Sprzedaż nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym - licytacja

Zasadą postępowania komorniczego jest, aby wierzyciel złożył wniosek o przeprowadzenie egzekucji w celu uzyskania zaspokojenia. Reguły te odnoszą się zarówno do egzekucji z ruchomości jak i nieruchomości. Następnie komornik zajmuje nieruchomość będącą w posiadaniu dłużnika - jeśli z niej będzie prowadzona egzekucja. Zajęta nieruchomość w razie nieuiszczenia należności podlega opisowi i oszacowaniu, a następnie ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Zanim dochodzi do przeprowadzenia licytacji obwieszcza się o jej odbyciu i ustala warunki. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Końcowym etapem jest tzw. przybicie i przysądzenie własności.

W jaki sposób dochodzi do ogłoszenia o licytacji?

Komornik ogłasza o licytacji poprzez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

• nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;

• czas i miejsce licytacji;

• sumę oszacowania i cenę wywołania;

• wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób,

• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego;

• ponadto w obwieszczeniu należy podać:

• wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;

• wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Komu doręcza się obwieszczenie o licytacji?

Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

• uczestnikom postępowania ;

• terenowemu organowi administracji państwowej stopnia podstawowego i urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych po dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy.

Uwaga!

• Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości.

Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób.

Uwaga!

• Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości położonych w różnych okręgach sądowych, obwieszczenie wywiesza się ponadto we wszystkich właściwych sądach, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w okręgach tych sądów.

Czy można przejąć licytowaną nieruchomość na własność?

Tak, lecz dotyczy to nieruchomości rolnej. Prawodawca postanowił, że z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje aż do trzeciego dnia przed licytacją prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od sumy oszacowania.

Uwaga!

• Jeżeli jest kilku współwłaścicieli i każdy z nich zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna (postanowieniem o przybiciu) pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Jeżeli nikt z prawa przejęcia nieruchomości nie skorzysta albo jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość rolna, komornik po dokonaniu obwieszczeń przedstawia akta sądowi. W razie spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania sąd poleci komornikowi ich usunięcie.

Czy przystępując do licytacji należy złożyć jakąś sumę?

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania. Pieniądze złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się niezwłocznie.

Uwaga!

• Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości. Jeżeli wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi, wysokość rękojmi obniża się do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa.

Za jaką najniższą sumę można kupić licytowaną nieruchomość?

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jest to tzw. suma wywołania.

Uwaga!

• Suma przypadająca w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia dłużnikowi, przeciwko któremu toczy się postępowanie egzekucyjne, przechodzi na nabywcę i to również w części nie podlegającej zajęciu. O sumę tę podwyższa się cenę nabycia.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Uwaga!

• Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.

 

• Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Jakie są konsekwencje niezapłacenia ceny nabycia?

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Mimo utraty rękojmi niedoszły nabywca odzyskuje część ceny, którą zapłacił. Od nabywcy nie składającego rękojmi (np. z uwagi na przysługujące mu prawo w kwocie większej od rękojmi), który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a resztę przelewa się na dochód Skarbu Państwa. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji.

Informacje wstępne o licytacji

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych:

• przedmiot przetargu;

Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym.

Uwaga!

• Jeżeli ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony przetarg poszczególnych nieruchomości lub części;

• cenę wywołania;

• sumę rękojmi;

• termin uiszczenia ceny nabycia;

• ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia;

• prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;

• wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.

Kto nie może uczestniczyć w przetargu?

W przetargu nie mogą uczestniczyć:

1. dłużnik,

2. komornik,

3. ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz

4. osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,

5. licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,

6. osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Pełnomocnictwo" do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia.

Jaki jest przebieg licytacji?

Odbywa się ustnie. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Komornik, uprzedza obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Uwaga!

• Jeżeli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części i jeżeli za te, które już zostały sprzedane, osiągnięto cenę wystarczającą na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części.

• Jeżeli przy podziale sumy uzyskanej za sprzedane niektóre tylko nieruchomości lub części nieruchomości okaże się, że należność wierzyciela i koszty egzekucji istotnie znajdują w tej sumie pełne pokrycie, egzekucję co do pozostałych należy umorzyć.

 

Czy dłużnik może wstrzymać licytację?

Tak, gdy należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

Jakie są skutki, gdy do licytacji nikt nie przystąpi?

1. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, nie będący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia.

2. Jeżeli natomiast na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi.

3. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

4. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi.

5. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Przybicie

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia.

Uwaga!

• Sąd odmawia przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu.

 

• Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

 

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Jakie skutki prawne wywołuje przysądzenie własności?

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Uwaga!

• Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia" publiczno-prawne nie powtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Uwaga!

• Spółdzielcze lokatorskich i własnościowe prawo do lokalu, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

• Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1. prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;

2. służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia

3. ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

4. ⁽¹⁹⁴⁶⁾służebność przesyłu. 

Również na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Przy czym na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl