Kasa mieszkaniowa sposobem na mieszkanie

17.1.2005

Kasa mieszkaniowa to jeden ze sposobów uzyskania środków pieniężnych na planowaną inwestycję mieszkaniową. Kasa Mieszkaniowa jest działalnością banku, polegającą na prowadzeniu rachunków oszczędnościowo - kredytowych dla klientów indywidualnych i udzielaniu kredytów kontraktowych przeznaczonych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych posiadacza rachunku.

Na jakie cele można oszczędzać w Kasie Mieszkaniowej?

Uzyskany kredyt możemy przeznaczyć na:

budowę domu jednorodzinnego, realizowaną przez kredytobiorcę,
budowę domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, realizowanego przez inwestora zastępczego,
zakup domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość (na rynku pierwotnym lub wtórnym) oraz na zakup własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (na rynku wtórnym),
wykup mieszkania komunalnego, zakładowego lub służbowego,
przebudowę, rozbudowę, nadbudowę domu albo lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość,
remont domu albo lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość oraz remont domu albo lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem ograniczonego prawa rzeczowego ( nie dotyczy to bieżącej konserwacji i odnawiania mieszkania lub domu),
uzyskanie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe wymienione powyżej,
nabycie działki budowlanej lub jej części pod budowę domu jednorodzinnego lub budynku mieszkalnego, w którym jest lub ma być położony lokal mieszkalny posiadacz rachunku osobistego.

Czym różni się Kasa Mieszkaniowa od kredytu mieszkaniowego?

Otrzymanie atrakcyjnego kredytu kontraktowego poprzedzone jest okresem systematycznego gromadzenia oszczędności na rachunku oszczędnościowo - kredytowym. Podpisując z bankiem umowę o kredyt kontraktowy, zobowiązujemy się do comiesięcznych wpłat na oprocentowany rachunek oszczędnościowy, w zamian za co bank zobowiązuje się do udzielenia kredytu na cele mieszkaniowe.

Kto może oszczędzać w kasie mieszkaniowej?

Każdy. Każdy, kto jest osobą fizyczną posiadającą pełną zdolność do czynności prawnych oraz zameldowanie na terenie Polski. Rachunek oszczędnościowo - kredytowy może być prowadzony dla jednej osoby lub jako rachunek wspólny - dla współmałżonków pozostających we wspólnocie majątkowej. Oszczędności te należą do obojga małżonków, niezależnie od tego, które z nich zawarło umowę.

Co to jest umowa o kredyt kontraktowy?

Żeby otrzymać kredyt musisz „przejść drogę” określoną przepisami prawa. W pierwszej kolejności konieczne jest zawarcie umowy o kredyt kontraktowy. Przez zawarcie umowy o kredyt kontraktowy osoba fizyczna zobowiązuje się do systematycznego gromadzenia oszczędności w kasie mieszkaniowej przez oznaczony czas. Bank prowadzący kasę mieszkaniową zobowiązuje się do przechowywania oszczędności i udzielenia po upływie tego okresu długoterminowego kredytu na cele mieszkaniowe. Obowiązkową formą umowy o kredyt kontraktowy jest forma pisemna (pod rygorem nieważności). Musi określać co najmniej strony umowy, warunki systematycznego oszczędzania, wysokość oprocentowania oszczędności, zobowiązanie banku do zawarcia umowy kredytowej wraz z ustaleniem istotnych warunków tej umowy.

Określony w umowie okres systematycznego oszczędzania nie może być krótszy niż 36 miesięcy, licząc od dnia pierwszej wpłaty na rachunek oszczędnościowo-kredytowy w kasie mieszkaniowej. Jeżeli, zgodnie z umową, oszczędzający wykaże, że na realizację celu mieszkaniowego przeznaczył wkład oszczędnościowy zgromadzony na książeczce mieszkaniowej wraz z premią gwarancyjną udzieloną na podstawie odrębnych przepisów, okres oszczędzania może być skrócony, jednak nie więcej niż o 12 miesięcy.

Zatem umowa o kredyt kontraktowy powinna zawierać postanowienia dotyczące:

kwoty miesięcznej wpłaty na rachunek oszczędnościowo-kredytowy,
terminów wnoszenia wpłat na rachunek oszczędnościowo-kredytowy,
okresu oszczędzania,
stopy oprocentowania oszczędności i zasad dokonywania jej zmian, a także sposobu obliczania odsetek i terminów dopisywania ich do stanu oszczędności,
wysokości opłaty manipulacyjnej od wpłat dokonywanych na rachunek oszczędnościowo-kredytowy,
przeznaczenia kredytu,
oczekiwanego przez bank sposobu zabezpieczenia spłaty kredytu,
istotnych warunków umowy kredytowej (do których należą w szczególności kwota kredytu, wysokość prowizji od udzielonego kredytu, stopa oprocentowania kredytu i zasady dokonywania jej zmian, a także terminy i sposób obliczania należnych odsetek, okres kredytowania oraz zasady spłaty kredytu wraz z odsetkami, warunki, których naruszenie upoważnia bank do rozwiązania umowy),
skutków naruszenia umowy przez każdą ze stron.

Poza tym w umowie o kredyt kontraktowy powinno być określone zobowiązanie banku co najmniej do:

otwarcia i prowadzenia rachunku oszczędnościowo-kredytowego oszczędzającego,
zawarcia umowy kredytowej i udzielenia kredytu, pod warunkiem udokumentowania przez oszczędzającego zdolności do spłaty kredytu i przedstawienia wymaganego przez bank zabezpieczenia jego spłaty,
postawienia oszczędności i kredytu do dyspozycji kredytobiorcy w terminie określonym w umowie.

W umowie o kredyt kontraktowy powinno być określone zobowiązanie oszczędzającego (kredytobiorcy) co najmniej do:

dokonywania systematycznych wpłat na rachunek oszczędnościowo-kredytowy w wysokości, terminach i okresie ustalonym w umowie,
dokonywania spłaty kredytu wraz z odsetkami w wysokości i terminach wynikających z umowy kredytowej,
wykorzystania kredytu zgodnie z przeznaczeniem i umożliwienia bankowi kontroli spełnienia tego warunku umowy.

Zawarcie umowy kredytowej i udzielenie kredytu następuje na pisemny wniosek oszczędzającego. Dlatego też jeżeli jesteś zainteresowany taką formą oszczędzania na mieszkanie musisz udać się wybranego przez siebie banku i złożyć tam stosowny wniosek. Bank może określić wzór wniosku o udzielenie kredytu samodzielnie, tzn. że każdy bank może posiadać swój własny wzór wniosku. Jeżeli tak jest, to otrzymasz go co najmniej wraz z zawiadomieniem o nabyciu uprawnień do otrzymania kredytu.

Kiedy już minie czas umówionego oszczędzania...

Po upływie umownego okresu systematycznego oszczędzania kasa mieszkaniowa zawiadamia, w ciągu miesiąca, posiadacza rachunku oszczędnościowo-kredytowego o nabyciu przez niego uprawnień do otrzymania kredytu. Wtedy na wniosek posiadacza rachunku oszczędnościowo-kredytowego kasa mieszkaniowa zawiera z nim umowę kredytową i udziela kredytu na cele mieszkaniowe w ciągu trzech miesięcy od złożenia wniosku. Udzielenie kredytu jest jednak uzależnione od zabezpieczenia kredytu. Kasa mieszkaniowa udziela kredytu, jednak tylko wtedy, gdy spłata kredytu została zabezpieczona hipotecznie lub w inny sposób określony w umowie kredytowej.

Kasa mieszkaniowa nawet na tym etapie (czyli po upływie umówionego okresu oszczędzania) może odmówić udzielenia kredytu. Jest to możliwe w przypadku, gdy spłata kredytu wraz z odsetkami byłaby wątpliwa z powodu braku zdolności posiadacza rachunku do spłaty kredytu lub braku odpowiedniego zabezpieczenia kredytu.

Czy możliwe jest przedłużenie okresu oszczędzania na rachunku oszczędnościowo-kredytowym?

Tak, istnieje taka możliwość nawet po tym, jak posiadacz rachunku oszczędnościowo-kredytowego nabył już uprawnienia do otrzymania kredytu. Warunkiem jednak jest zmiana umowy o kredyt kontraktowy.

Oczywiście nie sposób nie pytać o możliwą w praktyce sytuację, w której kasa mieszkaniowa utraciłaby płynność płatniczą. W takiej sytuacji, jeżeli ta utrata płynności płatniczej ma charakter przejściowy o kolejności udzielania kredytu decyduje kolejność zawarcia umowy o kredyt kontraktowy.

Czy możesz wycofać się z oszczędzania na mieszkanie w formie rachunku oszczędnościowo-kredytowego?

Owszem. Posiadacz rachunku, jeszcze przed udzieleniem kredytu, może w każdym czasie rozwiązać umowę, żądając wypłacenia zgromadzonych oszczędności i należnych odsetek. Muszą jednak zostać spełnione pewne warunki:

jeżeli rozwiązanie umowy nastąpi przed upływem umownego terminu oszczędzania, kasa mieszkaniowa jest zobowiązana wypłacić oszczędności i odsetki w wysokości określonej w umowie, w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zgłoszenia żądania,
jeżeli rozwiązanie umowy nastąpiło po nabyciu uprawnień do otrzymania kredytu, kasa mieszkaniowa wypłaca oszczędności i odsetki naliczone za cały okres oszczędzania w wysokości 50% stosowanego przez bank prowadzący kasę mieszkaniową oprocentowania rocznego depozytu, w terminie określonym w umowie, a gdy nie jest określony - w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zgłoszenia żądania.

Oszczędności na rachunku są Twoje czy męża?

W sytuacji, gdy pomiędzy małżonkami istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, środki zgromadzone na rachunku oszczędnościowo-kredytowym należą do obojga małżonków, niezależnie od pochodzenia tych środków oraz od tego, które z nich jest posiadaczem rachunku.

W okresie oszczędzania może nastąpić przeniesienie praw i obowiązków posiadacza rachunku oszczędnościowo-kredytowego na osobę bliską, która nie posiada takiego rachunku. Do skuteczności przeniesienia praw i obowiązków wystarczą oświadczenia posiadacza rachunku i osoby bliskiej, złożone przed przedstawicielem banku lub zaopatrzone w podpisy notarialnie poświadczone.

Do osób bliskich zalicza się małżonka, który nie pozostaje z posiadaczem rachunku we wspólności ustawowej, wstępnych, zstępnych, rodzeństwo oraz osobę, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z posiadaczem rachunku oszczędnościowo-kredytowego.

Jakie są szczegółowe zasady oszczędzania w Kasie Mieszkaniowej?

Co do zasady okres oszczędzania jest ustalany indywidualnie, zależnie od potrzeb klienta, przy podpisywaniu umowy. Nie może być jednak krótszy niż 36 miesięcy. Górna granica nie istnieje. Bardzo ważne przy tym jest to, iż od okresu oszczędzania uzależniony będzie czas, na jaki zostanie przyznany nisko oprocentowany kredyt kontraktowy. Co do dokonywania wpłat, to dokonuje się ich systematycznie co miesiąc, na rachunek oszczędnościowy. Można z zasady dokonywać wpłat gotówką lub przelewem w placówkach banku, w którym założono rachunek, a także w innych bankach lub na poczcie. Wpłaty można dokonywać w dowolnie wybranym dniu miesiąca, jednak należy pamiętać, aby środki wpłynęły na rachunek najpóźniej ostatniego roboczego dnia miesiąca. Kwota miesięcznej wpłaty dostosowana jest do indywidualnych potrzeb oraz możliwości finansowych. Już w trakcie okresu oszczędzania wysokość wpłacanej kwoty może być, na wniosek klienta, zwiększana, nie częściej jednak niż dwa razy w roku. Każda taka zmiana wymaga podpisania aneksu do umowy. Należy jednak pamiętać, iż w przypadku zwiększenia wpłaty okres oszczędzania, w którym będzie obowiązywać nowa kwota, będzie wynosić co najmniej 36 miesięcy.

Inną możliwością wpłacania, czy zbierania na mieszkanie jest dokonywanie tzw. wpłat incydentalnych, przez które należy rozumieć zadeklarowanie i wpłacanie, przez okres krótszy niż 6 miesięcy, kwot wyższych od zadeklarowanych w chwili podpisania umowy. Pierwszą wpłatę należy dokonać w dniu podpisania umowy o kredyt kontraktowy. Następnych wpłat można dokonywać w ustalonym w umowie, dopasowanym do naszych potrzeb, dniu każdego miesiąca. W przypadku wpłat incydentalnych okres oszczędzania nie musi wynosić 36 miesięcy.

Pamiętaj, że:

Jedną z zalet ulgi na kasę mieszkaniową jest możliwość przeniesienia oszczędności z rachunku bankowego przez rodziców na własne dzieci. Zgodnie z ogólnymi zasadami, jeśli ktoś przeniósł uprawnienia do rachunku kasy mieszkaniowej na kogoś innego, to traci ulgę. Jednak wyjątkiem jest sytuacja przeniesienia praw do rachunku na własne dzieci, kiedy nie trzeba zwracać ulgi. Należy pamiętać o tym, że jeśli dziecko otrzyma takie oszczędności z kasy, to będzie to miało wpływ na limit jego ulg mieszkaniowych, z których korzysta.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 11 czerwca 1996 r. w sprawie ogólnych warunków umów o kredyt kontraktowy (Dz. U. 1996 r., Nr 68, poz. 330).