Najem po śmierci wynajmującego - opinia prawna

Syn zmarłego został w testamencie ustanowiony spadkobiercą. Jeśli firma nie kwestionuje tego, że nabył on dom w wyniku spadkobrania to sytuacja przedstawia się następująco.

Jeśli syn zmarłego jest jedynym spadkobiercą, może on dokonywać wszelkich czynności dotyczących spadku, gdyż w momencie śmierci stał się on właścicielem wszelkich przedmiotów wchodzących w skład spadku. Oznacza to również, że wstępuje on w stosunek najmu w miejsce zmarłego wynajmującego (czyli ma prawo wystawiania rachunków, pobierania czynszu od najemców itp.).

W sytuacji, gdyby syn zmarłego został ustanowiony spadkobiercą w testamencie obok innych spadkobierców znajdzie zastosowanie art. 201 w związku z art. 1035 Kodeksu cywilnego (KC). Czyli podstawowe czynności dotyczące umowy najmu (w tym wystawianie comiesięcznego rachunku za czynsz) mogłyby być dokonywane przez spadkobierców, którym przypadałoby łącznie powyżej 50 % wartości spadku (większość). Spadkobiercy mogliby również ustanowić pełnomocnika do dokonywania tych czynności (zarówno spośród siebie jak i spośród osób trzecich). Wskazać jednak należy, iż czynność polegająca na wystawianiu rachunków może w pewnych sytuacjach budzić wątpliwości co do tego czy jest to czynność zwykłego zarządu czy też wykraczająca poza ten zakres. Opowiedzieć w tym miejscu należy się za twierdzeniem, iż jest to raczej czynność zwykłego zarządu. Inaczej wyglądałaby sytuacja w przypadku np. zawarcia umowy najmu gdzie z pewnością mamy do czynienia z przykładem czynności przekraczającej zwykły zarząd co pociąga za sobą konieczność uzyskania zgody wszystkich spadkobierców.

W żadnej z powyższych sytuacji w zakresie dotyczącym podstawowych czynności związanych z najmem nie ma znaczenia to, że toczy się postępowanie spadkowe, gdyż spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 KC), zaś spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy (art.

Sytuacja komplikuje się wówczas, gdy osoba trzecia (w naszym wypadku firma) nie jest przekonana co do tego, czy osoba podająca się za spadkobiercę jest nim w rzeczywistości. Zgodnie z art.1027 KC względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swe prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku. Oznacza to, że syn zmarłego nie ma innej możliwości wykazania firmie, że jest spadkobiercą, jak tylko poprzez odpis prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, które zostanie wydane przez sąd w wyniku długotrwałego postępowania sądowego.

W takiej sytuacji firma może skutecznie odmówić synowi zmarłego zapłaty czynszu do momentu przedstawienia przez niego wskazanego wyżej postanowienia. Oczywiście nie zwalnia to firmy od uregulowania czynszu w przyszłości, gdy postępowanie sądowe zostanie zakończone.
W takim przypadku pozostaje synowi zmarłego porozumieć się z firmą co do sposobu wyjścia z tego impasu. Porozumienie może na przykład polegać na tym, że syn zmarłego jako „domniemany spadkobierca” będzie wystawiał co miesiąc faktury za czynsz, natomiast firma zapłaci je zbiorczo po przedstawieniu przez niego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Firma może też zdecydować się płacić czynsz synowi zmarłego w zamian za oświadczenie na piśmie, że czyni to pod warunkiem, że przedstawi on postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku w określonym terminie po prawomocnym zakończeniu postępowania sądowego. W razie zaś nieziszczenia się tego warunku syn zmarłego będzie zobowiązany do zwrotu zapłaconego na jego ręce czynszu w określonym czasie.

Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, by zmarły powołał w testamencie wykonawcę testamentu. W takiej bowiem sytuacji zgodnie z art. 988 KC, jeżeli spadkodawca nie postanowił inaczej, wykonawca testamentu powinien zarządzać majątkiem spadkowym, czyli to on byłby uprawniony i zobowiązany do wykonywania umowy najmu do momentu wydania majątku spadkowego spadkobiercom.