Narodowy Program Mieszkaniowy i nowy rodzaj najmu

Informacja o realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego

Rada Ministrów zapoznała się z informacją o realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego, przygotowaną przez ministrów: rozwoju i finansów oraz infrastruktury i budownictwa, a także Bank Gospodarstwa Krajowego.

27 września 2016 r. rząd zdecydował o uruchomieniu Narodowego Programu Mieszkaniowego, który jest jednym z priorytetowych narzędzi realizacji Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju.

W Narodowym Programie Mieszkaniowym określono główne cele polityki mieszkaniowej państwa w perspektywie do 2030 r. oraz działania regulacyjne i finansowe, służące ich realizacji.

Główne cele to:

• Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających im nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych. Liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć aktualną średnią Unii Europejskiej (435 mieszkań na 1000 osób).
• Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym (ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuacją życiową). Samorządy gminne powinny dysponować możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych oczekujących na najem mieszkania od gminy – obecnie na listach oczekujących jest ok. 165 tys. gospodarstw domowych.
• Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej. Liczba osób mieszkających w warunkach substandardowych (niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna obniżyć się o 2 mln (z ok. 5,3 do ok. 3,3 mln).

Najważniejsze działania przewidziane w programie składają się na pakiet „Mieszkanie Plus”, obejmujący:

1) Dostępne budownictwo na wynajem na gruntach samorządowych i Skarbu Państwa

Pilotaż programu Mieszkanie Plus jest aktualnie prowadzony przez spółkę BGK Nieruchomości SA. Podmioty zainteresowane współpracą (samorządy gminne, deweloperzy, podmioty posiadające grunty pod zabudowę mieszkaniową), kierują bezpośrednio ofertę współpracy do spółki.

W ramach rządowego programu Mieszkanie Plus przygotowywanych jest obecnie ponad 10 tys. mieszkań na wynajem, z czego ponad 1,2 tys. mieszkań jest już w budowie – w Białej Podlaskiej, Jarocinie, Gdyni, Pruszkowie i Wałbrzychu.

Po wejściu w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) możliwe będzie wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa pod budownictwo na wynajem (w tym z opcją dojścia do własności). Ustawa zakłada społeczne kryteria wyboru najemców, ograniczenie wysokości czynszów i gwarancję stabilności czynszu na dostępnym poziomie oraz prawo dojścia do własności. Na rozpoczęcie działalności przez KZN w latach 2017-2019 trzeba będzie przeznaczyć z budżetu państwa 200 mln zł.

2) Społeczne budownictwo czynszowe

Dotyczy wsparcia budownictwa komunalnego i chronionego. Państwo dotuje samorządy terytorialne oraz organizacje pożytku publicznego, które tworzą zasób mieszkaniowy dla najuboższych. Podmioty takie mogą ubiegać się o dofinansowanie części kosztów inwestycji (35-55 proc. w zależności od rodzaju przedsięwzięcia), w wyniku której zostaną utworzone mieszkania komunalne, lokale socjalne, mieszkania chronione noclegownie lub schroniska dla bezdomnych.

Chodzi też o wsparcie budownictwa społecznego. Ze środków publicznych udzielane są dopłaty do oprocentowania kredytów i obligacji w ramach prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego programu preferencyjnych kredytów dla towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych i spółek gminnych. Wsparcie będzie przeznaczane na budownictwo pod wynajem, a w przypadku spółdzielni, dodatkowo na budownictwo spółdzielcze lokatorskie.

3) Wsparcie dla systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowuje projekt ustawy wprowadzającej Indywidualne Konta Mieszkaniowe, które będzie można zakładać w bankach lub spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (konta mają służyć gromadzeniu środków na realizację celów mieszkaniowych). Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów dyskutuje nad kształtem przyszłej ustawy, pod kątem zapewnienia w niej równowagi między wydatkami budżetowymi na program mieszkaniowy a realną pomocą dla oszczędzających.

Krajowy Zasób Nieruchomości i inne zmiany zwiazane z mieszkaniami

 27 lipca 2017 r. Senat przyjął bez poprawek ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN). KZN będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, przeznaczając je pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu (jego wysokość będzie określana w rozporządzeniu), w formule najmu lub najmu z opcją dojścia do własności oraz realizował wiele innych zadań związanych z ochroną praw najemców.

Zadaniem KZN będzie nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów tak, aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w przepisach wydanych na podstawie tej ustawy. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu przewidziano kary administracyjne.

Krajowy Zasób Nieruchomości ma również dbać o spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych oraz warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców, natomiast katalog kryteriów naboru wskazano w ustawie. Działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości będzie stanowiła fundament realizacji Narodowego Programu Mieszkaniowego.

KZN będzie udostępniał nieruchomości w celu budowy mieszkań o czynszu normowanym, umożliwiając najem lub nabycie tych mieszkań osobom obecnie nie posiadającym zdolności kredytowej. Do zasobu będą włączane nieruchomości, na których będzie można budować mieszkania na wynajem – przyszłym najemcom zostanie zagwarantowany odpowiedni standard techniczny lokali oraz stawki czynszu normowanego, odpowiednie do lokalizacji inwestycji (wieś, miasto, metropolia) .

Dopuszczono możliwość przekazania przez KZN nieruchomości (w określonych przypadkach) jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom (np. jako wkład do spółki celowej realizującej mieszkania), a także na realizację budownictwa komunalnego i chronionego oraz infrastruktury technicznej (wodociągi, kanalizacja, drogi).

W praktyce oznacza to, że KZN będzie mógł przekazywać nieodpłatnie grunty np. gminom, które budowałyby na nich mieszkania chronione, noclegownie i schroniska dla bezdomnych oraz ogrzewalnie. Na gruntach otrzymanych z KZN gminy będą mogły także budować czynszowe mieszkania komunalne, media (np. wodociągi, kanalizacje) i drogi służące społeczności lokalnej.

Budowa dostępnych cenowo mieszkań na wynajem realizowana będzie zarówno w dotychczasowym filarze komercyjnym, za który odpowiada BGK Nieruchomości, jak i w filarze regulowanym, którego zasady określa ustawa o KZN. Ustawa ta pozwoli na stworzenie docelowej oferty produktowej programu Mieszkanie Plus i jego realizację w tych obszarach lokalnych rynków mieszkaniowych, które dotychczas nie były zagospodarowane. Jednocześnie w ramach ścisłej współpracy z samorządami i inwestorami prywatnymi nadal rozwijana będzie oferta BGK Nieruchomości w filarze komercyjnym rządowego programu.

Do KZN mają być przekazywane jedynie informacje o gruntach, które mogą być przydatne do wybudowania na nich mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus. Nie przewidziano automatycznego przekazywania działek pozostających w dyspozycji takich podmiotów, jak np. Lasy Państwowe.

Do zasobu będą przekazywane informacje wyłącznie o nieruchomościach położonych na obszarach zurbanizowanych (np. w granicach miast). Poza tymi obszarami do wykazu trafią wyłącznie nieruchomości przeznaczone pod zabudowę w planach miejscowych albo w studium zagospodarowania gminy. Dopiero po zapoznaniu się ze szczegółowymi informacjami o działkach, będą one mogły być przekazane na cele mieszkaniowe, za porozumieniem stron.

Nie będzie wycinki drzew na działkach przekazywanych przez Lasy Państwowe. Lasy Państwowe będą przekazywać KZN informacje o gruntach zbędnych z punktu widzenia gospodarki leśnej, które już przeznaczono na cele mieszkaniowe. Chodzi o grunty niepokryte drzewostanem, obszary niezalesione w granicach administracyjnych miast, a także grunty niezalesione objęte funkcją mieszkaniową w planach zagospodarowania przestrzennego.

KZN nie będzie przeznaczał pod zabudowę mieszkaniową nieruchomości, na których prowadzi się gospodarkę leśną (wynika to z art. 58 ust. 2 pkt 2 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości).

Najem instytucjonalny chroni najemców?

Przepisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości dobrze zabezpieczają interesy lokatorów. Przepisy o najmie okazjonalnym mają na celu ochronę najemców. Wprowadzają liczne rozwiązania gwarantujące bezpieczeństwo najmu, m. in. ściśle określone przesłanki wypowiedzenia umowy, czynsz normowany czy mechanizm przeniesienia własności na osobę użytkującą mieszkanie w ramach stosunku najmu z opcją własności tego mieszkania, w przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego.

Inwestycje w ramach programu realizowane będą na zasadach rynkowych, a zatem muszą przewidywać rozwiązania atrakcyjne również dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań, umożliwiające równoważenie interesów obu stron stosunku najmu. Tym samym wprowadzenie instytucji najmu instytucjonalnego jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem. Ustawa o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym wprowadza rozwiązania służące zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zmniejszone ryzyko ze strony właściciela w związku z pominięciem długotrwałej procedury eksmisyjnej powinno się przełożyć na niższe czynsze oferowane przez operatorów w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz szerszą ofertę wynajmowanych lokali.

Zasadnicze elementy przewidziane dla najmu instytucjonalnego oparte są o rozwiązania już funkcjonujące w ramach najmu okazjonalnego, które w dotychczasowej praktyce nie były ocenione jako ograniczające prawa lokatorów. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów najmu dopuszczających w razie np. zaprzestania przez najemcę uiszczania opłat z tytułu umowy najmu eksmisję do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Najemca będzie bowiem zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.

W przypadku obowiązującego obecnie najmu okazjonalnego istnieje obowiązek wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego (15 lat), ustawodawca odstąpił od tego wymogu.

Ustawa o KZN nie narzuca podmiotom na rynku najmu zawierania umów najmu instytucjonalnego, gdyż mogą one być realizowane także w oparciu o tzw. „zwykłe” umowy najmu, wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Decyzja w tym zakresie należy do stron umowy: właściciela i najemcy. Zainteresowanie tą formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców.

A.J.
Zespół e-prawnik.pl