Hipoteka na użytkowaniu wieczystym a nabycie nieruchomości na własność - opinia prawna

Stan faktyczny

W 1998 r dłużnik A ustanowił na rzecz wierzyciela C hipotekę kaucyjną na nieruchomości, której jest współwłaścicielem w 3/4 nie wydzielonej części z osobą B w 1/4 zęści. Osoba B nie jest dłużnikiem wobec C, ale wyraziła zgodę na dokonanie wpisu. Szczegółowe zapisy aktu notarialnego wyglądają następująco: "Miasto X jako właściciel, a osoba A w 3/4 częściach i osoba B w ¼ części jako wieczyści użytkownicy (...) Przy sporządzaniu tego aktu stawający powołali się na umowę zawartą pomiędzy A i C dotyczącą sprzedaży towarów z odroczona płatnością. Aktem niniejszym A i B w celu zabezpieczenia wszelkich wierzytelności mogących wyniknąć z umów o zakup towarów z odroczona płatnością od C przez A ... ustanawiają na prawie wieczystego użytkowania nieruchomości ... hipotekę kaucyjną do kwoty... na rzecz C." Następnie prawo A i B wieczystego użytkowania zostało zamienione na prawo własności. W chwili obecnej C dysponuje prawomocnym tytułem egzekucyjnym wobec A związanym ze wspomnianą umową. W międzyczasie toczyło się postępowanie egzekucyjne wobec 3/4 części stanowiącej własność A i wierzyciel C przystąpił również do tego postępowania. Postępowanie egzekucyjne było jednak nieskuteczne i z czasem zostało umorzone. Dłużnik/właściciel nieruchomości zawarł umowę najmu lokalu w tej nieruchomości na czas określony. Czy w sytuacji zmiany właściciela nieruchomości w wyniku licytacji z tytułu egzekucji prowadzonej wobec dłużnika/właściciela nieruchomości, umowa najmu ulegnie rozwiązaniu czy też prawa najemcy są chronione i umowa najmu będzie trwała do czasu jej zakończenia (określonego w tej umowie), a obowiązki dotychczasowego właściciela wobec najemcy przejdą na nowego właściciela? Czy wierzyciel C, na którego rzecz ustanowiono hipotekę kaucyjną na prawie wieczystego użytkowania, może wnosić o postępowanie egzekucyjne, wobec całej nieruchomości, a nie tylko do ¾ niewydzielonej części będących własnością dłużnika, w sytuacji gdy współwłaściciel B w ¼ , pomimo wyrażenia zgody na wpis hipoteki, nie jest sam dłużnikiem wobec C, ani nie zawierał żadnej umowy poręczenia za A. Czy fakt, że hipoteka została ustanowiona na prawie wieczystego użytkowania ma jakiekolwiek znaczenie w sytuacji obecnej, czyli czy dotyczy również prawa własności?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami).

W przypadku zbycia w drodze egzekucji sądowej nieruchomości, w której znajduje się najmowany lokal, zgodnie z art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 1002 k.p.c., nabywca tej nieruchomości wstępuje w umowę najmu w miejsce zbywcy z mocy prawa. W przypadku nabycia w drodze egzekucji sądowej następuje to  w momencie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, które to postanowienie przenosi własność na nabywcę nieruchomości. Skutkuje to tym, że choć umowa najmu zawarta była wyłącznie pomiędzy wynajmującym i najemcą, nabywca zostaje z mocy prawa wynajmującym, a zbywca (poprzedni wynajmujący) zostaje zwolniony ze zobowiązania.

Prawa najemcy są chronione w ten sposób, że nabywca nieruchomości wstępuje z mocy prawa w stosunek prawny, także umowa najmu nie wygasa, tylko trwa dalej. Uprawnienia po stronie nabywcy nieruchomości obejmującej dany lokal sprowadzają się do możliwości wypowiedzenia tej umowy niezależnie od czasu na jaki została ona zawarta. W rozpatrywanym przypadku umowa najmu została zawarta na czas określony. Zgodnie z § 2 art. 678 k.c. uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony nie przysługuje wyłącznie w przypadku, gdy dana umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną. Oznacza to, że jeżeli przedmiotowa umowa najmu zawarta została na czas określony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, nabywca nieruchomości nie może wypowiedzieć tej umowy. Czynność prawna jest uznawana za dokonaną  z datą pewną, w razie stwierdzenia zawarcia umowy najmu przez urząd administracji publicznej lub przez notariusza (np. poświadczenie podpisu lub akt notarialny).  W każdym innym przypadku nabywca ma uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów ustawowych, określonych w art. 673 k.c.

W opisanym przez Pana stanie prawnym, doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 241 k.c. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Należy się zastanowić czy nabycie nieruchomości na zasadach ogólnych przez użytkownika wieczystego od właściciela gruntu podlega pod dyspozycję ww. przepisu. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości prawo użytkowania wieczystego wygasa z mocy prawa.

Zgodnie z uzasadnieniem uchwały SN z dnia 22 września 1995 r., III CZP 119/95 art. 241 normuje skutki wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania. Do najważniejszych przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego należą: 1) upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione, 2) zrzeczenie się użytkowania wieczystego, 3) rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, 4) konfuzja, tzn. przejście użytkowania wieczystego na właściciela, 5) rozwiązanie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika, 6) wywłaszczenie. Są to przyczyny różne, które jednak, czy to w wyniku czynności prawnej, czy zaistnienia określonego zdarzenia prowadzą do tego samego skutku, a mianowicie do tego, że prawo wieczystego użytkowania przestaje istnieć. Mając na uwadze powyższe z dniem przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, czyli z dniem wygaśnięcia użytkowania wieczystego wierzyciel hipoteczny traci hipotekę. Tym samym wierzyciel C nie ma zabezpieczenia rzeczowego na tej nieruchomości. W takim przypadku, zgodnie z art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzycielom hipotecznym użytkowania wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości.  

Dalsza odpowiedź jest istotna w przypadku, gdyby hipoteka obciąża nieruchomość na podstawie zdarzeń nie podanych w stanie faktycznym.

Kwestią podstawową jest określenie odpowiedzialności dłużnika A i B, za zobowiązania zaciągnięte w swojej działalności przez dłużnika A. Jak wynika z opisu sprawy dłużnik A zaciągał zobowiązania osobiście, ustanawiając jednocześnie zabezpieczenie rzeczowe w postaci hipoteki na nieruchomości, której był współużytkownikiem. W omawianym przypadku mamy do czynienia z odpowiedzialnością osobistą oraz odpowiedzialnością rzeczową dłużników. Z odpowiedzialności rzeczowej każdorazowych współwłaścicieli czy współużytkowników nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną wypływa ich obowiązek zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, do wysokości ostatecznie  ustalonej sumy wierzytelności.

W związku z faktem, iż pozostały współużytkownik nieruchomości (dłużnik B) wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelności przyszłe, których nie był dłużnikiem, również na swojej części, choć nie był do tego zobowiązany osobiście, zabezpieczył tym samym  rzeczowo dług cudzy.   Sytuacja prawna dłużnika B jest określana jako jego odpowiedzialność  rzeczowa za dług cudzy.

W takiej sytuacji odpowiedzialność wobec wierzyciela ponosi dłużnik osobisty (A)z całego swojego majątku, a dłużnik hipoteczny (B) tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Obaj odpowiadają wobec wierzyciela in solidum: zaspokojenie wierzytelności przez jednego z nich zwalnia pozostałego.  Ponieważ współwłaściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym odpowiada majątkowo za dług tego ostatniego, dlatego może on podnosić w swojej obronie wszelkie własne zarzuty wobec wierzyciela jak i zarzuty przysługujące samemu dłużnikowi osobistemu, wynikające z jego stosunku z wierzycielem, a nawet te, których tenże zrzekł się po ustanowieniu hipoteki.  Jednocześnie dłużnik B jako współwłaściciel  nieruchomości (dłużnik hipoteczny), w przypadku zaspokojenia  wierzyciela hipotecznego, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty. Z rzeczowej odpowiedzialności każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną wypływa jego obowiązek zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką kaucyjną po ostatecznym ustaleniu sumy wierzytelności.

Według przedstawionego przez Pana  opisu, dłużnik A i B  ustanowił na prawie użytkowania wieczystego hipotekę kaucyjną na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu umowy kupna- sprzedaży z odroczonym terminem płatności. Następnie prawo użytkowania wieczystego dla tej nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności dotychczasowych użytkowników wieczystych. W związku z powyższym na podstawie 241 k.c. hipoteka ta wygasła z mocy prawa. Tym samym wierzyciel w tym momencie nie jest zabezpieczony rzeczowo na tej nieruchomości. Należy zbadać treść księgi wieczystej dla tej nieruchomości, czy w dziale IV wpisana jest opisywana hipoteka. W przypadku istnienia takowego zapisu, może Pan żądać wykreślenia hipoteki.

Zespół
e-prawnik.pl