Podatek od czynności cywilnoprawnych od sprzedaży i zamiany rzeczy lub praw

PCC a umowy sprzedaży i zamiany

Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają między innymi umowy sprzedaży i zamiany, a także zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC.

Umowa sprzedaży stanowi porozumienie zawarte między dwiema stronami, na mocy którego jedna z nich (sprzedawca) zobowiązuje się przenieść własność rzeczy bądź prawa majątkowego, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy umówioną cenę.

Z kolei przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy bądź prawa majątkowego w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy/prawa majątkowego.

Umowy sprzedaży i zamiany podlegają opodatkowaniu PCC, jeśli ich przedmiotem są:

• nieruchomości lub rzeczy ruchome znajdujące się w Polsce albo prawa majątkowe wykonywane w Polsce,
• nieruchomości lub rzeczy ruchome znajdujące się za granicą albo prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy kupujący ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce i umowa została zawarta w Polsce.

• przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tych czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bądź zwolniona z tego podatku, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych od podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części, albo prawa użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udziały w tych prawach oraz umowy sprzedaży  udziałów i akcji w spółkach handlowych (przykład 1),
• przedmiotem  umowy są nieruchomości lub rzeczy ruchome znajdujące się za granicą albo prawa majątkowe wykonywane za granicą, jeżeli:
  • umowa zawarta jest za granicą,
  • kupujący nie ma miejsca zamieszkania lub siedziby w Polsce
• sprzedaż, zamiana dokonywana jest na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami, lub przepisów o autostradach płatnych,
• sprzedaż rzeczy dokonywana w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym,
• przedmiotem umowy sprzedaży lub zamiany są rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego stanowią towary:
  • wprowadzone do wolnego obszaru celnego lub składu wolnocłowego,
  • objęte procedurą składu celnego.
• dotyczy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej w związku z realizacją roszczeń wynikających z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie przepisów o ochronie środowiska;
• stroną jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dla umowy sprzedaży lokali mieszkalnych.

Kto jest podatnikiem wprzypadku sprzedaży i zamiany oraz kiedy musi zapłacić PCC? 

Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku umowy sprzedaży jest kupujący i to on zobowiązany jest do zapłaty podatku. Przy umowie zamiany  jej strony zobowiązane są solidarnie do zapłaty podatku.

Obowiązek podatkowyw podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą zawarcia umowy, w związku z czym od tego dnia liczony jest wynoszący 14 dni termin na złożenie deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych PCC-3 oraz  termin na zapłatę podatku.

W przypadku umów zawieranych w formie aktu notarialnego, płatnikiem podatku jest notariusz. Jest on wtedy zobowiązany do obliczenia, poboru i wpłacenia podatku oraz złożenia odpowiedniej deklaracji. Notariusz jest ponadto obowiązany uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Jak ustalić podstawę opodatkowania PCC?

Podstawę opodatkowania w przypadku umów sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Podstawa opodatkowania w przypadku umów zamiany jest uzależniona od przedmiotu umowy, i stanowi:

• różnicę wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali – w przypadku umowy zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu,
• wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego od którego przypada wyższy podatek  - w pozostałych przypadkach.

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego stanowiąca podstawę opodatkowania nie musi odpowiadać cenie sprzedaży. Organ podatkowy, gdy wartość przedmiotu czynności nie odpowiada wartości rynkowej lub gdy wartość taka nie została  przez podatnika określona, może w ciągu 5 lat od końca roku, w którym zawarto umowę, wezwać podatnika do podwyższenia lub obniżenia wartości przedmiotu tej umowy, jeśli stwierdzi, że nie odpowiada ona wartości rynkowej. W przypadku sporu między organem podatkowym a podatnikiem, co do wartości rynkowej, lub gdy podatnik nie poda takiej wartości, organ dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Jakie są stawki podatku od sprzedaży i zamiany?

Dla umowy sprzedaży stawka PCC wynosi:

• 2% od umów sprzedaży rzeczy ruchomych, nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
• 1% od umów sprzedaży innych praw majątkowych.

Dla umowy zamiany stawka PCC wynosi:

• 2% od umów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
• 1% od umów zamiany innych praw majątkowych.

Podatek pobiera się według stawki najwyższej, jeśli:

1. podatnik, dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki – od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych;
2. przedmiotem umowy zamiany są rzeczy lub prawa majątkowe, co do których obowiązują różne stawki.

Jakie zwolnienia od podatku obowiązują?

Zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych, w tym w zakresie umów sprzedaży i zamiany, podlegają między innymi następujące strony:

• organizacje pożytku publicznego, jeżeli dokonają czynności cywilnoprawnych wyłącznie w związku z nieodpłatną działalnością pożytku publicznego w rozumieniu przepisów o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie;
• osoby nabywające na potrzeby własne sprzęt rehabilitacyjny, wózki inwalidzkie, motorowery, motocykle lub samochody osobowe, zaliczone, w rozumieniu przepisów o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych, do grupy osób o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności bez względu na rodzaj schorzenia, oraz osoby o lekkim stopniu niepełnosprawności w związku ze schorzeniami narządów ruchu.

Zwolnieniu od podatku od czynności cywilnoprawnych podlega między innymi sprzedaż:

• walut obcych,
• rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł,
• bonów i obligacji skarbowych,
• bonów pieniężnych NBP,
• towarów giełdowych na giełdach towarowych,
• praw majątkowych, będących instrumentami finansowymi:
  • firmom inwestycyjnym oraz zagranicznym firmom inwestycyjnym,
  • dokonywana za pośrednictwem firm inwestycyjnych lub zagranicznych firm inwestycyjnych,
  • dokonywana w ramach obrotu zorganizowanego,
  • dokonywana poza obrotem zorganizowanym przez firmy inwestycyjne oraz zagraniczne firmy inwestycyjne, jeżeli prawa te zostały nabyte przez te firmy w ramach obrotu zorganizowanego.

Zwolnieniu podlega także przeniesienie w drodze umowy sprzedaży i umowy zamiany (do wysokości wartości rynkowej nieruchomości wraz z jej częściami składowymi) własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast,  pod warunkiem, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Kiedy należy złożyć deklarację podatkową?

Podatnik jest zobowiązany do złożenia deklaracji PCC-3 w terminie 14 dni od zawarcia umowy sprzedaży czy zamiany. W tym też terminie należy dokonać wpłaty obliczonego  podatku.

Jeśli umowa sprzedaży została zawarta między więcej niż dwiema osobami, wraz z deklaracją należy złożyć załącznik PCC-3/A.

W przypadku gdy umowa sprzedaży i zamiany zawarta jest w formie aktu notarialnego, to podatek pobierany jest przez płatnika (notariusza) i podatnicy nie składają deklaracji, o której mowa powyżej.

Organem podatkowym właściwym w zakresie PCC od umów, których przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Polski lub prawa majątkowe wykonywane w kraju, jest naczelnik urzędu skarbowego właściwego ze względu na:

• miejsce położenia nieruchomości - gdy przedmiotem umowy jest przeniesienie własności nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego i prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym lub prawa użytkowania wieczystego. 

• miejsce zamieszkania (lub siedzibę – w przypadku osób prawnych) kupującego, a gdy obowiązek zapłaty podatku ciąży solidarnie na kilku podmiotach (umowa zamiany) to naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub adres siedziby jednego z tych podmiotów  –  gdy przedmiotem  umowy jest przeniesienie własności rzeczy lub praw majątkowych, innych niż wymienione w pkt 1, oraz od pozostałych umów.
• gdy nie można ustalić właściwości na podstawie pkt 1) i 2) - naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście.

Organem podatkowym właściwym miejscowo w sprawach podatku od czynności cywilnoprawnych od umów, których przedmiotem są rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, jest naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania (siedzibę) nabywcy.

Kiedy można liczyć na zwrot podatku?

Podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy sprzedaży bądź zamiany podlega zwrotowi, jeśli:

• uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli,
• nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie umowy.

Nie podlega zwrotowi podatek, jeśli strona odstąpiła od umowy sprzedaży.

Zwrotu podatku dokonuje właściwy organ podatkowy po przeprowadzeniu postępowania podatkowego, zwykle na wniosek zainteresowanego. Podatek nie podlega zwrotowi po upływie 5 lat od końca roku, w którym został zapłacony. Jeżeli podatek został zapłacony nienależnie lub w kwocie wyższej od należnej, wówczas podlega on zwrotowi jako nadpłata na podstawie przepisów zawartych w ustawie Ordynacja podatkowa.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 223, z późn. zm.).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl