Forma ustanowienia służebności mieszkania - opinia prawna

Stan faktyczny

Czy ustanowiona służebność osobista - zamieszkiwanie na czas nieokreślony lub przez całe życie - przeze mnie dla moich dzieci i wnuków napisana w formie mojej decyzji, a nie aktu notarialnego jest ważna, czy musi być koniecznie zawarty akt notarialny? Decyzję taką podjęłam w dniu 30.11.2002 r., w zamian za nie zwrócony im depozyt nieprawidłowy w kwocie 170 tys. zł. Zamieszkiwanie to (służebność) dotyczy w domu jednorodzinnym.

Opinia prawna

Z treści powyższego pisma napisanego przez właścicielkę wynika, iż dokument zawiera oświadczenia dwóch stron. Z jednej strony oświadczenie Pani, z drugiej strony oświadczenie  o przyjęciu i akceptacji złożone przez Pani męża oraz Pana X. Oświadczenie Pani zawiera treść o:

• przekazaniu nieruchomości ( budynku mieszkalnego ) położonej w Z do bezpłatnego korzystania przez okres życia wymienionych osób ( ustanowienie służebności )

• wskazaniu osób, które mają dziedziczyć ww. nieruchomość na wypadek Pani śmierci,

• sposobie rozliczenia Pani swój długu w stosunku do Pana X, poprzez jego potracenie  za „przekazanie nieruchomości”.

Z powyższego wynika, iż mamy do czynienia z umową pomiędzy Panią a Panem, X, przy udziale i za zgodą Pani męża. Umowa ta zawiera elementy umowy o ustanowienie służebności oraz najmu, niektóre postanowienia mają również formę zapisów testamentu.

Przechodząc do Pani pytania to służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości na rzecz indywidualnie oznaczonej osoby. Źródłem ustanowienia służebności osobistej jest umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a osoba fizyczną. Tego typu służebność odpowiada treścią służebności mieszkania, która jest regulowana w art. 301 oraz 302 Kodeksu cywilnego.

Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego.

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem na rzeczy, do którego stosuję się przepisy 244 K.c. i niżej. Zgodnie z art. 245 K.c. do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, a § 2 ww. art. precyzuje, iż forma aktu notarialnego jest potrzebna wyłącznie dla oświadczenia właściciela, który prawo to ustanawia. Wynika z tego obowiązek zachowania formy aktu notarialnego dla czynności ustanowienia służebności osobistej, czyli oświadczenia właściciela nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa cywilnego obowiązek zachowania formy aktu notarialnego jest przewidziany pod rygorem nieważności. Niezachowanie tej formy pociąga za sobą bezwzględną nieważność czynności ( art. 73 § 3 K.c. ).

Można poruszyć kwestię, czy umowa ta miała ustanowić służebność mieszkania, czy też strony miały na celu związanie się stosunkiem najmu nieruchomości.

Zespół
e-prawnik.pl