Hipoteka

Czy możliwe jest obciążenie jednej nieruchomości kilkoma hipotekami – opinia prawna

Stan faktyczny

Uprzejmie proszę o podanie przepisu prawnego, który umożliwia w Polsce założenie dwóch hipotek na jedną nieruchomość (jeżeli każda z nich opiewa na sumę nie większą niż połowa wartości). Przypuszczalnie można, jeżeli realna wartość długu nie przekracza wartości zabezpieczenia! Ale nie wiem JAKI przepis prawny ewentualnie to reguluje? A z wiarygodnego źródła (podobno) usłyszałem, że to jest niemożliwe.

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie:

Hipoteka

Artykuł 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi, iż „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”

Przepis ten opisuje więc sens hipoteki. Należy przy tym pamiętać, iż zabezpieczenie musi dotyczyć wierzytelności oznaczonej, tzn. konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego, a nie jakiejkolwiek, np. mogącej powstać dopiero w przyszłości albo o nie oznaczonej wysokości, do zabezpieczenia takiej wierzytelności służy bowiem hipoteka kaucyjna. Hipoteka - jej istnienie i treść - zależy od wierzytelności którą zabezpiecza. Chociaż każda wierzytelność wynika z określonego stosunku prawnego, to jednak z tego samego stosunku mogą wyniknąć różne wierzytelności. Hipoteka umowna, której dotyczy powołany art. 65, może być ustanowiona dla zabezpieczenia aktualnie istniejącej oznaczonej wierzytelności, to znaczy tej, a nie żadnej innej.

Hipoteka obciąża oznaczoną nieruchomość, co oznacza, że hipoteka obciąża całą nieruchomość albo cały udział (część ułamkową) współwłaściciela.
Hipoteka zapewnia wierzycielowi hipotecznemu przywilej, polegający na możliwości zaspokojenia się z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w razie egzekucji z nieruchomości z sumy uzyskanej z licytacji będzie spłacony najpierw wierzyciel hipoteczny, a dopiero po nim wierzyciele osobiści właściciela, w miarę środków pozostałych na ich zaspokojenie.

Kilka hipotek

Zarówno powołana wyżej ustawa, jak i kodeks cywilny nie zawierają przepisu, który stanowiłby wprost, iż dozwolone jest ustanawianie kilku hipotek na jednej nieruchomości w celu zabezpieczenia kilku wierzytelności. Jednak możliwość taka wynika z samej istoty ograniczonych praw rzeczowych, jakim jest także hipoteka. Bowiem w prawie nie ma ograniczenia co do ilości ograniczonych praw rzeczowych jakie mogą być ustanowione na rzeczach, w tym na nieruchomościach. Zgodnie z art. 67 powołanej wyżej ustawy, do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej i nie ma tu żadnego zastrzeżenia, iż wpis taki może zostać dokonany tylko wtedy, gdy nieruchomość nie została już wcześniej obciążona. Wynika z tego, iż możliwe jest ustanawianie kolejnych hipotek na tej samej nieruchomości. Nie ma żadnych ku temu przeciwwskazań, mało tego jest to często praktykowane. Wydaje się także, iż fakt zamieszczenia przepisu o kolejności zaspokajania z praw ujawnionych w księdze wieczystej także może świadczyć o takiej możliwości (skoro przewidziano regułę dotyczą kolejności, to z cała pewnością dlatego, iż możliwe jest ustanowienie ich kilku). Możliwość ustanowienia kilku hipotek pośrednio potwierdza także art. 12 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.

Polub nas na Facebooku:

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

Mo

5.6.2010 14:37:40

Re: Czy możliwe jest obciążenie jednej nieruchomości kilkoma hipotekami ? opinia prawna

Jeżeli ktoś ma jeszcze jakiekolwiek wątpliwości, co do ustanowienia kilku hipotek na jednej nieruchomości, potwierdzam iż taka możliwość istnieje. Przykład ( Wartość nieruchomości to 1 mln. - ustanowiłem na nią 4 hipoteki jedna na 100 tyś, druga na 400 tyś, a trzecia na 500tyś. W przypadku niewywiązania się z wierzytelności nieruchomość jest licytowana a kolejni wierzyciele otrzymują w/w kwoty).


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 13.4.2016

    Umowa dożywocia

    Dożywocie jest instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym (od art. 908 kc do art. 916 kc). Umowa dożywocia jest jednym ze sposobów na przeniesienie własności nieruchomości na osobę trzecią. (...)

  • 7.5.2009

    Hipoteka - co zabezpiecza i jak ją ustanowić?

    Wierzyciel może żądać od dłużnika aby ten zaspokoił jego roszczenie. Jednak może się zdarzyć, że dłużnik nie będzie mógł świadczyć (np. będzie niewypłacalny). Hipoteka jest prawem wierzyciela, (...)

  • 5.12.2013

    Licytacja z nieruchomości - jak wygląda w praktyce?

    Jest to trzeci etap egzekucji z nieruchomości (po zajęciu oraz opisie i oszacowaniu). W zasadzie odbywa się w sądzie, przy udziale sędziego i komornika, który prowadzi licytację. Może w niej uczestniczyć (...)

  • 23.3.2018

    Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami

    Nierzadko zdarza się, że mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona (...)