Czy Twoje lokatorskie prawo do lokalu może wygasnąć?

17.1.2005

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powstaje na skutek zawarcia przez spółdzielnię z jej członkiem umowy o ustanowienie takiego prawa, którą zazwyczaj poprzedza zawarcie między tymi samymi podmiotami umowy o wybudowanie lokalu. Na mocy umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, znajdujący się w budynku stanowiącym jej własność bądź współwłasność, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy i uiszczać inne opłaty określone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych
i w statucie spółdzielni. Powstałe w wyniku zawarcia umowy prawo ma charakter ściśle osobisty, co oznacza, że może być związane jedynie z osobą, na rzecz której zostało ustanowione. Prawo to jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców oraz nie podlega egzekucji. W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo lokatorskie nie ma charakteru rzeczowego, jednakże nie jest ono również prawem obligacyjnym, jak np. najem.

W odróżnieniu od najmu, pozycja lokatora jest tutaj o wiele bardziej wzmocniona w stosunku do spółdzielni – właściciela. Spółdzielnia nie może bowiem w drodze wypowiedzenia rozwiązać tego stosunku prawnego. Stosunek prawny istniejący między spółdzielnią a członkiem, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, może zostać unicestwiony jedynie w przypadkach określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kiedy wygasa spółdzielcze lokatorskie prawo dom lokalu mieszkalnego?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może zostać ustanowione jedynie na rzecz członka spółdzielni i może przysługiwać jedynie jednej osobie. Wyjątkiem od tej zasady jest ustanowienie tego prawa na rzecz małżonków, które będzie przysługiwało im wspólnie, nawet jeżeli członkiem spółdzielni będzie tylko jeden z nich. Możliwa jest również sytuacja odwrotna, kiedy członkami spółdzielni będą obydwoje małżonkowie, natomiast spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje jedynie jednemu z nich.

W związku z faktem, że lokatorskie prawo do lokalu może przysługiwać jedynie członkowi spółdzielni (z wyjątkiem małżonków), wygasa ono zawsze wskutek ustania członkostwa.

Jeżeli prawo takie przysługiwało małżonkom, wówczas wygasa na skutek ustania członkostwa obojga małżonków. Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało małżonkom wspólnie, a tylko jeden z nich był członkiem spółdzielni i jego członkostwo ustało, wówczas drugi małżonek chcąc zachować to prawo, musi wejść w poczet członków spółdzielni. Jeżeli nie dokona czynności, na mocy których zostanie przyjęty do spółdzielni, przysługujące wspólnie małżonkom prawo wygaśnie, ponieważ jego istnienie jest nieodłącznie skorelowane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej. Aby dopełnić tych rozważań, należy zaznaczyć, iż członkostwo spółdzielni ustaje na skutek:

śmierci członka,
wystąpienia ze spółdzielni przez dokonanie wypowiedzenia przez członka,
wykluczenia członka ze spółdzielni,
skreślenia członka z rejestru członków spółdzielni.

Co się dzieje z lokatorskim prawem, jeżeli zmarł małżonek będący członkiem spółdzielni, a prawo to przysługiwało małżonkom wspólnie?

Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało wspólnie małżonkom, a jeden z nich zmarł, wówczas prawo to przypada drugiemu z nich bez potrzeby dokonywania jakichkolwiek czynności, chyba że drugi z małżonków nie jest członkiem spółdzielni. Jeżeli jednak pozostały przy życiu małżonek nie jest członkiem spółdzielni, powinien on w terminie jednego roku od daty śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Jeżeli małżonek nie złoży deklaracji w tym terminie, spółdzielnia wyznaczy mu dodatkowy termin na dokonanie tej czynności. Termin wyznaczony przez spółdzielnię nie może być krótszy niż 6 miesięcy. Wyznaczając dodatkowy termin spółdzielnia ma obowiązek poinformować małżonka, jakie konsekwencje może spowodować niezachowanie tego terminu. Będzie to przede wszystkim informacja o możliwości wygaśnięcia lokatorskiego prawa. Jeżeli w terminie wyznaczonym przez spółdzielnię małżonek nie złożył deklaracji, właściwy organ spółdzielni może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jaki wpływ ma rozwód lub unieważnienie małżeństwa na byt spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego?

Jeżeli małżeństwo ustało wskutek rozwodu lub jego unieważnienia, małżonkowie powinni w ciągu roku od ustania małżeństwa zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania o podział tego prawa.

Oczywiście będzie to miało znaczenie tylko jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu było objęte wspólnością majątkową lub jeżeli przysługiwało im wspólnie z innej podstawy. Ma to znaczenie, ponieważ prawo takie po ustaniu małżeństwa może przysługiwać tylko jednemu z nich. Jeżeli były małżonek, któremu przypadło to prawo był członkiem spółdzielni, wówczas nie musi dokonywać żadnych czynności, aby to prawo utrzymać. Jeżeli jednak nie należał do spółdzielni, jest obowiązany od złożenia deklaracji członkowskiej w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo. Jeżeli jednak małżonkowie nie zawiadomią spółdzielni o tym, komu przypadło prawo, a także jeżeli były małżonek nie złoży w przewidzianym terminie deklaracji członkowskiej, wówczas spółdzielnia wyznaczy im dodatkowy termin na dokonanie tych czynności. Termin ten nie może być krótszy niż 6 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu, właściwe organy spółdzielni mogą podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Będzie tak zarówno w przypadku, jeżeli w dodatkowym terminie wyznaczonym przez spółdzielnię małżonkowie nie dokonają zawiadomienia, któremu z nich w wyniku rozwodu lub unieważnienia małżeństwa przypadło lokatorskie prawo do lokalu, a także jeżeli małżonek w wyznaczonym przez spółdzielnię terminie nie złożył deklaracji członkowskiej.

Czy przysługuje komuś roszczenie o ustanowienie lokatorskiego prawa, jeżeli ono wygasło przez ustanie członkostwa?

Najczęstszym przypadkiem, kiedy to pytanie się aktualizuje, jest przypadek śmierci członka spółdzielni. Jeżeli prawo takie przysługiwało małżonkom wspólnie, wówczas wygaśnie ono dopiero z chwilą śmierci drugiego małżonka (oczywiście jeżeli drugi małżonek również będzie należał do spółdzielni). Jeżeli jednak prawo to przysługiwało wyłącznie jednej osobie, wygaśnie ono z chwilą śmierci tej osoby lub z chwilą ustania członkostwa w inny sposób.

Jeżeli prawo, które wygasło, przysługiwało wyłącznie jednej osobie, wówczas roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, co do którego prawo wygasło, przysługuje zamieszkałym razem z byłym członkiem:

małżonkowi,
dzieciom,
innym osobom bliskim, np. konkubinie.

Jeżeli prawo takie przysługiwało wspólnie małżonkom, jednakże wygasło na skutek ustania członkostwa obydwu z nich, a także na skutek niezłożenia przez małżonka, który nie był członkiem spółdzielni deklaracji członkowskiej w przewidzianym terminie, roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przysługuje zamieszkałym z byłymi małżonkami:

dzieciom,
innym osobom bliskim, np. babci, siostrzenicy, itd.

Wyżej wymienione osoby, którym przysługuje roszczenie mogą żądać, aby spółdzielnia przyjęła ich w poczet swoich członków i zawarła z nimi umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa, a w razie odmowy mają prawo zwrócić się do sądu o to, aby nakazał spółdzielni dokonanie takich czynności. Orzeczenie sądu w tej sprawie korzystne dla wnioskodawcy zastępuje uchwałę spółdzielni o przyjęciu i oświadczenie spółdzielni, na mocy którego zostaje zawarta umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Czy komuś przysługuje roszczenie o ustanowienie lokatorskiego prawa, jeżeli ono wygasło na skutek niedokonania odpowiednich czynności przez rozwiedzionego małżonka?

Jak już wyżej powiedziano w przypadku rozwodu lub unieważnienia małżeństwa, na byłych małżonkach ciążą pewne obowiązki, których trzeba dopełnić, ażeby spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało zachowane. Jeżeli małżonkowie nie zadośćuczynią im, lokatorskie prawo może wygasnąć. Jeżeli tak się stanie wówczas osobom, które zamieszkiwały z byłymi małżonkami w przedmiotowym lokalu służy roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Roszczenie takie przysługuje:

dzieciom byłych małżonków,
innym osobom bliskim.

W razie odmownej decyzji spółdzielni co do przyjęcia ich w poczet członków, osoby te mogą zwrócić się do sądu o nakazanie spółdzielni przyjęcia oraz zawarcia umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu, tzn. dokonania przydziału lokalu, w którym zamieszkiwały.

Co się dzieje jeżeli członkostwo spółdzielni ustało przed ustanowieniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a także w okresie sprzed zawarcia przez członka umowy o budowę lokalu?

Ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu poprzedza zawarcie ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu.

Jeżeli w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu (oczekiwania na przydział) ustanie członkostwo w spółdzielni, np. przez śmierć członka, wówczas osobom, które miały zamieszkiwać wspólnie z członkiem spółdzielni, tzn. małżonkowi, dzieciom oraz innym osobom bliskim, przysługuje roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu zgodnie z postanowieniami zawartej przez byłego członka ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu. Osoba, która została przyjęta w poczet członków staje się stroną umowy o budowę lokalu wiążącej osobę, której członkostwo ustało.Oznacza to tyle, iż osoba, której przysługiwało roszczenie przyjęta do spółdzielni, jest obowiązana zawrzeć umowę o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu na warunkach ustalonych w umowie o budowę lokalu. Jeżeli zaś członek spółdzielni utracił swoje członkostwo po przyjęciu do spółdzielni, jednakże przed zawarciem umowy o budowę lokalu, osobom, które miały z nim zamieszkiwać w wybudowanym lokalu (małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim), przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i o zawarcie umowy o budowę lokalu.

Jakich czynności muszą dopełnić osoby, którym przysługują w/w roszczenia, aby faktycznie uzyskać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego?

Osoby, którym przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, a także osoby, którym przysługują inne w/w roszczenia są obowiązane do złożenia w terminie jednego roku od ustania członkostwa poprzedniego lokatora deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Jeżeli deklarację taką złoży kilka uprawnionych osób, np. wszystkie dzieci zmarłych rodziców, wówczas o tym, komu ma przypaść to prawo rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Termin do wystąpienia z wnioskiem do sądu wyznacza spółdzielnia. Jeżeli w tym terminie żadna z osób, którym przysługuje roszczenie nie wystąpiła do sądu, wyboru jednego z uprawnionych dokonuje spółdzielnia.

Jeżeli roszczenia wygasły, tzn. deklaracja członkowska nie została złożona w przepisanym terminie lub jeżeli nie ma osób uprawnionych do „przejęcia” po byłym członku lokalu, spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy albo jego wniesioną część, zwaloryzowany według wartości rynkowej lokalu.

Pamiętaj, że:

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może przysługiwać jedynie członkowi spółdzielni, chyba że osoby uprawnione do lokalu pozostają w związku małżeńskim, wówczas wystarczy, ażeby członkiem był tylko jeden z nich,
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa, gdy ustało członkostwo w spółdzielni osoby uprawnionej,
Jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu przysługuje obydwu małżonkom, a małżonek będący członkiem spółdzielni umrze, wówczas drugiemu z nich automatycznie przypada to prawo, chyba że nie jest członkiem spółdzielni; musi wtedy złożyć deklarację członkowską,
Rozwód małżonków ma wpływ na istnienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przede wszystkim dlatego, iż ciążą na nich obowiązki informacyjne względem spółdzielni, a także w razie potrzeby konieczność złożenia deklaracji członkowskiej; w wypadku zaniechania tych czynności przysługujące im prawo może wygasnąć,
Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasło, możliwe jest „przejęcie” lokalu przez osobę bliską, która zamieszkiwała razem z byłym członkiem, jeżeli w ciągu roku złoży deklarację członkowska,
Osoby, którym przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i ustanowienie praw lokatorskich mogą żądać dokonania takich czynności na drodze sądowej; pomyślne dla nich orzeczenie jest równoznaczne z przyjęciem do spółdzielni i zawarciem odpowiedniej umowy,
W przypadku, gdy nie ma osób którym przysługują roszczenia, zwraca się osobom uprawnionym, np. spadkobiercom zmarłego członka, wpłacony wkład mieszkaniowy.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami),
Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity: Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl