Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

24.2.2005

Czym jest zezwolenie?

Zacznijmy od końca: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, co do zasady wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (dalej: MSWiA) jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Takie zezwolenie ważne jest dwa lata (w tym czasie możemy nabyć nieruchomość) i powinno określać:

osobę nabywcy i zbywcy;
przedmiot nabycia (oznaczenie nieruchomości);
specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość nabycia nieruchomości – ten element zależy od uznania ministra.

Od negatywnej decyzji ministra nie służy odwołanie, można jednak zwrócić się do niego z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia wynosi 1 400 zł.

Co to jest promesa zezwolenia?

Promesa to po prostu przyrzeczenie wydania zezwolenia – gdy cudzoziemiec zamierza nabyć nieruchomość może ubiegać się u MSWiA o wydanie takiego przyrzeczenia na okres jednego roku. Oznaczać to będzie, że w ciągu tegoż jednego roku, gdy cudzoziemiec zwróci się z wnioskiem o wydanie zezwolenia - MSWiA nie może odmówić jego wydania (chyba, że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy – np. Minister Obrony Narodowej zasygnalizował jakieś uwagi). Sprzyja to zapewne pewności obrotu nieruchomościami. Trzeba jednak pamiętać - aby uzyskać promesę koniecznym jest spełniać wszelkie przesłanki niezbędne do otrzymania zezwolenia.

Opłata skarbowa za promesę wynosi 83 zł.

Kto musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce?

Jak już wspominano, cudzoziemcem w rozumieniu polskich przepisów dotyczących zasad nabywania nieruchomości jest:

osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób fizycznych lub prawnych, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez nieposiadających polskiego obywatelstwa, zagraniczne osoby prawne lub spółki.

W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy (także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami):

dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 % głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, albo
mają pozycję dominującą, czyli:

1. 1. są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
  2. są uprawnieni do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
  3. dysponują bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej, także na podstawie porozumień z innymi osobami.

Zasadniczo tak właśnie rozumiany cudzoziemiec musi się zwrócić do MSWiA o wydanie zezwolenia. Pamiętajmy – nie dotyczy to cudzoziemców zamieszkujących Europejski Obszar Gospodarczy, czyli przede wszystkim obywateli i przedsiębiorców państw UE. Od 1.05.2004 roku są oni zwolnieni z uzyskiwania zezwoleń, z wyjątkami wskazanymi na końcu porady.

Kiedy cudzoziemiec musi zwrócić się o wydanie zezwolenia?

Jeżeli cudzoziemiec (rozumiany w sposób wyżej przedstawiony):

nabędzie nieruchomość,
nabędzie prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości,
nabędzie lub obejmie udziały lub akcje w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, (a także dokona każdej innej czynności prawnej dotyczącej udziałów lub akcji), jeżeli w wyniku tej operacji spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną, (nie dotyczy to przypadku, gdy: 1.

akcje spółki zostały dopuszczone do publicznego obrotu (!) oraz gdy 2. spółka jest właścicielem/wieczystym użytkownikiem: a) lokalu mieszkalnego, b) lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym/udziału w takim lokalu, jeśli jest to związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, c) nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast; wyłączenia te jednak nie będą miały miejsca, gdy wskazane nieruchomości znajdują się w strefie przygranicznej),
nabędzie lub obejmie udziały lub akcje w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną i jednocześnie udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki (podobnie jak wyżej – zezwolenie nie jest konieczne, gdy nabycie akcji/udziałów dotyczy przypadków 1. i 2. )

to, aby czynność ta stała się ważna, musi wcześniej uzyskać zezwolenie. Inaczej – czynność jest z mocy prawa nie ważna - o tym fakcie stwierdzi sąd na żądanie odpowiednich organów (także udziałowców lub akcjonariuszy).

Jakie warunki musi spełniać cudzoziemiec, aby się starać o zezwolenie?

Zezwolenie można wydać cudzoziemcowi jeżeli:

nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego, udziałów lub akcji) nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także gdy nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

A według ustawodawcy okoliczności potwierdzające jego więzi to:

posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się;
członkostwo w organie zarządzającym osoby prawnej lub spółki handlowej nieposiadającej osobowości prawnej mającej siedzibę na terytorium RP, kontrolowanej bezpośrednio lub pośrednio przez nieposiadających polskiego obywatelstwa, zagraniczne osoby prawne lub spółki;
wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Co powinien zawierać wniosek o wydanie zezwolenia?

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinien zawierać:

oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
oznaczenie nabywanej nieruchomości;
oznaczenie zbywcy;
określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Natomiast wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie udziałów lub akcji w spółkach handlowych winien zwierać:

oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
oznaczenie zbywcy;
oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;
oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;
określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Ponadto do wniosku cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające istnienie jego więzi z RP, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.

Szczegółowy zakres informacji, jakie wniosek winien zawierać określa rozporządzenie MSWiA, które przywołujemy w podstawie prawnej niniejszej porady.

Jakie są wyłączenia z obowiązku posiadania zezwolenia?

Właściwie, aby oszczędzić czytania całej porady, należało chyba zacząć od tego podpunktu – wyłączeń cudzoziemców z obowiązku ubiegania się o zezwolenie jest co nie miara. Zasadniczo możemy podzielić wyłączenia na:

ogólne;
szczegółowe – kiedy nie jest wymagane zezwolenie;
przepisy przejściowe związane z wejściem polski do UE.

Co do ogólnych wyłączeń to przepisów o nabywaniu nieruchomości (wieczystego użytkowania/akcji/udziałów w spółce handlowej) przez cudzoziemców nie stosuje się:

do przekształcania spółki handlowej,
do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego (cudzoziemcy dziedziczący na podstawie testamentu muszą zdobyć do 2 lat zezwolenie – w przeciwnym wypadku tracą swoje prawo do dziedziczenia na rzecz spadkobierców ustawowych!). Odpowiednio przepisów tych nie stosuje się do nabycia udziałów lub akcji spółki handlowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium RP.

Kiedy nie wymagane jest zezwolenie?

Nie wymaga uzyskania zezwolenia:

nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego;
nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od dnia udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się;
nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się, nieruchomości, które w wyniku nabycia będą stanowić wspólność ustawową małżonków;
nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest on uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez nieposiadających polskiego obywatelstwa, zagraniczne osoby prawne lub spółki, na cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez nieposiadających polskiego obywatelstwa, zagraniczne osoby prawne lub spółki, akcji lub udziałów w spółce, której nabycie akcji/udziałów uzależnione jest od posiadania zezwolenia, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Powyższych zwolnień nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Jakie są okresy przejściowe po wejściu Polski do UE dla chcących nabyć nieruchomości (wieczyste użytkowanie/akcje/udziały w niektórych spółkach handlowych) cudzoziemców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG)?

Cudzoziemiec będący obywatelem bądź przedsiębiorcą EOG, czyli krajów UE (oraz Lichtensteinu, Islandii i Norwegii; poza EOG jest Szwajcaria; w nowych krajach UE trwają procedury ratyfikujące członkostwo w EOG) jest zwolniony z posiadania zezwolenia (i bez znaczenia jest czy będzie to nieruchomość położona w strefie nadgranicznej), z wyjątkiem nabycia:

nieruchomości rolnej i leśnej - do dnia 1 maja 2016 roku;
drugiego domu (czyli nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania cudzoziemca) - do dnia 1 maja 2009 roku. W tych okresach, w stosunku do tego rodzaju nieruchomości koniecznym będzie przejście całej procedury uzyskiwania zezwolenia.

Jeżeli jednak przez okres:

7 lat - dotyczy województw: dolnośląskiego, kujawsko - pomorskiego, lubuskiego, opolskiego, pomorskiego, warmińsko - mazurskiego, wielkopolskiego, zachodniopomorskiego,
3 lat – dotyczy województw: lubelskiego, łódzkiego, małopolskiego, mazowieckiego, podkarpackiego, podlaskiego, śląskiego, świętokrzyskiego,

od dnia zawarcia umowy dzierżawy (z datą pewną) cudzoziemiec:

będący obywatelem państwa członkowskiego EOG (nie dot. przedsiębiorców!)
prowadził osobiście działalność rolniczą oraz
legalnie przebywał na terytorium RP,

wówczas po tym okresie (7 lub 3 lat) zezwolenie nie jest wymagane we wskazanym okresie przejściowym (do 1.05.2016 r.) także do nabycia nieruchomości rolnych.

Zwolnienie się cudzoziemca – obywatela EOG (także nie dot. przedsiębiorców) z obowiązku posiadania zezwolenia w okresie przejściowym (do 1.05.2009 r.) na nabycie drugiego domu, jest możliwe, gdy:

cudzoziemiec nieprzerwanie, legalnie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium RP lub
celem nabycia takiego drugiego domu jest wykonywanie działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych.

Jakie są konsekwencje nieposiadania zezwolenia?

Nabycie nieruchomości bez zezwolenia jest nieważne z mocy ustawy. O nieważności nabycia orzeka sąd na żądanie właściwego miejscowo wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra. W przypadku nielegalnego nabycia udziałów lub akcji w spółkach handlowych, o których mowa przy okazji rodzajów czynności wymagających od cudzoziemca zezwolenia – ze stosownym wnioskiem do sądu może wystąpić akcjonariusz lub udziałowiec. Wyłącznie właściwym w sprawie jest sąd położenia nieruchomości.

Ponadto bez przedstawienia zezwolenia MSWiA, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków - także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.

Ile trwa postępowanie o wydanie zezwolenia i kiedy może być umorzone?

Po wpłynięciu wniosku MSWiA przesyła go do zaopiniowania do Ministra Obrony Narodowej oraz ewentualnie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi celem wniesienia ewentualnego sprzeciwu. Ministrowie ci mają na wniesienie sprzeciwu 14 dni, mogą jednak prosić o trochę więcej czasu – do 2 miesięcy maksymalnie; postępowanie w szczególnych przypadkach może się zatem przedłużyć - o przyczynach przedłużania się postępowania powinniśmy być o tym powiadamiani. Decyzję w sprawie zezwolenia na nabycie nieruchomości (akcji lub udziałów w spółce handlowej) położonej na terenie specjalnej strefy ekonomicznej wydaje się w terminie miesiąca od złożenia wniosku przez stronę.

Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, jeżeli:

wystąpi o to sam cudzoziemiec
właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.

Do umorzenia postępowania dojdzie także w sytuacji, gdy właściciel udziałów lub akcji w spółkach handlowych, do których nabycia wymagane jest zezwolenie, nie wyrazi zgody na ich zbycie temu cudzoziemcowi.

Pamiętaj, że:

co do zasady cudzoziemiec potrzebuje mieć zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce, także akcji i udziałów w spółkach, które może zdominować, lub które posiadają na terytorium Polski nieruchomości,
zezwolenie wydaje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, po zasięgnięciu opinii Ministra Obrony Narodowej i Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi,
cudzoziemiec, aby otrzymać zezwolenie musi wykazać, ze istnieją więzi między nim a RP,
koniecznym do otrzymania zezwolenia jest wyrażenie zgody przez zbywcę zarówno własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, akcji/udziałów w niektórych spółkach handlowych – nie jest prawdą, że wyzbywanie się majątku narodowego na rzecz cudzoziemców odbywa się bez naszej zgody,
prawdą jednak jest, iż od dnia 1.05.2004 roku, czyli od wejścia Polski do UE zezwoleń nie muszą zasadniczo posiadać cudzoziemcy – obywatele i przedsiębiorcy, krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zwolnienie to nie dotyczy nabywania przez pewien czas nieruchomości rolnych i leśnych oraz tzw. drugich domów,
poza tym istnieje szereg wyłączeń stosowania przepisów o konieczności uzyskiwania zezwoleń – lepiej zapoznać się z nimi na wstępie, aby oszczędzić sobie konieczność przechodzenia całej procedury uzyskiwania zezwolenia.
aby kontrolować reglamentacyjną politykę MSWiA w zakresie przyznawania zezwoleń na nabycie nieruchomości lub akcji/udziałów w spółkach handlowych można sięgnąć po sprawozdanie Ministra dotyczące realizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – powinien je sporządzić do końca marca każdego następnego roku.
przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (gdyż jest to ograniczone prawo rzeczowe)
na koniec ważne obostrzenie w zasadach nabywania nieruchomości przez cudzoziemców: powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku wykonywania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 167, poz. 1758);
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. 2004 r., Nr 94, poz. 925)

Zespół
e-prawnik.pl