Nabywanie nieruchomości, udziałów i akcji przez cudzoziemców

Jakie sÄ… zasady nabywania przez cudzoziemców nieruchomoÅ›ci, udziaÅ‚ów i akcji?

Nabycie przez cudzoziemca prawa wÅ‚asnoÅ›ci lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomoÅ›ci oraz nabycie lub objÄ™cie przez cudzoziemca udziaÅ‚ów czy akcji w spóÅ‚kach handlowych z siedzibÄ… na terytorium Polski bÄ™dÄ…cych wÅ‚aÅ›cicielami bÄ…dź użytkownikami wieczystymi nieruchomoÅ›ci poÅ‚ożonych w Polsce wymaga zezwolenia ministra wÅ‚aÅ›ciwego do spraw wewnÄ™trznych.

Konieczny wniosek

W celu uzyskania zezwolenia cudzoziemiec powinien wystÄ…pić z wnioskiem o wydanie zezwolenia. Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporzÄ…dzić zgodnie z informacjami zawartymi w: ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców oraz rozporzÄ…dzeniu Ministra Spraw WewnÄ™trznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegóÅ‚owych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiÄ…zany przedstawić cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci.

Wnioski oraz dokumenty dotyczÄ…ce postÄ™powaÅ„ administracyjnych prowadzonych w Departamencie ZezwoleÅ„ i Koncesji można skÅ‚adać osobiÅ›cie w Biurze Podawczym Ministerstwa Spraw WewnÄ™trznych i Administracji  – ul. Rakowiecka 2a w godzinach pracy: 8:00 - 16:00, lub przesyÅ‚ać drogÄ… pocztowÄ… na adres: ul. Stefana Batorego 5, 02-591 Warszawa.

PrzesyÅ‚kÄ™ pocztÄ… kurierskÄ… należy kierować na adres: 02-591 Warszawa, ul. Rakowiecka 2a.

Wnioski przedstawicielstw dyplomatycznych Państw obcych w Polsce należy kierować za pośrednictwem Protokołu Dyplomatycznego Ministerstwa Spraw Zagranicznych.

Opłata skarbowa

Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia (albo innym wnioskiem) należy przedÅ‚ożyć oryginaÅ‚ dowodu wpÅ‚aty opÅ‚aty skarbowej. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o opÅ‚acie skarbowej, obowiÄ…zek zapÅ‚aty opÅ‚aty skarbowej powstaje z chwilÄ… zÅ‚ożenia wniosku o wydanie zezwolenia, o wydanie zaÅ›wiadczenia, zÅ‚ożenia peÅ‚nomocnictwa do sprawy lub dokonania innych czynnoÅ›ci podlegajÄ…cych opÅ‚acie skarbowej. OpÅ‚at skarbowych należy dokonywać przelewem na podany niżej numer rachunku bankowego lub w kasie UrzÄ™du Miasta St. Warszawy Dzielnica Mokotów. Numer rachunku bankowego, na który należy wpÅ‚acać należnoÅ›ci z tytuÅ‚u opÅ‚at skarbowych:

UrzÄ…d Dzielnicy Mokotów m. st. Warszawy
WydziaÅ‚ Budżetowo – KsiÄ™gowy
02-517 Warszawa ul. Rakowiecka 25/27

BANK HANDLOWY w Warszawie S.A.
18 1030 1508 0000 0005 5002 3113
SWIFT: CITIPLPX

Wysokość opłaty skarbowej:

  • zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomoÅ›ci, udziaÅ‚ów, akcji – 1.570 zÅ‚
  • promesa – 98 zÅ‚
  • inna decyzja, do której majÄ… zastosowanie przepisy Kodeksu postÄ™powania administracyjnego – 10 zÅ‚
  • peÅ‚nomocnictwo – 17 zÅ‚
  • wydanie zaÅ›wiadczenia – 17 zÅ‚

NiezapÅ‚acona opÅ‚ata skarbowa od dnia wniesienia wniosku stanowi zalegÅ‚ość podatkowÄ…, od której naliczane sÄ… odsetki, o czym organ prowadzÄ…cy postÄ™powanie poinformuje organ podatkowy. W przypadku nie uiszczenia opÅ‚aty skarbowej w wyznaczonym terminie wniosek podlega zwrotowi na podstawie art. 261 § 1 i 2 Kodeksu postÄ™powania administracyjnego. 

Od czego zależy uzyskanie zezwolenia?

Zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeśli:

  • nabycie nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronnoÅ›ci, bezpieczeÅ„stwa paÅ„stwa lub porzÄ…dku publicznego, a także nie sprzeciwiajÄ… siÄ™ temu wzglÄ™dy polityki spoÅ‚ecznej i zdrowia spoÅ‚eczeÅ„stwa,
  • wykaże on, że zachodzÄ… okolicznoÅ›ci potwierdzajÄ…ce jego wiÄ™zi z RzeczpospolitÄ… PolskÄ….

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, okolicznoÅ›ciami potwierdzajÄ…cymi wiÄ™zi cudzoziemca z RzeczpospolitÄ… PolskÄ… mogÄ… być
w szczególnoÅ›ci:

  • posiadanie polskiej narodowoÅ›ci lub polskiego pochodzenia,
  • zawarcie zwiÄ…zku małżeÅ„skiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
  • posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), staÅ‚y lub rezydenta dÅ‚ugoterminowego UE,
  • czÅ‚onkostwo w organie zarzÄ…dzajÄ…cym przedsiÄ™biorcy bÄ™dÄ…cego osobÄ… prawnÄ… lub spóÅ‚kÄ… handlowÄ… nieposiadajÄ…cÄ… osobowoÅ›ci prawnej z siedzibÄ… na terytorium Polski, kontrolowanÄ… przez cudzoziemców,
  • wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Zgodnie z art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, powierzchnia nieruchomoÅ›ci nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, a w przypadku nabywania nieruchomoÅ›ci na potrzeby prowadzonej w Polsce dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nieruchomoÅ›ci powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikajÄ…cymi z charakteru wykonywanej dziaÅ‚alnoÅ›ci.

Czy istnieje gotowy formularz wniosku, jaki obowiÄ…zany jest przedÅ‚ożyć cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci, akcji, udziaÅ‚ów w Polsce?

Jak wspomniano, nie ma gotowego formularza wniosku. Cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o zezwolenie Ministra winien przygotować wniosek oraz wymagane dokumenty zgodnie z ustawÄ… z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców oraz z RozporzÄ…dzeniem Ministra Spraw WewnÄ™trznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegóÅ‚owych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiÄ…zany przedstawić cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci.

Co powinien zawierać wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i jakie dokumenty należy przedłożyć wraz z wnioskiem?

Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać następujące elementy:

1) oznaczenia wnioskodawcy:

a) w przypadku osoby fizycznej - imiÄ™, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,

b) w przypadku osoby prawnej i spóÅ‚ki nieposiadajÄ…cej osobowoÅ›ci prawnej - nazwÄ™, adres siedziby, przedmiot dziaÅ‚alnoÅ›ci, imiona i nazwiska czÅ‚onków zarzÄ…du, a także informacje dotyczÄ…ce wspólników, udziaÅ‚owców lub akcjonariuszy, z podaniem:

  • w przypadku osoby fizycznej - imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
  • w przypadku osoby prawnej i spóÅ‚ki nieposiadajÄ…cej osobowoÅ›ci prawnej - nazwy, adresu siedziby, oraz iloÅ›ci gÅ‚osów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziaÅ‚owców lub akcjonariuszy, wyrażonej w procentach;

2) oznaczenia nabywanej nieruchomości:

a) w przypadku nieruchomoÅ›ci gruntowej - nabywany tytuÅ‚ prawny do nieruchomoÅ›ci, ulicÄ™, miejscowość, gminÄ™ i województwo, numer dziaÅ‚ki ewidencyjnej, powierzchniÄ™ w hektarach, numer ksiÄ™gi wieczystej oraz cechy zabudowy,

b) w przypadku nieruchomoÅ›ci budynkowej - numer porzÄ…dkowy budynku, powierzchniÄ™ użytkowÄ… budynku w metrach kwadratowych, ulicÄ™, miejscowość, gminÄ™ i województwo,

c) w przypadku lokalu stanowiÄ…cego odrÄ™bny przedmiot wÅ‚asnoÅ›ci - numer porzÄ…dkowy budynku i lokalu, ulicÄ™, miejscowość, gminÄ™ i województwo, powierzchniÄ™ użytkowÄ… lokalu w metrach kwadratowych oraz udziaÅ‚ w nieruchomoÅ›ci wspólnej, na której usytuowany jest lokal;

3) oznaczenia zbywcy:

a) w przypadku osoby fizycznej - imiÄ™, nazwisko, adres zamieszkania,

b) w przypadku osoby prawnej - nazwÄ™, adres siedziby;

4) okreÅ›lenia rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomoÅ›ci;

5) celu nabycia nieruchomości, a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej - także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji;

6) źródÅ‚a pochodzenia Å›rodków finansowych na zakup nieruchomoÅ›ci.

W przypadku gdy wniosek dotyczy wiÄ™cej niż 15 dziaÅ‚ek gruntu należy przedÅ‚ożyć wykaz nabywanych nieruchomoÅ›ci, stanowiÄ…cy integralnÄ… część wniosku, sporzÄ…dzony stosownie do załącznika nr 2 wskazanego wyżej rozporzÄ…dzenia. Wykaz nieruchomoÅ›ci należy przesÅ‚ać też na noÅ›niku elektronicznym lub pocztÄ… elektronicznÄ… na adres Departamentu ZezwoleÅ„ i Koncesji MSWiA: waii@mswia.gov.pl

W przypadku gdy cudzoziemiec bÄ™dÄ…cy osobÄ… fizycznÄ… ubiega siÄ™ o zezwolenie na nabycie nieruchomoÅ›ci w celu zaspokojenia potrzeb życiowych (czyli w każdym celu innym niż na potrzeby zwiÄ…zane z wykonywanÄ… ewentualnie osobistÄ… dziaÅ‚alnoÅ›ciÄ… gospodarczÄ… lub rolniczÄ…), powinien wskazać, czy jest już wÅ‚aÅ›cicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomoÅ›ci poÅ‚ożonych w Polsce oraz podać dane dotyczÄ…ce tych nieruchomoÅ›ci oraz okreÅ›lić podstawÄ™ ich nabycia.

JeÅ›li wniosek dotyczy nabycia lokalu mieszkalnego lub użytkowego, to należy podać jego poÅ‚ożenie, adres, numer ksiÄ™gi wieczystej, jeżeli jest zaÅ‚ożona dla lokalu, wielkość udziaÅ‚u w nieruchomoÅ›ci wspólnej oraz okreÅ›lić nieruchomość wspólnÄ… poprzez wskazanie numeru dziaÅ‚ki gruntu i jej powierzchni. W przypadku gdy lokal nie ma zaÅ‚ożonej ksiÄ™gi wieczystej należy podać numer ksiÄ™gi wieczystej prowadzonej dla gruntu na którym znajduje siÄ™ lokal.

Do wniosku trzeba dołączyć następujące dokumenty:

  1. dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską (np. odpis aktu małżeństwa, dokumenty z akt stanu cywilnego, decyzję zezwalającą na zmianę obywatelstwa, dokumenty potwierdzające faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu, zezwolenia na pobyt, Karta Polaka);
  2. odpis lub kserokopiÄ™ dokumentu tożsamoÅ›ci wnioskodawcy – w przypadku osób fizycznych, wyciÄ…g z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – w przypadku osób prawnych,
  3. dokumenty określające nieruchomość wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku:
  • odpis ksiÄ™gi wieczystej lub zaÅ›wiadczenie ze zbioru dokumentów,
  • wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
  • wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzajÄ…ca podziaÅ‚ bÄ…dź scalenie nieruchomoÅ›ci – w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstaÅ‚a w wyniku scalenia lub podziaÅ‚u,
  • zaÅ›wiadczenie o przeznaczeniu nieruchomoÅ›ci w aktualnie obowiÄ…zujÄ…cym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaÅ›wiadczenie o braku planu oraz prawomocnÄ… decyzjÄ™ o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzjÄ™
    o warunkach zabudowy, jeśli przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone
    w drodze ww. decyzji
  1. oÅ›wiadczenie zbywcy wyrażajÄ…ce wolÄ™ zbycia nieruchomoÅ›ci na rzecz cudzoziemca (oÅ›wiadczenie to może mieć dowolnÄ… formÄ™ pisemnÄ…, jak również formÄ™ aktu notarialnego),
  2. w przypadku cudzoziemców bÄ™dÄ…cych osobami prawnymi dokumenty, wystawione nie wczeÅ›niej niż 3 miesiÄ…ce przed zÅ‚ożeniem wniosku, wskazujÄ…ce na posiadanie Å›rodków finansowych na zakup nieruchomoÅ›ci oraz możliwość finansowania dziaÅ‚alnoÅ›ci, a mianowicie:
  • zaÅ›wiadczenie z wÅ‚aÅ›ciwego urzÄ™du skarbowego stwierdzajÄ…ce, że Wnioskodawca nie zalega z wpÅ‚atami należnoÅ›ci budżetowych,
  • zaÅ›wiadczenie z wÅ‚aÅ›ciwego oddziaÅ‚u ZUS, stwierdzajÄ…ce, iż Wnioskodawca nie zalega ze skÅ‚adkami na Fundusz UbezpieczeÅ„ SpoÅ‚ecznych,
  • zaÅ›wiadczenie z banku, w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący Wnioskodawcy, bÄ…dź jego udziaÅ‚owca, okreÅ›lajÄ…ce wielkość posiadanych Å›rodków finansowych oraz jego zdolność kredytowÄ… i pÅ‚atniczÄ…, celem wykazania możliwoÅ›ci sfinansowania planowanej inwestycji na nieruchomoÅ›ci.

W przypadku gdy wniosek dotyczy lokalu mieszkalnego bÄ…dź lokalu użytkowego w zakresie dokumentów dotyczÄ…cych nieruchomoÅ›ci należy przesÅ‚ać odpis ksiÄ™gi wieczystej dla lokalu, a w razie jej braku dla gruntu, na którym znajduje siÄ™ lokal, oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla gruntu, na którym znajduje siÄ™ lokal.

Ponadto organ może żądać przedstawienia innych dokumentów niezbÄ™dnych do rozpatrzenia sprawy.

Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem dokonanym przez przysięgłego tłumacza.

Dokumenty mogą być składane w oryginale bądź kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego radcą prawnym, adwokatem lub doradcą podatkowym.

SzczegóÅ‚owe wymogi co do treÅ›ci wniosku oraz formy załączanych do niego dokumentów zawiera ww. rozporzÄ…dzenie Ministra Spraw WewnÄ™trznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegóÅ‚owych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiÄ…zany przedstawić cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci.

Zwolnienia z obowiÄ…zku uzyskania zezwolenia dotyczÄ…ce wszystkich cudzoziemców bez wzglÄ™du na obywatelstwo lub siedzibÄ™

Zwolnienia z obowiÄ…zku uzyskania zezwolenia ministra wÅ‚aÅ›ciwego do spraw wewnÄ™trznych na nabycie nieruchomoÅ›ci omówione zostaÅ‚y w art. 8 ust. 1 omawianej ustawy. Zgodnie
z przywołanym przepisem nie wymaga uzyskania zezwolenia:

  1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o wÅ‚asnoÅ›ci lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziaÅ‚u w takim lokalu, jeżeli jest to zwiÄ…zane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub wÅ‚aÅ›ciciela nieruchomoÅ›ci lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
  2. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
  3. nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego
    i zamieszkujÄ…cego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt staÅ‚y lub zezwolenia na pobyt rezydenta dÅ‚ugoterminowego Unii Europejskiej nieruchomoÅ›ci, które w wyniku nabycia stanowić bÄ™dÄ… wspólność ustawowÄ… małżonków;
  4. nabycie przez cudzoziemca nieruchomoÅ›ci w drodze umowy ze zbywcÄ…, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomoÅ›ci, a zbywca nieruchomoÅ›ci jest jej wÅ‚aÅ›cicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
  5. nabycie przez osobÄ™ prawnÄ… lub spóÅ‚kÄ™ handlowÄ… nieposiadajÄ…cÄ… osobowoÅ›ci prawnej majÄ…cÄ… siedzibÄ™ w Polsce i kontrolowanÄ… przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomoÅ›ci nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w caÅ‚ym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
  6. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
  7.  nabycie lub objÄ™cie przez bank z siedzibÄ… na terytorium Polski kontrolowany przez cudzoziemców, w zwiÄ…zku z dochodzeniem przez ten bank roszczeÅ„ wynikajÄ…cych
    z dokonanych czynnoÅ›ci bankowych akcji lub udziaÅ‚ów w spóÅ‚ce, która jest lub stanie siÄ™ w wyniku nabycia jej udziaÅ‚ów lub akcji cudzoziemcem i jest jednoczeÅ›nie wÅ‚aÅ›cicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomoÅ›ci poÅ‚ożonych w Polsce.

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości wskazane powyżej nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Nabywanie nieruchomoÅ›ci, udziaÅ‚ów i akcji przez cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej

Zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, nabycie nieruchomoÅ›ci oraz akcji i udziaÅ‚ów w spóÅ‚kach bÄ™dÄ…cych wÅ‚aÅ›cicielem bÄ…dź wieczystym użytkownikiem nieruchomoÅ›ci w Polsce przez  cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej nie wymaga uzyskania zezwolenia ministra wÅ‚aÅ›ciwego do spraw wewnÄ™trznych.

Nabywanie nieruchomości w drodze dziedziczenia

Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców nie majÄ… zastosowania do nabycia nieruchomoÅ›ci w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego, bez wzglÄ™du na rodzaj nieruchomoÅ›ci, co oznacza iż nie zachodzi w tym przypadku konieczność uzyskania zezwolenia. Wyłączenie z obowiÄ…zku uzyskania zezwolenia odnosi siÄ™ zarówno do nabycia nieruchomoÅ›ci w drodze dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego, o ile osoby powoÅ‚ane do spadku na podstawie testamentu należą jednoczeÅ›nie do krÄ™gu spadkobierców ustawowych. Ustalenie krÄ™gu spadkobierców ustawowych nastÄ™puje w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy. ObowiÄ…zek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci w drodze dziedziczenia dotyczy tylko dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemców nie należących do krÄ™gu spadkobierców ustawowych.

Nabywanie lub obejmowanie udziaÅ‚ów lub akcji w spóÅ‚kach prawa handlowego z siedzibÄ… na terytorium Polski

Cudzoziemcy, z wyjÄ…tkiem cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego
i Konfederacji Szwajcarskiej, majÄ… obowiÄ…zek uzyskać zezwolenie na nabycie lub objÄ™cie udziaÅ‚ów lub akcji w spóÅ‚kach prawa handlowego z siedzibÄ… na terytorium Polski, bÄ™dÄ…cych wÅ‚aÅ›cicielami lub wieczystymi użytkownikami nieruchomoÅ›ci poÅ‚ożonych na terytorium Polski. Mianowicie, zgodnie z art. 3e ust. 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, zezwolenia wymaga:

  1. nabycie lub objÄ™cie przez cudzoziemca udziaÅ‚ów lub akcji w spóÅ‚ce handlowej z siedzibÄ… na terytorium Polski, a także każda inna czynność prawna dotyczÄ…ca udziaÅ‚ów lub akcji, jeżeli w ich wyniku spóÅ‚ka bÄ™dÄ…ca wÅ‚aÅ›cicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomoÅ›ci na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie siÄ™ spóÅ‚kÄ… kontrolowanÄ…,
  2. nabycie lub objÄ™cie przez cudzoziemca udziaÅ‚ów lub akcji w spóÅ‚ce handlowej z siedzibÄ… na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, bÄ™dÄ…cej wÅ‚aÅ›cicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomoÅ›ci na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spóÅ‚ka ta jest spóÅ‚kÄ… kontrolowanÄ…, a udziaÅ‚y lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebÄ™dÄ…cy udziaÅ‚owcem lub akcjonariuszem spóÅ‚ki.

Zakres terytorialny Porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym w kontekÅ›cie art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców

Porozumienie o Europejskim Obszarze Gospodarczym zostaÅ‚o zawarte w 2 maja 1992 r. w Oporto. Stronami porozumienia sÄ… obecnie: Unia Europejska, PaÅ„stwa CzÅ‚onkowskie Unii Europejskiej oraz Norwegia, Islandia i Lichtenstein. Zgodnie z art. 126 ust. 1 Porozumienia o EOG, jest ono stosowane do terytoriów, do których stosuje siÄ™ Traktat ustanawiajÄ…cy WspólnotÄ™ EuropejskÄ… (obecnie jest to Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej), na warunkach okreÅ›lonych w tym Traktacie oraz do terytoriów Islandii, Lichtensteinu i Norwegii.

Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej oraz Traktat o Unii Europejskiej stanowiÄ… podstawÄ™ Unii i majÄ… takÄ… samÄ… moc prawnÄ…. Terytorialny zakres stosowania Traktatów wyznacza art. 52 Traktatu o Unii Europejskiej, zgodnie z którym oba Traktaty stosuje siÄ™ do paÅ„stw czÅ‚onkowskich Unii Europejskiej oraz art. 355 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, który zawiera szczegóÅ‚owe postanowienia dotyczÄ…ce terytorialnego stosowania obu Traktatów.

  1. Stosownie do art. 355 ust. 1 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej postanowienia Traktatów stosujÄ… siÄ™ do Gwadelupy Gujany Francuskiej, Martyniki, Reunionu, Saint-Barthélemy Saint-Martin, Azorów, Madery i Wysp Kanaryjskich.
    W zwiÄ…zku z powyższym podmioty z siedzibÄ… w tych regionach objÄ™te sÄ… zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, co oznacza iż  nie muszÄ… legitymować siÄ™ zezwoleniem ministra wÅ‚aÅ›ciwego do spraw wewnÄ™trznych.
  2. Zgodnie z art. 355 ust. 2 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej kraje i terytoria zamorskie, których lista zawarta jest w załączniku II do Traktatu sÄ… stowarzyszone z UniÄ… EuropejskÄ… na szczególnych zasadach okreÅ›lonych w Części IV niniejszego Traktatu. SÄ… to kraje i terytoria pozaeuropejskie, które utrzymujÄ… szczególne stosunki z DaniÄ…, FrancjÄ…, Niderlandami i Zjednoczonym Królestwem, w tym m.in. Antyle Niderlandzkie (Bonaire, Curaçao, Saba, Sint–Eustasius, Sint–Marten) i Brytyjskie Wyspy Dziewicze. Traktatowe zasady stowarzyszenia krajów i terytoriów zamorskich z UniÄ… EuropejskÄ… precyzuje wydana na podstawie art. 187 Traktatu o ustanowieniu Wspólnoty Europejskiej (obecnie art. 203 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej), decyzja Rady 2001/822/WE z 27 listopada 2001 r. w sprawie stowarzyszenia krajów i terytoriów zamorskich ze WE – „Decyzja o Stowarzyszeniu Zamorskim” (Dz. Urz. L 314 z 30 listopada 2001 r. str. 1), która obowiÄ…zywaÅ‚a do 2011 r. Wskazać należy, iż w preambule Decyzji o Stowarzyszeniu Zamorskim Rada Unii Europejskiej stwierdziÅ‚a wyraźnie, iż kraje i terytoria zamorskie, mimo, iż nie sÄ… paÅ„stwami trzecimi, nie stanowiÄ… części jednolitego rynku (pkt 6) oraz że przepisy ogólne Traktatu i wynikajÄ…ce z nich ustawodawstwo nie stosuje siÄ™ automatycznie do krajów i terytoriów zamorskich, z wyjÄ…tkiem wyraźnych przepisów majÄ…cych efekt przeciwny. W zwiÄ…zku z powyższym, iż do krajów i terytoriów zamorskich stowarzyszonych z UniÄ… EuropejskÄ…, nie ma zastosowania Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej, to nie ma do nich też zastosowania Porozumienie o EOG. Tak wiÄ™c przedsiÄ™biorcy krajów i terytoriów zamorskich stowarzyszonych z UniÄ… EuropejskÄ… nie sÄ… objÄ™ci zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców. Nie można ich bowiem zakwalifikować jako podmioty z EOG. MuszÄ… wiÄ™c co do zasady uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomoÅ›ci, udziaÅ‚ów i akcji.
  3. Stosownie do art. 355 ust. 3 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej postanowienia Traktatów stosujÄ… siÄ™ do terytoriów europejskich, za których stosunki zewnÄ™trzne odpowiedzialne jest PaÅ„stwo CzÅ‚onkowskie. W praktyce przepis ten dotyczy wyłącznie Gibraltaru, który poÅ‚ożony jest na poÅ‚udniowym kraÅ„cu PóÅ‚wyspu Iberyjskiego i stanowi terytorium zależne Wielkiej Brytanii. W 1973 r. razem w WielkÄ… BrytaniÄ… wszedÅ‚ do Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (później Wspólnota Europejska), a nastÄ™pnie w 1993 r. do Unii Europejskiej. W zwiÄ…zku z tym, iż Gibraltar jest objÄ™ty postanowieniami Traktatów, majÄ… do tego terytorium zastosowanie także postanowieniami Porozumienia o EOG. Tak wiÄ™c podmioty z siedzibÄ… na Gibraltarze, na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, objÄ™te sÄ… zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców, co oznacza iż nie muszÄ… legitymować siÄ™ zezwoleniem.
  4. Wyspa Man oraz znajdujÄ…ce siÄ™ na Kanale La Manche, Wyspy Normandzkie (tj. wyspa Jersey oraz zespóÅ‚ wysp zaliczanych do tzw. baliwatu Guernsey) stanowÄ… dependencje Wielkiej Brytanii. Nie wchodzÄ… one w skÅ‚ad Wielkiej Brytanii, ale sÄ… politycznie od niej zależne. Zakres stosowania Traktatów w odniesieniu do tych terytoriów okreÅ›la art. 355 ust. 5 lit. c Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Zgodnie ze wskazanym przepisem Traktaty stosuje siÄ™ do Wysp Normandzkich i Wyspy Man tylko w zakresie niezbÄ™dnym do zapewnienia stosowania ustaleÅ„ dotyczÄ…cych tych wysp, zawartych w traktacie dotyczÄ…cym przystÄ…pienia nowych PaÅ„stw CzÅ‚onkowskich do Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (później Wspólnoty Europejskiej, obecnie Unii Europejskiej) oraz Europejskiej Wspólnoty Energii Atomowej podpisanym 22 stycznia 1972 r. Wskazane terytoria nie stanowiÄ… wiÄ™c części Wspólnoty Europejskiej, a co za tym idzie nie ma do nich zastosowania Porozumienie o EOG. W zwiÄ…zku z powyższym przedsiÄ™biorcy z siedzibÄ… na Wyspie Man i Wyspach Normandzkich nie sÄ… przedsiÄ™biorcami EOG, nie sÄ… wiÄ™c objÄ™ci zakresem art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców. Co do zasady muszÄ… wiÄ™c uzyskać zezwolenie ministra wÅ‚aÅ›ciwego do spraw wewnÄ™trznych na nabycie nieruchomoÅ›ci, udziaÅ‚ów i akcji.

Czy cudzoziemiec pochodzący z Unii Europejskiej musi uzyskać zezwolenie na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej?

Podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie mają obowiązku ubiegania się o wydanie zezwolenia Ministra na nabycie lokalu mieszkalnego, w tym także lokalu mieszkalnego położonego w strefie nadgranicznej.

Czy nabycie udziaÅ‚u w gruncie, który jest nabywany wraz z lokalem mieszkalnym wymaga zezwolenia?

Nabycie udziaÅ‚u w gruncie zwiÄ…zanego z prawem wÅ‚asnoÅ›ci lokalu mieszkalnego nie wymaga uzyskania zezwolenia Ministra, gdyż jest to prawo przynależne do lokalu i jest z nim Å›ciÅ›le zwiÄ…zane (nieruchomość wspólna). Zezwolenia wymaga natomiast nabycie udziaÅ‚ów w odrÄ™bnych nieruchomoÅ›ciach tj. np. drogach dojazdowych, częściach osiedli, które nabywane sÄ… wraz z lokalem, ale stanowiÄ… odrÄ™bne nieruchomoÅ›ci, nie wchodzÄ… w skÅ‚ad nieruchomoÅ›ci wspólnej.

Czy spóÅ‚ka z siedzibÄ… w Polsce, w której wiÄ™kszość udziaÅ‚ów majÄ… podmioty cudzoziemskie bÄ™dzie uważana za przedsiÄ™biorcÄ™ unijnego?

Polska od 1 maja 2004 r. jest czÅ‚onkiem Unii Europejskiej, a zatem każda spóÅ‚ka majÄ…ca siedzibÄ™ na terytorium RP jest przedsiÄ™biorcÄ… unijnym.

Jak ustalić, czy nieruchomość ma charakter gruntu rolnego?

O tym, czy dana nieruchomość ma charakter gruntu rolnego organ może rozstrzygnąć tylko w drodze postępowania administracyjnego wszczętego z wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy.

W postÄ™powaniu administracyjnym o wydanie cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci minister wÅ‚aÅ›ciwy do spraw wewnÄ™trznych ustala charakter rolny nieruchomoÅ›ci na podstawie dokumentów przedkÅ‚adanych wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia, tj.: zaÅ›wiadczenia z wÅ‚aÅ›ciwego urzÄ™du gminy o przeznaczeniu nieruchomoÅ›ci w planie zagospodarowania przestrzennego, wypisu z ewidencji gruntów i budynków, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydanych stosownie do zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej wydanej stosownie do zapisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leÅ›nych oraz klasyfikacji ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków stosownie do ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Ile trwa postępowanie w sprawie o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce?

PostÄ™powanie w sprawie o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci w Polsce  zgodnie z art. 35 § 3 Kodeksu postÄ™powania administracyjnego, jako postÄ™powanie szczególnie skomplikowane trwa nie dÅ‚użej niż dwa miesiÄ…ce od dnia wszczÄ™cia postÄ™powania, o ile wraz z wnioskiem zostanÄ… zÅ‚ożone wszystkie dokumenty wymagane przepisami prawa zgodnie z ustawÄ… z dnia 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców (Dz.U. z 2016 r., poz. 1061 z późn. zm.) oraz zgodnie  z rozporzÄ…dzeniem Ministra Spraw WewnÄ™trznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegóÅ‚owych informacji oraz dokumentów, jakie jest obowiÄ…zany przedstawić cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci (Dz. U. z 2012, poz. 729) oraz organy opiniujÄ…ce konkretnÄ… sprawÄ™ (obligatoryjnie Minister Obrony Narodowej, Agencja BezpieczeÅ„stwa WewnÄ™trznego, a w przypadku gruntów rolnych Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi) zajmÄ… stanowisko w terminie do tego przewidzianym. Termin do zajÄ™cia stanowiska przez MON i MRiRW wynosi 14 dni, przez ABW - 30 dni, ale na wniosek organu opiniujÄ…cego może zostać przedÅ‚użony do dwóch miesiÄ™cy. Do dwumiesiÄ™cznego terminu okreÅ›lonego powyżej nie wlicza siÄ™ terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania okreÅ›lonych czynnoÅ›ci, okresów zawieszenia postÄ™powania oraz opóźnieÅ„ spowodowanych z winy strony (np. konieczność wyjaÅ›nienia rozbieżnoÅ›ci pomiÄ™dzy treÅ›ciÄ… wniosku a załączonymi dokumentami, dostarczenia dodatkowych dokumentów itp.) albo z przyczyn niezależnych od organu (art. 35 § 5 kpa). Z uwagi na powyższe w praktyce postÄ™powanie administracyjne prowadzone w ww. zakresie, z uwagi na obszernÄ… korespondencjÄ™, konieczność uzyskania opinii innych organów i instytucji może trwać do 2, 3, 4 miesiÄ™cy, a w niektórych przypadkach nawet dÅ‚użej.

WiÄ™cej informacji  

Zapytania ogólne proszÄ™ kierować drogÄ… elektronicznÄ… do MSWiA: waii@mswia.gov.pl lub fax-em: 22 848-97-81. Wiążące stanowisko w kwestii koniecznoÅ›ci lub braku koniecznoÅ›ci legitymowania siÄ™ przez dany podmiot zezwoleniem na nabycie nieruchomoÅ›ci, aukcji i udziaÅ‚ów Minister Spraw WewnÄ™trznych i Administracji zajmuje tylko w drodze decyzji administracyjnej wydanej po przeprowadzeniu stosownego postÄ™powania administracyjnego w przedmiocie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci, akcji i udziaÅ‚ów wszczÄ™tego na wniosek cudzoziemca i w oparciu o materiaÅ‚ dowodowy zgromadzony w tym postepowaniu.

Informacje dotyczÄ…ce postÄ™powaÅ„ administracyjnych bÄ™dÄ…cych w toku udzielane sÄ… stronom postÄ™powaÅ„ lub ich peÅ‚nomocnikom, po podaniu numeru sprawy, pod numerami telefonów:

  • 22 60-118-70 - zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci, akcji, udziaÅ‚ów przez cudzoziemców,
  • 22 60-116-02 – informacja ogólna.

Dyżury telefoniczne prowadzone sÄ… we wtorki i czwartki w godzinach 9:00-11:00.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomoÅ›ci przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1061 z późn. zm.);
  • rozporzÄ…dzenie Ministra Spraw WewnÄ™trznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegóÅ‚owych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiÄ…zany przedstawić cudzoziemiec ubiegajÄ…cy siÄ™ o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomoÅ›ci (Dz.U. z 2012 r., poz. 729);
  • ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opÅ‚acie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1827);
  • ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postÄ™powania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 23, z późn. zm.).