Zasady postępowania w stosunku do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską

Zgodnie z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, zabytkiem jest nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Prawo polskie przewiduje cztery formy ochrony zabytków. Są nimi:

1. wpis do rejestru zabytków;  
2. uznanie za pomnik historii;  
3. utworzenie parku kulturowego;  
4. ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jaki obiekt może być wpisany do rejestru zabytków?

Rejestr zabytków dla danego województwa prowadzony jest przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Do rejestru wpisuje się przede wszystkim zabytki nieruchome. Podstawą wpisu jest decyzja wojewódzkiego konserwatora zabytków, wydana z urzędu, na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.  Jak wynika z ustawy, do rejestru mogą być wpisywane także inne elementy takie jak otoczenie zabytku wpisanego do rejestru oraz nazwa geograficzna, historyczna lub tradycyjna tego zabytku.  

Prawo nie wyłącza możliwości wpisania do rejestru zabytków ruchomych - dokonywanego na wniosek właściciela jak i z urzędu w sytuacji uzasadnionej obawy zniszczenia, uszkodzenia lub nielegalnego wywiezienia zabytku za granicę albo wywiezienia za granicę zabytku o wyjątkowej wartości historycznej, artystycznej lub naukowej.

Wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.  Wpis wolny jest od opłat.

Kto decyduje o uznaniu obiektu za pomnik historii?

Zbytek nieruchomy który został wpisany do rejestru może być uznany za pomnik historii. Decyzję o uznaniu obiektu za pomnik historii podejmuje i wydaje w formie rozporządzenia Prezydent RP, na wniosek ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego. Aktualnie w Polsce jest 36 pomników historii. Ostatnio za pomnik historii został uznany Zespół dawnego opactwa cysterskiego w Lądzie nad Wartą.

Jakie ustanowienie parku krajobrazowego wpływa na proces budowlany?

Ustanowienie parku krajobrazowego należy do zadań rady gminy, która podejmuje uchwałę, po zasięgnięciu opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Uchwała określa nazwę parku kulturowego, jego granice, sposób ochrony, a także następujące zakazy i ograniczenia:

• prowadzenia robót budowlanych oraz działalności przemysłowej, rolniczej, hodowlanej, handlowej lub usługowej;  
• zmiany sposobu korzystania z zabytków nieruchomych;  
• umieszczania tablic, napisów, ogłoszeń reklamowych i innych znaków niezwiązanych z ochroną parku kulturowego, z wyjątkiem znaków drogowych i znaków związanych z ochroną porządku i bezpieczeństwa publicznego, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 1;  
• składowania lub magazynowania odpadów.

W przypadku objęcia danego terenu ochroną, istnieje możliwość domagania się odszkodowania za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości a niekiedy nawet wykupu nieruchomości.

Ochrona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Ochronę zabytków i opiekę nad zabytkami uwzględnia się także przy sporządzaniu i aktualizacji koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, strategii rozwoju województw, planów zagospodarowania przestrzennego województw, analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego powiatu, strategii rozwoju gmin, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie projekty i zmiany planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podlegają uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Jak kształtuje się postępowanie w stosunku do obiektów wpisanych do rejestru zabytków?

Prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków może być wydane po uzyskaniu decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków działającego w imieniu ministra właściwego do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego o skreśleniu tego obiektu z rejestru zabytków.

W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Jak kształtuje się postępowanie w stosunku do obiektów objętych ochroną konserwatorską?

W stosunku do obiektów budowlanych niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę wydaje właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę tych obiektów budowlanych w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. W przypadku niezajęcia przez niego stanowiska w tym terminie uznaje się to za brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych. Jest to odmiennie uregulowane niż w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków, gdzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót przy obiekcie zabytkowym oraz decyzja Generalnego Konserwatora Zabytków musi być wydane i nie jest ograniczone terminem.

Jak użytkować zabytek nieruchomy?

Właściciel lub posiadacz budynku jest zobowiązany zapewnić należyte warunki:

1. naukowego badania i dokumentowania zabytku;  
2. prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku;  
3. zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie;  
4. korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości;  
5. popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.

Zagospodarowanie na cele użytkowe zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru wymaga posiadania przez właściciela lub posiadacza:  

• dokumentacji konserwatorskiej określającej stan zachowania zabytku nieruchomego i możliwości jego adaptacji, z uwzględnieniem historycznej funkcji i wartości tego zabytku;  
• uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu prac konserwatorskich przy zabytku nieruchomym, określającego zakres i sposób ich prowadzenia oraz wskazującego niezbędne do zastosowania materiały i technologie;  
• uzgodnionego z wojewódzkim konserwatorem zabytków programu zagospodarowania zabytku nieruchomego wraz z otoczeniem oraz dalszego korzystania z tego zabytku, z uwzględnieniem wyeksponowania jego wartości.  

Wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany w powyższym zakresie nieodpłatnie udostępnić do wglądu właścicielowi lub posiadaczowi zabytku nieruchomego posiadaną przez siebie dokumentację tego zabytku oraz umożliwić dokonywanie niezbędnych odpisów z tej dokumentacji.

Czy podział nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków wymaga pozwolenia?

Tak. W przypadku podziału w drodze decyzji nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków konieczne jest uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział nieruchomości.

Jak sprzedać nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków?

Przede wszystkim należy wskazać, iż w przypadku gdy prywatny właściciel zamierza sprzedać nieruchomość wpisaną do rejestru zabytków (bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości), gminie przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości.

Prawo pierwokupu w tym wypadku polega na tym, że gdyby strona chciała sprzedać rzecz osobie trzeciej pierwszeństwo kupna będzie przysługiwało gminie. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo pierwokupu gmina wykonuje przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie (to znaczy, że w wypadku dotyczącym sprzedaży nieruchomości - oświadczenie powinno być złożone w akcie notarialnym).

Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie w przypadkach, gdy prawo pierwokupu zabytku wpisanego do rejestru zabytków nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, nie przysługuje ono także w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, bądź gdy sprzedaż nieruchomości następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Pamiętaj, że:

• Osoby prowadzące roboty budowlane i ziemne w razie ujawnienia przedmiotu, który posiada cechy zabytku, obowiązane są niezwłocznie zawiadomić o tym właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a jeśli nie jest to możliwe, właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta)
• Jednocześnie osoby te są obowiązane  wstrzymać wszelkie roboty mogące uszkodzić lub zniszczyć odkryty przedmiot, zabezpieczyć, przy użyciu dostępnych środków, ten przedmiot i miejsce jego odkrycia. W ciągu 5 dni wojewódzki konserwator zabytków winien dokonać oględzin przedmiotu - i wydać odpowiednią decyzję. Jeśli nie dokona oględzin we wspomnianym terminie, możliwe będzie kontynuowanie prac.
• Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Podstawa prawna:

• Ustawa z  dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003 r., Nr 162, poz. 1568 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. 2000 r., Nr 106, poz. 1126 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz. U. 1999 r., Nr 41, poz. 412 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.