Gdy nie zgadzam się na wysokość opłat narzucanych przez spółdzielnię ? opinia prawna

Art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowi, że zarówno członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali, jaki i członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Od członka spółdzielni będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy. Nawet osoby będące właścicielami lokali, a nie będące członkami spółdzielni także są obowiązane uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Szczegółowe kwestie związane z opłatami eksploatacyjnymi są zwykle uregulowane w statucie oraz uchwałach spółdzielni i zapewne w opisanym przypadku jest podobnie. Statut i uchwała może być również źródłem prawa dla członków spółdzielni. Jest to tzw. prawo wewnątrzspółdzielcze. Może ono konkretyzować na potrzeby danej spółdzielni przepisy ustaw, może regulować materię, która w tych ustawach została pominięta (wypełniać luki w ustawach) – jednakże nie może stanowić praw, które będą sprzeczne z obowiązującym prawem powszechnym.

Zakładamy, że wyższe koszty utrzymania lokali użytkowych, których żąda spółdzielnia są naliczane na podstawie uchwał zgromadzenia spółdzielni lub odpowiednich regulaminów wydawanych przez Zarząd spółdzielni na podstawie tych uchwał. W tej kwestii możliwe są dwie sytuacje:
1) opłaty zostały nałożone w drodze zmiany
2) opłaty istniały w tej formie w chwili przystąpienia członka do spółdzielni

Jeżeli wyższe opłaty zostały nałożone już po tym, gdy stał się Pan członkiem spółdzielni, czyli dokonano zmiany opłat.

Odnośnie zmiany wysokości opłat nakładanych na właścicieli lokali w budynku spółdzielni art. 4 ust. 8 ustawy prawo spółdzielcze przewiduje możliwość, by członkowie spółdzielni zakwestionowali zasadność zmiany wysokości opłat. Procedura jest taka, że najpierw występuje się w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, o którym mowa w art. 32 i art. 33 § 2 w/w ustawy, a dopiero po jego wyczerpaniu - na drodze sądowej. Właściciele nie będący członkami spółdzielni również nie są pozbawieni tych możliwości i mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat, jednakże bezpośrednio na drodze sądowej – nie muszą przed udaniem się do sądu występować na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego, jak członkowie spółdzielni. Należy zaznaczyć, że do rozwiązania się sprawy wystąpienie na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.

Art. 32 §1 ustawy prawo spółdzielcze przewiduje, że od uchwał w sprawach między członkiem a spółdzielnią członek może odwołać się w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym do organu określonego w statucie, chyba że statut wyłącza lub ogranicza to uprawnienie. To statut określa zasady i tryb postępowania wewnątrzspółdzielczego, a w szczególności terminy wnoszenia i rozpatrzenia odwołania. Termin do wniesienia odwołania biegnie od dnia zawiadomienia członka o uchwale w sposób wskazany w ustawie lub w statucie spółdzielni. Jeżeli wymagane jest doręczenie pisemnego zawiadomienia, termin ten biegnie od daty doręczenia zawiadomienia zawierającego pouczenie o prawie odwołania od uchwały w przewidzianym w statucie terminie i o skutkach jego niezachowania. Organ odwoławczy powinien jednakże rozpatrzyć nawet odwołanie wniesione po upływie wymienionego terminu, jeżeli opóźnienie z wniesieniem odwołania nie przekracza sześciu miesięcy, a odwołujący się usprawiedliwił je wyjątkowymi okolicznościami.

Spółdzielnia obowiązana jest doręczyć odwołującemu się odpis uchwały organu odwoławczego wraz z jej uzasadnieniem w terminie dwóch tygodni od daty podjęcia uchwały. Wniesienie odwołania do organów spółdzielni powoduje zawieszenie biegu przedawnienia lub terminów zawitych do dnia zakończenia postępowania wewnątrzspółdzielczego, jednakże przez okres nie dłuższy niż rok od dnia, w którym organ odwoławczy powinien rozpatrzyć odwołanie. Po przeprowadzeniu postępowania wewnątrzspółdzielczego, a w przypadku osoby nie będącej członkiem spółdzielni nawet bez takiego postępowania, można zwrócić się do sądu.

Jeżeli zróżnicowanie opłat istnieje w chwili przystąpienia do spółdzielni

W przypadku, jeżeli uregulowanie dotyczące opłat nie było zmieniane, tylko istniało już wcześniej – wymieniona wyżej procedura nie będzie mogła mieć zastosowania (przepis wyraźnie przewiduje, że stosuje się ją w razie „zmiany”). Jednakże również w tym przypadku powstaje możliwość kwestionowania nałożonych na właściciela lokalu użytkowego opłat. Taką możliwość potwierdził Sąd Apelacyjny w Łodzi, wyrokiem z dnia 7 maja 1999 r. (I ACa 189/99; OSA 1999/6 poz. 30 str. 53) stwierdzono, że członek spółdzielni może zaskarżyć do sądu każdą uchwałę walnego zgromadzenia z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub statutu (...). Od uchwały rady nadzorczej służy natomiast członkowi odwołanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym do walnego zgromadzenia. Otwarcie drogi sądowej do zaskarżenia uchwały rady nadzorczej następuje dopiero po wyczerpaniu postępowania wewnątrzspółdzielczego przewidzianego w art. 32 Prawa spółdzielczego lub po bezskutecznym upływie terminów ustalonych w statucie spółdzielni do podjęcia uchwały przez organ odwoławczy (walne zgromadzenie).

Zasadność zróżnicowania opłat

Droga zatem do zaskarżenia istnieje – pozostaje zatem kwestia zasadnicza – czy uchwała, która różnicowałaby wysokość opłat (m. in. eksploatacyjnych) za lokale użytkowe i mieszkalne jest niezgodna z prawem. W odniesieniu do opłat eksploatacyjnych jeszcze wówczas, kiedy sytuacja spółdzielni mieszkaniowych była regulowana tylko w ustawie prawo spółdzielcze, wypowiadał się Sąd Najwyższy– Izba Cywilna i w uchwale z dnia 13 czerwca 1990 r.

(III CZP 31/90; OSP 1991/3 poz. 74; OSNCP 1991/2-3 poz. 21), stwierdził w tezie orzeczenia, iż w razie podjęcia w mieszkaniu spółdzielczym - za zgodą spółdzielni - działalności gospodarczej spółdzielnia mieszkaniowa może obciążyć członka zwiększonymi z tego powodu kosztami eksploatacji budynku wyliczonymi z uwzględnieniem konkretnej sytuacji faktycznej. W uzasadnieniu swego postanowienia wskazał, na konieczność dążenia do powiązania obowiązku zwrotu kosztów ponoszonych przez spółdzielnie mieszkaniowe na eksploatację jej budynków i inną działalność z konkretnymi lokalami poszczególnych członków. Sąd Najwyższy zwracał na to uwagę już poprzednio, akcentując regułę ekwiwalentności między świadczeniami dostarczonymi przez spółdzielnie, a zwrotem ich kosztów (np. w uzasadnieniu do wyroku Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z dnia 6 lutego 1979 r. IV CR 491/78OSNCP 1979/10 poz. 194 – Sąd ten zaznaczył, że istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy [opłat] ma poczynienie - wobec sprzecznych twierdzeń stron - prawidłowych ustaleń faktycznych co do tego, czy pozwany istotnie prowadzi w swoim mieszkaniu jakąkolwiek działalność mogącą powodować po stronie Spółdzielni dodatkowe koszty (np. eksploatacji windy, sprzątanie, wywozu śmieci itp.) wymagające pokrycia. Należy zaznaczyć, że przytoczone uchwały Sądu Najwyższego nie mają charakteru zasad prawnych, a więc były wiążące dla konkretnych, analizowanych w nich spraw. Jednakże należy również mieć na względzie, że Sądy często biorą pod uwagę stanowisko Sądu Najwyższego.

Podsumowując – może Pan zaskarżyć uchwałę zmieniającą wysokość opłat do postępowania wewnątrzspółdzielczego, a następnie do sądu (gdy jest Pan członkiem spółdzielni), lub od razu do sądu (gdy Pan nim nie jest) – jeżeli nie zgadza się Pan ze zmienioną wysokością opłat. Ważne jest, że musi zachodzić w/w zmiana. W przypadku, gdy zmiana nie zachodzi – pozostaje droga sądowa i zaskarżenie uchwały, ale należy wtedy uzasadnić, że nałożenie innej wysokości opłat na właściciela lokalu użytkowego jest niezgodne z prawem, co może być trudne, zważywszy na to, że ustawa nie wypowiada się ściśle w tej kwestii, a podstawa do różnicowania w zasadzie istnieje (lokal użytkowy jest zwykle eksploatowany w znaczniejszym stopniu niż lokal mieszkalny).