Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym, a jakie na najemcy?

12.4.2017

Niniejszy artykuł w zakresie najmu lokalu dotyczy lokalu użytkowego.

Obowiązki wynajmującego

Głównymi obowiązkami wynajmującego jest:

wydanie rzeczy,
utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu.

Poza tym ponosi on odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu.

Wydanie rzeczy

Wydanie rzeczy jest podstawowym obowiązkiem wynajmującego, który wymaga udostępnienia rzeczy najemcy we właściwym miejscu, czasie oraz w stanie zdatnym do umówionego użytku.

Termin wydania przedmiotu umowy - powinien wynikać z zawartej mowy, w razie jego nieuzgodnienia, wynajmujący powinien oddać rzecz niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę.
Miejsce wydania przedmiotu umowy - decydujące znaczenie ma w tym względzie umowa oraz właściwość zobowiązania. W razie braku uregulowań umownych decyduje miejsce zamieszkania lub siedziba wynajmującego w chwili powstania zobowiązania (art. 454 § 1 Kodeksu cywilnego).
Stan przydatny do umówionego użytku - oznacza stan odpowiedni ze względu na sposób i cel używania rzeczy oznaczony w umowie. Wydanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku nie jest jednak wiążące bezwzględnie. Strony mogą się umówić, że rzecz zostanie wydana w stanie gorszym albo zostanie doprowadzona do stanu przydatności przez najemcę - np. wydanie lokalu mieszkalnego podlegającego gruntownemu remontowi. W takim przypadku, ze względu na ochronę praw najemcy, powinien on zadbać o udokumentowanie rzeczywistego stanu wydanej rzeczy, gdyż wynajmujący korzysta z domniemania, iż rzecz była wydana w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Ma to zasadnicze znaczenie przy zwrocie rzeczy po ustaniu najmu.

Gdy wynajmujący nie wydaje rzeczy w przewidzianym terminie, najemca ma prawo do:

żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (np. nie wydanie lokalu mieszkalnego w terminie spowodowało, iż najemca zobowiązany został ponieść dodatkowe koszty związane z czasowym zamieszkaniem w innym miejscu),
odstąpienia od umowy i żądania naprawienia szkody spowodowanej niewykonaniem zobowiązania.

Utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do użytku

Obowiązek ten polega na umożliwieniu najemcy korzystanie z rzeczy przez cały okres trwania najmu w stanie przydatnym do użytku. Odnosi się on do obciążających wynajmującego napraw i nakładów na rzecz, które zapewnią jej należyty stan. Nie obciąża wynajmującego:

dokonywanie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, jakie należą do zakresu obowiązków najemcy (art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego)
przywrócenie stanu poprzedniego, gdy rzecz uległa zniszczeniu wskutek zaistnienia okoliczności za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego).

Odnośnie „drobnych nakładów", to pojęcie, którym posługuje się ustawodawca, jest nieprecyzyjne, bowiem nie ma katalogu zawierającego choćby przykładowe wskazanie, do czego w tym zakresie obowiązany jest wynajmujący. W ogólności stwierdzić należy, iż są to takie nakłady, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku, np. wymiana uszkodzonych czy zniszczonych części składowych rzeczy. Aby uniknąć w tym zakresie sporów mogących powstać w przyszłości, strony powinny je doprecyzować w umowie.

W ramach omawianego obowiązku, wynajmujący powinien również zapewnić najemcy ochronę wobec osób trzecich, tj. sąsiadów czy współnajemców - i to niezależnie od tego, jakie środki prawne przysługują samemu najemcy. Wynajmujący pomimo czasowego oddania rzeczy innej osobie, nadal pozostaje posiadaczem rzeczy, ma zatem obowiązek wystąpienia przeciwko osobom, które naruszają posiadanie.

Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu zaistnienia okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego (art. 662 § 3 Kodeksu cywilnego). Zniszczenie rzeczy jako przedmiotu najmu powoduje zaś, iż główny cel zawiązania umowy ustaje z powodu niemożności świadczenia. Powoduje to wygaśnięcie stosunku najmu.

W razie zniszczenia rzeczy w wyniku zdarzeń, za które wynajmujący ponosi odpowiedzialność, najemca ma prawo żądać:

przywrócenia stanu poprzedniego, np. odtworzenia, odbudowania - o ile jest to możliwe,
rozwiązania umowy,
odszkodowania.

Gdy w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest zdatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego). Przepis ten zawiera obowiązek wynajmującego dokonania napraw koniecznych, czyli takich, bez których przedmiot najmu nie nadaje się do umówionego użytku. Wykonanie zastępcze przez najemcę na koszt wynajmującego jest zasadniczą sankcją braku wykonania napraw koniecznych. Warunkiem możliwości jego zastosowania jest bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu dokonania naprawy, czasu potrzebnego do wykonania napraw przy uwzględnieniu charakteru rzeczy, rozmiaru napraw, sposobu ich dokonania, możliwości uzyskania potrzebnych materiałów itp. Dopiero gdy wynajmującemu minął wyznaczony termin i naprawy nie zostały wykonane, najemca uzyskuje prawo do wykonania zastępczego. W takiej sytuacji nie musi on uzyskiwać zgody ani wynajmującego, ani występować o zgodę do sądu.

Najemca może dokonać na koszt wynajmującego tylko napraw koniecznych. Wykonanie innych napraw albo dokonanie napraw, ale z pominięciem wyznaczenia wynajmującemu terminu do ich wykonania, oznacza prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia i prowadzi po stronie wynajmującego do możliwości żądania zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów (art. 752 i nast. Kodeksu cywilnego). Najemcy może być wówczas postawiony zarzut, iż wynajmujący wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo niż najemca, który dokonał koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynsz (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19.03.1975 roku, sygn. III CZP 13/75, OSNCP 1976/2/25).

Odpowiedzialność za wady przedmiotu najmu

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wadami rzeczy w ujęciu powołanego przepisu są zarówno wady fizyczne, jak i wady prawne rzeczy. Przez wadę należy rozumieć zarówno usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego bądź wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale również okoliczności, które wpływają na zmniejszenie użyteczności przedmiotu najmu - np. nadmierny hałas (G. Bieniek, Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia - zobowiązania, Warszawa 2001, str. 201).

Realizując swoje uprawnienia, najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady - jeżeli ogranicza ona umówiony użytek z przedmiotu najmu. Zamiast obniżenia czynszu najemca może żądać usunięcia wad bądź wydania rzeczy bez wad. Może również, bez uprzedniego skorzystania z napraw, wypowiedzieć najem z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Roszczenia te nie przysługują jednak najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 Kodeksu cywilnego).

Jeśli już w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiały przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący, mimo otrzymanego zawiadomienia, ich nie usunął, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego).

Wypowiedzenie umowy najmu powoduje ustanie najmu ze skutkiem na przyszłość i oznacza to, iż najemca, który wypowiedział najem z powodu wad uniemożliwiających używanie, a podczas trwania najmu uiścił czynsz, nie może żądać jego zwrotu ze względu na dokonane wypowiedzenie. Przysługuje mu natomiast roszczenie o zwrot spełnionego świadczenia za czas, w ciągu którego wady nie pozwalały na używanie rzeczy.

Uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 664 § 3 Kodeksu cywilnego).

Uprawnienia z tytułu rękojmi przy najmie mogą być realizowane:

w czasie trwania najmu - bez ograniczeń czasowych,
po ustaniu najmu - roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu przedawnia się w terminie 1 roku od dnia zwrotu przedmiotu najmu.

Obowiązki najemcy

Do obowiązków najemcy należy:

używanie przedmiotu najmu w sposób zgodny z umową i przeznaczeniem rzeczy,
zapłata czynszu,
obowiązek zapłaty świadczeń dodatkowych.

Omówiono je poniżej.

Obowiązki związane z używaniem rzeczy

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego). W braku szczegółowych postanowień umownych, zakaz wynikający z wskazanego przepisu należy odnieść do typowych właściwości i przeznaczenia rzeczy.

Przykład:

W odniesieniu do najmu lokalu, sposób używania przedmiotu najmu może być wyznaczony przez porządek domowy, regulujący obowiązki lokatora w razie awarii w lokalu czy dotyczący trybu rozwiązania umowy najmu, w razie gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (zob. E. Gniewek, Kodeks cywilny, Komentarz, Warszawa 2006, str. 1076-1077).

Do obowiązków najemcy należy dokonywanie drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy (art. 662 § Kodeksu cywilnego). Obowiązek ten dotyczy np. napraw, konserwacji i kwalifikowany jest jako element szerszego obowiązku pieczy nad rzeczą, w ramach którego najemca powinien zadbać o przedmiot najmu i ochronić go przed możliwymi zagrożeniami.

Bez zgody wynajmującego, najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy (art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego). Zmiany sprzeczne z przeznaczeniem to takie, które uniemożliwiają lub znacznie utrudniają jej używanie do celów pierwotnych. Nie można za takie uznać np. zainstalowanie elektryczności czy gazu. W razie dokonania przez najemcę niedozwolonych zmian, wynajmującemu przysługuje roszczenie o przywrócenie rzeczy do stanu pierwotnego, a jeśli stało się to niemożliwe - roszczenie o naprawienie wyrządzonej szkody.

Jeżeli rzecz najęta jest używana w sposób niewłaściwy, sprzecznie z umową lub przeznaczeniem rzeczy albo gdy najemca nie dopełnił obowiązku pieczy nad rzeczą, wynajmujący ma prawo:

żądać odszkodowania,
wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Najemca może oddać rzecz najętą w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem tylko wówczas, kiedy umowa mu tego nie zabrania (art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego).

Oddanie rzeczy najętej przez najemcę osobie trzeciej może nastąpić w drodze umowy podnajmu lub użyczenia. Stronami umowy są wówczas wyłącznie najemca oraz osoba trzecia, przy czym to najemca odpowiada względem wynajmującego za działania i zaniechania osoby trzeciej.

Najemca nie może oddać rzeczy w podnajem/użyczenie osobie trzeciej, jeżeli umowa wyraźnie mu tego zakazuje. Jeśli zaś uprawnienie najemcy nie zostało wyłączone w umowie najmu, ma on prawo podnajmować bądź użyczać przedmiotu najmu, nawet pomimo późniejszych sprzeciwów wynajmującego.

Jeżeli jednak najemca, wbrew zakazowi umownemu, oddał rzecz najętą w podnajem i mimo upomnienia nie zaprzestał używania rzeczy sprzecznie z umową najmu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie nie poprzedzone upomnieniem jest jednak skuteczne, gdy strony - wzmacniając sankcję ustawową - wyłączyły owo upomnienie w umowie najmu (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15.11.1984 roku, sygn. III CRN 215/84, Lex nr 8650).

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia przysługuje wynajmującemu także wtedy, gdy osoba trzecia będzie używała rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, nawet jeśli umowa najmu nie zakazywała oddania rzeczy w podnajem lub użyczenie.

Zgodnie z zasadą, iż najemca nie może przenieść na osobę trzecią więcej uprawnień niż sam posiada, przedmiot najmu może być używany tylko zgodnie z obowiązkami, jakie wynikają z umowy najmu. Dotyczy to głównie czasu trwania umowy podnajmu/użyczenia, który nie może być dłuższy niż sam najem. Jeżeli więc umowa z osobą trzecią została zawarta na okres dłuższy niż umowa najmu - ulega ona rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia najmu. Wówczas najemca może odpowiadać wobec osoby trzeciej za niewykonanie zobowiązania, a wynajmujący może żądać zwrotu rzeczy także wprost od osoby trzeciej.

Na nabywcę rzeczy najętej przechodzą wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu od chwili nabycia, przy czym bez znaczenia jest, czy nabywca wiedział, iż rzecz jest przedmiotem najmu, czy też nie, a także czy był mu znany fakt jej zbycia.

Obowiązki nabywcy powstają od chwili nabycia rzeczy, ale mogą one być związane ze zdarzeniami, które nastąpiły wcześniej, np. wcześniejsze pogorszenie się stanu rzeczy. Z uwagi na fakt, iż w takim układzie zbywca staje się wynajmującym, na nim ciąży obowiązek utrzymania rzeczy w należytym stanie i dokonywania wymaganych napraw. Ponosi on także odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady rzeczy najętej, nawet jeżeli ujawniły się one przed jej zbyciem (tak J. Panowicz-Lipska, System prawa prywatnego, Prawo zobowiązań - część szczegółowa, Warszawa 2004 roku, str. 48).

Zapłata czynszu

Płacenie czynszu jest podstawowym obowiązkiem najemcy. Wysokość i termin płatności czynszu strony określają w umowie. W razie braku umownego uregulowania terminu płatności czynszu, jest on płatny według zasad określonych w Kodeksie cywilnym i uzależniony jest od tego, na jak długo umowa najmu została zawarta:

gdy najem ma trwać nie dłużej niż 1 miesiąc - czynsz płatny jest za cały czas najmu z góry,
gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc - czynsz płatny jest do 10 dnia każdego miesiąca z góry,
gdy umowa najmu była zawarta na czas nieoznaczony - czynsz płatny jest do 10 dnia każdego miesiąca z góry.

Spóźnienie w zapłacie czynszu płatnego w pieniądzu stanowi podstawę do:

odsetek za czas opóźnienia - umownych, gdy strony określiły je w umowie, w pozostałych przypadkach zaś - odsetek ustawowych,
żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki,
wypowiedzenia najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, zarówno w przypadku najmu zawartego na czas oznaczony jak i nieoznaczony, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności (art. 672 Kodeksu cywilnego). Użyte przez ustawodawcę pojęcie „dwa pełne okresy płatności" oznacza, iż zaległa należność powinna odpowiadać wysokości czynszu za dwa pełne okresy. Oznacza to, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym gdy:

najemca w ogóle nie wpłacał czynszu przez dwa pełne okresy płatności,
najemca przez pewien okres wywiązywał się ze swojego obowiązku tylko częściowo, co spowodowało, że suma zaległości jest równa wartości dwóch pełnych świadczeń czynszowych. Takie uregulowanie ma na celu ochronę praw wynajmującego przed najemcami niewywiązującymi się ze swoich obowiązków poprzez płacenie tylko części czynszu.

W razie powstania zaległości czynszowych, wynajmujący ma prawo skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.

Obowiązek zapłaty świadczeń dodatkowych

Poza czynszem, umowa najmu może nakładać na najemcę obowiązek spełnienia świadczeń dodatkowych związanych ze specjalnymi udogodnieniami, czynnościami czy usługami wykonywanymi przez wynajmującego, np. doliczenia do czynszu za koszty eksploatacji urządzeń, remontu, odbiór nieczystości, windę.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu - chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu (art. 670 Kodeksu cywilnego). Prawo zastawu zabezpiecza roszczenia wynajmującego, z którymi najemca zalega dłużej niż rok. Oznacza to, że w razie sprzedaży tych rzeczy, kwota za nie uzyskana w pierwszej kolejności jest przeznaczona na należności przysługujące wynajmującemu za ostatni rok wraz z odsetkami.

Prawo zastawu wygasa, gdy rzecz najęta zostanie usunięta z przedmiotu najmu. Wynajmujący może dla zachowania prawa zastawu sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne zabezpieczenie, ale odpowiada on wtedy za szkodę z tytułu nieuzasadnionego zatrzymania lub za uszkodzenie rzeczy. Wynajmujący nie może sprzeciwić się usunięciu rzeczy, gdy są one usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego - np. w drodze egzekucji.

Rzeczy objęte prawem zastawu podlegają zwrotowi, gdy najemca spełni swoje świadczenie względem wynajmującego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 43, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl