego nabycie, jednakże pod warunkiem, że spłacany kredyt nie nie został wcześniej przez podatnika odliczony na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy jeszcze wspomnieć, iż zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest wolny od podatku w części wydatkowanej na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jak również na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Zatem w przypadku budowy, rozbudowy, remontu lub modernizacji budynku lub lokalu mieszkalnego istotnym jest, aby był to budynek lub lokal własny podatnika, czyli że zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w tym przepisie, odnosi sie tylko do tych podatników, którzy dokonali remontu lub modernizacji własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego (definicja własnego budynku, lokalu lub pomieszczenia o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) uregulowana została w art. 21 ust. 16 omawianej ustawy). Dlatego też Podatnik, który poczynił nakłady na nieruchomość, w której co prawda mieszkał, ale która nie stanowiła jego własności, nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższa interpretacja jest oparta o stan faktyczny przedstawiony we wniosku podatnika oraz o stan prawny obowiązujący w dacie zaistnienia przedstawionego zdarzenia.