Spółka z o.o.

Hipoteka

Sprzedaż nieruchomości zabezpieczającej kredyt dla spółki w upadłości - opinia prawna

Strona 1 z 2

Opis problemu 

Jestem prezesem zarządu spółki z o.o.. Spółka jest postawiona w stan upadłości likwidacyjnej. Czy istnieje ryzyko (jeśli tak, to jakie), że syndyk w swym postępowaniu uniemożliwi mi sprzedaż należących do mnie nieruchomości? Dodam, że na nieruchomości jest zabezpieczony kredyt dla spółki i znaczną kwotę z jej sprzedaży muszę przekazać bankowi. Czy wobec spłaty części długów spółki będę miał status wierzyciela i prawo do części masy upadłości?

Opinia prawna

Hipoteka może zabezpieczać dług właściciela lub współwłaściciela nieruchomości, a także cudzy dług. Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Zabezpieczenie umowy kredytu zawartej pomiędzy podmiotem kredytującym, a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zwaną spółką) przez członków zarządu spółki jest często stosowanym zabiegiem, powoduje bowiem związanie osób trzecich odpowiedzialnością za spłatę kredytu.   

Zgodnie z art. 65 z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia:

  • pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi,

  • skuteczność hipoteki względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, czyli możliwość zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę. W konsekwencji każdoczesny właściciel nieruchomości staje się dłużnikiem.

Zabezpieczenie cudzego długu następuje wówczas, gdy właściciel nieruchomości godzi się na jej obciążenie hipoteką dla zabezpieczenia długu innej osoby. Taka sytuacja ma miejsce również wtedy, gdy osoba, która zaciągnęła dług i obciążyła nieruchomość hipoteką, następnie zbyła ją. W tym ostatnim przypadku zobowiązanym rzeczowo jest nowy właściciel nieruchomości, a osoba, która dług zaciągnęła, pozostaje nadal dłużnikiem osobistym. Tym samym może Pan sprzedać nieruchomość, co nie spowoduje pokrzywdzenia wierzyciela. Jednocześnie  zgodnie z art. 72  niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Należy pamiętać, iż odpowiedzialność wobec wierzyciela ponosi dłużnik osobisty z całego swojego majątku, a dłużnik rzeczowy (zabezpieczenie długu hipoteką tworzy odpowiedzialność rzeczową właściciela rzeczy - nieruchomości) tylko z nieruchomości obciążonej hipoteką. Obaj więc odpowiadają wobec wierzyciela „in solidum”. Odpowiedzialność „in solidum” polega na tym, że równocześnie jest kilku zobowiązanych do zapłaty długu, lecz każdy z innego tytułu. W Pańskim przypadku spółka odpowiada osobiście całym majątkiem za spłatę wierzytelności kredytu, a Pan jako dłużnik rzeczowy jest zobowiązany do spłaty wierzytelności kredytu z nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie do wysokości jej wartości, chyba że co innego przewidywała umowa.  

Zgodnie z art. 73 ustawy właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym może, niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki. Dla jasności powyższego unormowania należy wskazać, iż właściciel nieruchomości, nie będący dłużnikiem osobistym odpowiada majątkowo za dług tego ostatniego, dlatego też może podnosić w swojej obronie nie tylko własne zarzuty, wynikające ze stosunku łączącego go z wierzycielem (czyli Pana z podmiotem kredytującym),  ale także zarzuty przysługujące samemu dłużnikowi osobistemu, wynikające z jego stosunku z wierzycielem (spółki z podmiotem kredytującym).   

Odpowiadając na pytanie: czy wobec spłaty część długów będzie miał Pan status wierzyciela i prawo do zgłoszenia wierzytelności do masy upadłości, należy odpowiedzieć twierdząco. Właściciel nieruchomości (dłużnik hipoteczny), który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty. Wynika to wprost z uregulowania kodeksu cywilnego art. 518 § 1 pkt. 1 - Osoba trzecia spłacająca wierzyciela nabywa spłacona wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi.

Niezależnie od powyższego uregulowania umowa ustanowienia hipoteki mogła ustanowić inne uregulowania, korzystniejsze dla Pana.  

Polub nas na Facebooku:

Czytaj dalej (strona 1 z 2)

1

2

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 6.2.2018

    Opinia zabezpieczająca w sprawie stosowania klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania

    28 grudnia 2017 r. Szef Krajowej Administracji Skarbowej wydał opinię zabezpieczającą, w zakresie stosowania klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania w kontekście świadczenia pieniężnego uzyskanego (...)

  • 17.12.2013

    Trudniej o kredyt mieszkaniowy - zmiany w 2014 roku

    Rekomendacja S, wydawana przez Komisję Nadzoru Finansowego, dotyczy dobrych praktyk w zakresie udzielania przez banki kredytów hipotecznych. Najnowsza rekomendacja wprowadza istotne zmiany dotyczące (...)

  • 9.11.2004

    Udzielenie kredytu przez bank hipoteczny

    Przed udzieleniem kredytu bank hipoteczny musi ocenić ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Czyni to na podstawie ekspertyzy określającej bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości. Bankowo-hipoteczna (...)

  • 30.11.2004

    Postępowanie w sprawie upadłości

    Postępowanie upadłościowe składa się z dwóch etapów. W pierwszym w postępowaniu w sprawie upadłości, sąd analizuje sytuację dłużnika oraz stwierdza, czy w ogóle, a jeśli tak, to jaki rodzaj (...)

  • 21.12.2017

    Czy członek zarządu odpowiada za długi spółki z o.o.?

    Znajomy poprosił mnie, abym został członkiem zarządu prowadzonej przez niego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czy jako członek zarządu będę odpowiadał za długi spółki?