Kiedy należy zapłacić podatek dochodowy od sprzedanej nieruchomości? - dotyczy nieruchomości nabytych do końca 2006 r.

Prawo podatkowe z różnymi czynnościami prawnymi wiąże określony skutek podatkowy. Inaczej mówiąc z określoną działalnością człowieka jako osoby fizycznej związane jest uzyskiwanie środków pieniężnych. W rozumieniu prawa podatkowego taka działalność może stanowić źródło uzyskania, osiągania przychodu. Jednakże ustawodawca musi wyraźnie określić kiedy środki uzyskane z określonej działalności mogą stanowić źródło przychodu określonej osoby fizycznej. Niekiedy mimo spełnienia wszystkich warunków do zakwalifikowania określonej czynności przysparzającej środki pieniężne jako źródła przychodu, istnieją pewne przesłanki, które pozwalają uniknąć obowiązku zapłaty podatku. Porad ta omawia szczegółowo kiedy zbywający nieruchomość będzie zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego.

Kiedy zbycie nieruchomości dla osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej w tym zakresie stanowi źródło przychodów?

Zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dla osoby fizycznej odpłatne zbycie

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

stanowi źródło przychodów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Nieruchomość to część powierzchni ziemi (grunt), stanowiąca odrębny przedmiot własności. Budynki trwale z gruntem związane, będące z reguły częściami składowymi nieruchomości, lub części takich budynków mogą być także nieruchomościami, jeżeli na mocy szczególnych przepisów prawa stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku, gdy podatnik dokonuje nakładów poprzez wybudowanie budynku na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa, a następnie otrzymuje ten grunt w użytkowanie wieczyste, 5-letni termin biegnie od daty oddania podatnikowi gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia na jego rzecz prawa własności budynków.

Przychodów tych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Tytułem przykładu:

Przychodów tych nie można połączyć z przychodami osiąganymi z tytułu otrzymywanego wynagrodzenia za świadczoną pracę na podstawie umowy o pracę.

W jaki sposób należy obliczyć podatek?

Podatek od dochodów ze źródeł przychodów wymienionych w punktach 1-3 ustala się w formie ryczałtu, w wysokości 10% uzyskanego przychodu - dlatego też nie może być ten przychód łączony z przychodem osiąganym ze stosunku pracy. Należy go zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika; w terminie płatności podatku podatnik zobowiązany jest do złożenia deklaracji PIT 23.

Przy ustaleniu podstawy opodatkowania – podstawą opodatkowania przypomnijmy jest przychód - uwzględnia się koszt odpłatnego zbycia, w wysokości faktycznie poniesionej. Na ten koszt składać się może w szczególności opłata notarialne, opłata skarbowa, opłata sądowa czy też koszty pośrednika za pośrednictwem, którego sprzedawana była nieruchomość.

W jakich przypadkach i po spełnieniu jakich przesłanek nie trzeba zapłacić podatku dochodowego od przychodu osiągniętego ze sprzedanej nieruchomości?

Jeśli podatnik w terminie 14 dni od daty dokonania sprzedaży złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

nie musi opłacać podatku tylko od tej części przychodu, której przeznaczenie określił w oświadczeniu.

Pamiętać należy, że zwolnienie to ważne jest tylko w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży. Jeżeli w tym czasie środki w wysokości zadeklarowanej w oświadczeniu nie zostaną przeznaczone na cele w nim określone, zwolnienie przestaje obowiązywać, a podatnik musi zapłacić podatek wraz z odsetkami, które wynoszą:

• za okres od pierwotnego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - połowę odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

• począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty podatku - pełną wysokość odsetek za zwłokę od należności podatkowych.

Jeżeli kwota przeznaczona na wydatki określone w oświadczeniu jest niższa od kwoty w nim określonej, podatek i odsetki za zwłokę należy zapłacić od różnicy pomiędzy kwotą zadeklarowaną a kwotą faktycznie wydatkowaną.

Tytułem przykładu:

Kowalski kupił nieruchomość w 1997 roku. W roku 2000 postanowił ją sprzedać i ze sprzedaży uzyskał przychód 100 000 zł. Akt notarialny został sporządzony 1 czerwca 2000 r. Koszty opłat sądowych i notarialnych, oraz koszty pośrednika wyniosły 5000 zł. Kowalski, w dniu 6 czerwca 2000 r. zadeklarował w oświadczeniu, złożonym razem z deklaracją podatkową, że przeznaczy kwotę 90 000 zł na zakup lokalu mieszkalnego. W związku z tym zapłacił podatek w wysokości 10% od kwoty 5000 zł (100000 - 5000 - 90000).

Pamiętaj, że:

• Złożenie oświadczenia, w którym podatnik zadeklaruje przeznaczenie całej kwoty przychodu na cele mieszkaniowe, nie zwalnia z obowiązku złożenia deklaracji PIT-23.

• Zwolnione z opodatkowania są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny. Przychód ze sprzedaży nieruchomości w takim przypadku pozostanie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych.

• Włączenie do majątku małżonków, w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową, nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka.

• Tylko jeżeli nie upłynął okres pięciu lat sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu, który podlega opodatkowaniu ryczałtowemu

• Nabyciem rzeczy w rozumieniu nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 14 poz. 176 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl