Podatek od ustanowienia hipoteki

Kiedy czynności cywilnoprawne podlegają obowiązkowi podatkowemu?

Czynności cywilnoprawne podlegają opodatkowaniu, jeżeli ich przedmiotem są:

• rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

O tym, czy dana czynność podlega obowiązkowi podatkowemu decydują także wyłączenia zawarte w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jednym z najistotniejszych wyłączeń opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wyłączenie, zgodnie z którym obowiązkowi podatkowemu nie podlegają czynności, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności na podstawie odrębnych przepisów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona od tego podatku (z pewnymi wyjątkami nieobejmującymi jednak ustanowienia hipoteki).

Na czym polega hipoteka?

Hipoteka jest rodzajem zabezpieczenia rzeczowego wierzytelności. Jest to jedno z ograniczonych praw rzeczowych. Hipoteka pozwala wierzycielowi hipotecznemu zaspokoić się z przedmiotu hipoteki (np. z nieruchomości) z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela zabezpieczonej rzeczy i bez względu na to, czyją własnością stała się rzecz (zabezpieczenie "idzie za rzeczą").

Hipoteka może być ustanowiona na nieruchomości oraz na wierzytelności zabezpieczonej już ustanowioną hipoteką (tzw. subintabulat).

W celu ustanowienia hipoteki konieczna jest umowa pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem rzeczowym (właścicielem nieruchomości) oraz wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Sam fakt ustanowienia hipoteki jest już zdarzeniem, które powoduje powstanie obowiązku podatkowego.

Powstanie obowiązku podatkowego

W przypadku ustanowienia hipoteki obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki.

Obowiązek ten powstaje także z chwilą powołania się na okoliczność dokonania czynności cywilnoprawnej - jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności, a następnie po upływie tego terminu powołuje się przed organami podatkowymi lub organami kontroli skarbowej na okoliczność jej dokonania.

Przy ustanowieniu hipoteki obowiązek podatkowy ciąży obecnie jedynie na składającym oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki. Przykładowo według przepisów Prawa bankowego do ustanowienia hipoteki bankowej potrzebne jest złożenie przez podmiot, na którego nieruchomości ma zostać ustanowiona hipoteka stanowiąca zabezpieczenie kredytu, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w formie pisemnej. Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych ciążyć będzie zatem wyłącznie na tym podmiocie.

Podstawa opodatkowania i wysokość podatku

W przypadku ustanowienia hipoteki, podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest kwota wierzytelności zabezpieczonej ustanowioną hipoteką.

W pewnych jednak przypadkach możliwe jest ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność, której wysokość nie jest jeszcze ustalona (tzw. hipoteka kaucyjna). Ten wyjątek znalazł odzierciedlenie w ustaleniu wysokości podatku od czynności cywilnopranwych.

Jeżeli znana jest już kwota wierzytelności, podatek ten ustalony jest w formie stawki procentowej. Wynosi ona 0,1 % podstawy opodatkowania, tj. kwoty zabezpieczonej wierzytelności.

Jeżeli natomiast hipoteka została ustanowiona na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej (hipoteka kaucyjna), kwota podatku ustalona jest kwotowo i wynosi 19 zł.

Zwolnienia od podatku

W przypadku ustanowienia hipoteki ustawa zawiera szeroki katalog zwolnień od obowiązku zapłaty podatku. Nie podlega obowiązkowi zapłaty podatku ustanowienie hipoteki:

• na morskich statkach handlowych i rybackich,
• na zabezpieczenie dotacji lub innych form pomocy finansowej, udzielanych organizacjom społecznym działającym w dziedzinie sportu i turystyki,
• na zabezpieczenie wierzytelności banków z tytułu kredytów udzielanych rolnikom indywidualnym lub zespołom rolników indywidualnych na budownictwo inwentarskie lub składowe, wraz z urządzeniami towarzyszącymi,
• przysługującej spółdzielniom mieszkaniowym i wierzycielom spółdzielni mieszkaniowych,
• na zabezpieczenie pożyczek i kredytów udzielanych z funduszy celowych utworzonych w drodze ustawy.

Pamiętaj, że:

• podstawą opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki jest kwota zabezpieczonej wierzytelności;
• podatnik jest obowiązany, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego (z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika).

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 r., Nr 86, poz. 959, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. 2002 r., Nr 72, poz. 665, ze zmianami)

Zespół
e-prawnik.pl