Czego dotyczy rządowy projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych?
Rada Ministrów przyjęła opracowany przez Ministra Finansów i Gospodarki projekt ustawy wprowadzający najpilniejsze zmiany w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych. Nowelizacja doprecyzowuje zasady udziału w walnych zgromadzeniach, przywraca ich stacjonarną formułę oraz wprowadza rozwiązania ułatwiające dochodzenie praw przez członków spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.
Propozycja rządowa zakłada umożliwienie uprawionym osobom dochodzenia przed sądem roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu, w przypadku gdy uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych.
Teraz projektem ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw zajmuje się Sejm.
Nowelizacja przewiduje m.in. doprecyzowanie zasad uczestniczenia w posiedzeniu walnego zgromadzenia przez pełnomocnika. Osobami, które będą mogły uzyskać pełnomocnictwo będą: członkowie tej samej spółdzielni, osoba bliska członka (w rozumieniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) oraz adwokat lub radca prawny. Głosowanie w sprawie wyboru członków organów spółdzielni będzie możliwe wyłącznie osobiście – bez udziału pełnomocnika.
Projekt zakłada również rezygnację ze stosowania w spółdzielniach mieszkaniowych rozwiązań wprowadzonych przez tzw. specustawę COVID-ową. Przepisy wprowadzone w trakcie pandemii umożliwiały głosowanie zdalne oraz przyjmowanie uchwał w formie obiegowej bez organizacji zebrań. Spowodowało to utrudnienie w korzystaniu przez członków spółdzielni mieszkaniowych z ustawowo przyznanych im praw, w tym prawa do udziału w dyskusji nad projektami uchwał oraz możliwości przedkładania własnych projektów. Powrót do walnych zgromadzeń w formie stacjonarnej ma zagwarantować realną kontrolę nad działalnością spółdzielni oraz jej organów.
Wśród innych rozwiązań znalazły się także ułatwienia w dochodzeniu przed sądem roszczeń o przeniesienie własności lokali w razie bezczynności spółdzielni, gdy dany lokal wymaga przeprowadzenia prac adaptacyjnych.
Projekt przewiduje również zmianę odnoszącą się do wspólnot mieszkaniowych. Nowe przepisy pozwolą wspólnotom na skuteczniejsze ubieganie się o przeniesienie własności działek przyległych od Skarbu Państwa lub samorządów. Przeniesienie własności przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, a następnie połącznie z działką wspólnoty umożliwi jej spełnienie wymogów przewidzianych dla działki budowlanej.
Najważniejsze rozwiązania w projekcie
Nowe przepisy zwiększą przejrzystość działań władz spółdzielni mieszkaniowych, ograniczają nadużycia przy udzielaniu pełnomocnictw oraz porządkują zasady zwoływania walnych zgromadzeń. Członkowie spółdzielni zyskają także skuteczniejsze narzędzia do dochodzenia swoich praw, co zakończy niekorzystne praktyki, które utrudniają im realny wpływ na decyzje władz. Projekt stanowi odpowiedź na liczne postulaty członków spółdzielni, organizacji społecznych oraz Rzecznika Praw Obywatelskich.
Wprowadzone zostaną nowe zasady dotyczące uczestniczenia w posiedzeniu walnego zgromadzenia przez pełnomocnika. Członka spółdzielni będzie mogła reprezentować:
- osoba bliska (np. małżonek, dziecko, rodzic);
- inny członek tej samej spółdzielni;
- adwokat lub radca prawny.
Głosowanie w sprawie wyboru członków organów spółdzielni będzie możliwe wyłącznie osobiście, bez udziału pełnomocnika. Rozwiązanie to ograniczy nadużycia przy korzystaniu z pełnomocnictw i wzmocni przejrzystość decyzji podejmowanych w spółdzielniach.
Projekt zlikwiduje tzw. „przepisy covidowe” dotyczące zdalnych głosowań. Spółdzielnie mieszkaniowe nie będą już mogły podejmować uchwał zdalnie, bez fizycznego zwołania walnego zgromadzenia. Rozwiązania wprowadzone w czasie pandemii bywają dziś nadużywane i ograniczają jawność funkcjonowania spółdzielni. Po zmianie, przywrócona zostanie przejrzystość i bezpośredni udział członków w podejmowaniu decyzji – zgodnie z ideą samorządności spółdzielczej.
Ułatwiona zostanie droga do uzyskania własności lokalu. W wielu spółdzielniach członkowie od lat czekają na przeniesienie własności lokalu, mimo spełnienia wszystkich wymagań. Częstą przyczyną opóźnień jest bezczynność zarządu – brak decyzji, przeciągające się procedury lub spory dotyczące stanu technicznego lokalu (np., gdy wymaga on prac adaptacyjnych). Nowe przepisy umożliwią skuteczniejsze dochodzenie prawa do uzyskania własności, dzięki wprowadzeniu ścieżki sądowej. Członek spółdzielni będzie mógł wystąpić o wyrok nakazujący spółdzielni przeniesienie własności lokalu, jeśli ta nie podejmuje działań lub celowo je opóźnia.
Kiedy nowe przepisy mają wejść w życie?
Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (UD193) trafi wkrótce pod obrady Sejmu. Jego przyjęcie planowane jest przed końcem tego roku. Vacatio legis zapisane w ustawie wynosi 14 dni. Nowe przepisy mają więc wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.