Sprzedaż nieruchomości zabezpieczającej kredyt dla spółki w upadłości - opinia prawna

Zgodnie z art. 65 z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia:

• pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi,

• skuteczność hipoteki względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, czyli możliwość zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę. W konsekwencji każdoczesny właściciel nieruchomości staje się dłużnikiem.

Zabezpieczenie cudzego długu następuje wówczas, gdy właściciel nieruchomości godzi się na jej obciążenie hipoteką dla zabezpieczenia długu innej osoby. Taka sytuacja ma miejsce również wtedy, gdy osoba, która zaciągnęła dług i obciążyła nieruchomość hipoteką, następnie zbyła ją. W tym ostatnim przypadku zobowiązanym rzeczowo jest nowy właściciel nieruchomości, a osoba, która dług zaciągnęła, pozostaje nadal dłużnikiem osobistym. Tym samym może Pan sprzedać nieruchomość, co nie spowoduje pokrzywdzenia wierzyciela. Jednocześnie  zgodnie z art. 72  niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Należy pamiętać, iż odpowiedzialność wobec wierzyciela ponosi dłużnik osobisty z całego swojego majątku, a dłużnik rzeczowy (zabezpieczenie długu hipoteką tworzy odpowiedzialność rzeczową właściciela rzeczy - nieruchomości) tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Obaj więc odpowiadają wobec wierzyciela „in solidum”. Odpowiedzialność „in solidum” polega na tym, że równocześnie jest kilku zobowiązanych do zapłaty długu, lecz każdy z innego tytułu. W Pańskim przypadku spółka odpowiada osobiście całym majątkiem za spłatę wierzytelności kredytu, a Pan jako dłużnik rzeczowy jest zobowiązany do spłaty wierzytelności kredytu z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie do wysokości jej wartości, chyba że co innego przewidywała umowa.  

Zgodnie z art. 73 ustawy właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym może, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki. Dla jasności powyższego unormowania należy wskazać, iż właściciel nieruchomości, nie będący dłużnikiem osobistym odpowiada majątkowo za dług tego ostatniego, dlatego też może podnosić w swojej obronie nie tylko własne zarzuty, wynikające ze stosunku łączącego go z wierzycielem (czyli Pana z podmiotem kredytującym),  ale także zarzuty przysługujące samemu dłużnikowi osobistemu, wynikające z jego stosunku z wierzycielem (spółki z podmiotem kredytującym).   

Odpowiadając na pytanie: czy wobec spłaty część długów będzie miał Pan status wierzyciela i prawo do zgłoszenia wierzytelności do masy upadłości, należy odpowiedzieć twierdząco. Właściciel nieruchomości (dłużnik hipoteczny), który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty. Wynika to wprost z uregulowania kodeksu cywilnego art. 518 § 1 pkt. 1 - Osoba trzecia spłacająca wierzyciela nabywa spłacona wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi.

Niezależnie od powyższego uregulowania umowa ustanowienia hipoteki mogła ustanowić inne uregulowania, korzystniejsze dla Pana.  

Mając na uwadze powyższe, w przypadku spłacenia przez Pana długu spółki z tytułu wierzytelności staje się Pan wierzycielem spółki w upadłości. Należy jednak pamiętać, że przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, by zwolnić nabywcę z odpowiedzialności rzeczowej ustanowionej na nieruchomości należy uzyskać zgodę wierzyciela na zwolnienie z hipoteki. W przeciwnym przypadku, przy sprzedaży obciążonej nieruchomości nabywca będzie odpowiedzialny i on spłacając wierzyciela uzyska roszczenie w stosunku do spółki, co znacznie może się odbić na uzyskanej przez Pana cenie sprzedaży.  

Odnosząc się do sytuacji Pana jako dłużnika rzeczowego wierzyciela spółki w upadłości, w przypadku gdy zatwierdzony został plan podziału masy upadłości i nie można już zgłosić wierzytelności, należy podnieść, iż zgodnie z art. 355 z dnia 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe i naprawcze, sumę wydzieloną na zaspokojenie wierzytelności, za którą poręczyła osoba trzecia, wydaje się wierzycielowi w wysokości należnej mu w dniu sporządzenia planu podziału, poręczycielowi zaś do wysokości dokonanej spłaty. W przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie długu osoby trzeciej najprawdopodobniej zawarł Pan umowę poręczenia. Tym samym wierzyciel i poręczyciel uczestniczą w podziale stosunkowo do części, jak na każdego nich przypada (w Pana przypadku w całości).