Co może zarząd wspólnoty mieszkaniowej? - opinia prawna
Stan faktyczny
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ujawnił, że w będącym w jego dyspozycji wykazie powierzchni lokali są nieścisłości. Po skonfrontowaniu posiadanego wykazu z danymi z księgi wieczystej i z aktów notarialnych okazało się, że w przypadku niektórych lokali różnice w powierzchni sięgają od 0,01 do 1, 59 m2 na plus i na minus. Ani poprzedni zarząd wspólnoty (obecny jest drugim z kolei), ani żaden z właścicieli, którym naliczano należności za eksploatację i na fundusz remontowy od niezgodnej z rzeczywistością powierzchni - przez trzy lata istnienia wspólnoty nie zwrócili na ten fakt uwagi i nie wnioskowali o weryfikację. Konsekwencją błędów w wykazie powierzchni lokali było też przypisanie poszczególnym właścicielom błędnie wyliczonych ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W konsultacji z właścicielami, zarząd dokonał korekty i sporządził prawidłowy i zgodny ostatecznie z aktami notarialnymi wykaz powierzchni lokali, będących własnością poszczególnych członków wspólnoty i związanych z tą własnością udziałów w nieruchomości wspólnej. Jakie czynności powinien podjąć zarząd po ostatecznym zweryfikowaniu danych? Czy zarząd może, bez podjęcia odpowiedniej uchwały przez właścicieli, zdecydować, że od następnego miesiąca zweryfikowane zostaną wykazy opłat należnych od poszczególnych właścicieli, uwzględniające skorygowaną powierzchnię i wyliczoną zgodnie z tą skorygowaną powierzchnią opłatą należną od właściciela? Czy w tej sytuacji powinno się dokonać wstecznej korekty opłat, a jeśli tak, to za jaki okres wstecz i czy w tej sprawie potrzebna jest uchwała właścicieli? Zarząd skłonny jest zweryfikować tylko przyszłe opłaty, argumentując, że właściciele u których ujawniono błędne powierzchnie, co miesiąc otrzymywali wykazy zawierające, nieadekwatną do rzeczywistej, powierzchnię ich lokalu i wyszczególnienie opłat naliczanych od takiej właśnie powierzchni, i będąc w posiadaniu aktów notarialnych mieli możliwość weryfikacji danych o powierzchni ich lokalu, a nie uczynili tego. Co z uchwałami głosowanymi udziałami, jeśli przy ich podejmowaniu posługiwano się niezgodnymi z rzeczywistymi udziałami poszczególnych właścicieli? Tak się złożyło, że w przeszłości uchwały podejmowane były z zasady w trybie "jeden właściciel jeden głos" i dopiero na ostatnim zebraniu rocznym w marcu br.
, podjęto kilka uchwał w systemie głosowania udziałami. Zarząd proponuje, aby głosowania nad tymi uchwałami przeprowadzić ponownie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Czy zgodnie z prawem zarząd może zdecydować o unieważnieniu podjętych uchwał i o ponownym głosowaniu tych uchwał, w związku z tym, że przy poprzednich głosowaniach posługiwano się nieprawidłowymi wartościami udziałów? Czy głosowanie to powinno być poprzedzone uchwałą właścicieli o unieważnieniu poprzednich uchwał i o ich ponownym przegłosowaniu? Wykaz, którym posługiwał się zarząd przekazany został zarządowi przez poprzedniego zarządcę, którym był developer. Nie ma różnic pomiędzy aktami notarialnymi, a rzeczywistymi powierzchniami (przynajmniej dotąd nikt spośród właścicieli nie interweniował w tej sprawie) - problem dotyczy różnic pomiędzy danymi o powierzchni, którymi dysponował zarząd, a tymi, które widnieją w aktach notarialnych.
Opinia prawna
Na wstępie musimy przyjąć założenie, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez zarząd wybrany uchwałą właścicieli lokali w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali w skrócie: WL (Dz. U. z 1994r., nr 80, poz. 903 ze zm.), a umowa pomiędzy właścicielami lokali czy uchwała właścicieli lokali nie przewiduje szczególnych postanowień dotyczących sposobu sprawowania zarządu.
Z analizy przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że błędy jakie pojawiły się w oznaczeniu powierzchni lokali, a co za tym idzie udziałów poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, wynikały z wykazu, którym posługiwał się poprzedni zarząd. Nie ma zaś różnic pomiędzy danymi zawartymi w aktach notarialnych a rzeczywistą powierzchnią. A zatem dokonane przez zarząd poprawki nie wprowadzają żadnych zmian w porównaniu z dotychczasowym stanem prawnym.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie powyższy przypadek nie zachodzi. Ustalenie właściwych opłat mieści się w zakresie czynności zwykłego zarządu.
Taka wykładnia jest dopuszczalna, jako że nie wprowadza w istocie zmiany w sytuacji prawnej właścicieli lokali. Oznacza to również, że do skorygowania wysokości opłat nie jest konieczna uchwała właścicieli lokali.
Konsekwentnie należałoby przyjąć, że również dokonanie korekty opłat uiszczonych w przeszłości mieści się w zakresie czynności nie przekraczających zwykłego zarządu. Wydaje się jednak, że w tym wypadku zasadnym byłoby obliczyć, ile każdy z właścicieli lokali powinien dopłacić do poprzednich opłat lub ile nadpłacił. Takie zestawienie można przedstawić właścicielom tych lokali, którym niewłaściwie obliczono powierzchnię.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciele lokali proporcjonalnie do swoich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach z nieruchomości. Trudno byłoby uznać, że właściciele lokali mogą ponosić mniejsze wydatki i ciężary tylko dlatego, że sporządzony przez zarząd wykaz był błędny. Ustalenie innych proporcji w tym zakresie byłoby możliwie jedynie w drodze zmiany umowy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości wspólnej.
W przedstawionej przez Pana sytuacji, każdy z właścicieli lokali, który w przeszłości uiszczał zawyżoną opłatę, może domagać się jej zwrotu od wspólnoty mieszkaniowej. Świadczenie to było bowiem świadczeniem nienależnym. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zarząd reprezentowałby wspólnotę w sporze z poszczególnymi właścicielami lokali i musiałby dokonać zwrotu nadpłaty. Wówczas pojawiłby się problem, kto powinien pokryć stratę wynikłą z tego tytułu. Stratę powinni pokryć ci właściciele lokali, którzy uiszczali zaniżone opłaty, a podstawą do domagania się od nich wyrównania jest właśnie art. 12 i art.13 tej ustawy. Fakt, iż strata wynikła z nienależytej pracy poprzedniego zarządu, nie ma na to wpływu. Właściciele lokali mogliby ewentualnie żądać od członków poprzedniego zarządu naprawienia wynikłej stąd szkody (szkodą jednak nie byłoby samo wyrównanie, gdyż tą sumę pieniężną powinni byli zapłacić).
Pojawia się jedynie kwestia przedawnienia roszczenia o wyrównanie opłat. Roszczenia o wyrównanie opłaty jako świadczenia okresowego przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym opłata powinna być uiszczona.
W tym okresie wspólnota może skutecznie domagać się od właściciela lokalu wyrównania opłaty.
W związku z tym zasadne jest wystąpienie do poszczególnych właścicieli lokali (którzy płacili „za mało”) o dopłaty. Wyrównanie może nastąpić jednorazowo lub w ratach. Właściciele lokali, którzy mają nadpłatę powinni uiszczać odpowiednio niższe opłaty. Zgoda wspólnoty nie jest w tym wypadku wymagana z powodów przedstawionych powyżej. Nie zmienia to jednak faktu, że decyzje takie zarząd może poddać pod głosowanie na zebraniu ogółu właścicieli. Długotrwałe zaleganie w tym wypadku z wyrównaniem mogłoby w konsekwencji doprowadzić nawet do możliwości wytoczenia przez wspólnotę mieszkaniową powództwa przeciwko dłużnikowi o sprzedaż jego lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali). Ze względu jednak na znikomość kwot jest to raczej uprawnienie teoretyczne.
Kolejna kwestia do rozstrzygnięcia, to uchwały właścicieli lokali podejmowane udziałami. Zarząd nie może podjąć decyzji o unieważnieniu podjętych uchwał. Zgodnie bowiem z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, tylko sąd może uchylić uchwałę w wyniku jej zaskarżenia przez jednego z właścicieli lokali. Orzeczenie ma moc wsteczną od chwili podjęcia uchwały. Powództwo może być wytoczone w terminie zawitym 6 tygodni. Nie oznacza to jednak, że sami właściciele nie mogą uchylić podjętej przez siebie uchwały. W tym wypadku jednak wadliwa uchwała traciłaby moc najwcześniej z momentem podjęcia uchwały (czyli nie miałaby mocy wstecznej).
Z analizy stanu faktycznego wynika, że uchwały były podejmowane w marcu 2004 r. Oznacza to, że prawo do wytoczenia powództwa już wygasło. W związku z tym uchwała jest ważna mimo, że została podjęta niezgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Takie rozwiązanie jest niezbędne z uwagi na pewność obrotu prawnego. Adresaci uchwał oraz osoby trzecie nie mogą w nieskończoność pozostawać w niepewności co do czynności dokonanych w oparciu o podjętą uchwałę.
Problem sprowadza się w zasadzie do tego, czy uchwały byłyby podjęte, gdyby w należyty sposób obliczono udziały poszczególnych właścicieli lokali (dotyczy to zresztą tylko niektórych uchwał). Jeśli pomimo błędnych obliczeń wynik głosowań byłby taki sam, to należy przyjąć, że uchwała mimo wszystko odzwierciedla wolę większości i nie ma potrzeby w nią ingerować.
Jeśli natomiast z powodu błędnych obliczeń wynik głosowań byłby odmienny, to rozsądnym rozwiązaniem jest w tym wypadku poddanie pod głosowanie właścicieli lokali projektu uchwały o uchyleniu wadliwej uchwały. Można przy tym zaznaczyć właścicielom, że nieprzyjęcie uchwały o uchyleniu wadliwej uchwały oznacza jej zaakceptowanie.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?