Wpłaty na fundusz remontowy właściciela lokalu w spółdzielni - opinia prawna

Przytoczone wyżej brzmienie przepisu art. 6 ust. 3 nadała mu ustawa z dnia 3 czerwca 2005 r. (Dz. U. z 2005 r., nr 122, poz. 1024) o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw. 

Przepis ten wprowadza następujące grupy obowiązanych do świadczeń na rzecz funduszu remontowego:

• członkowie spółdzielni,

• właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni,

• osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Jasno z niego wynika, że każdy członek spółdzielni bez względu na rodzaj prawa jakie mu przysługuje do lokalu (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego czy w końcu prawo odrębnej własności lokalu - o którym Pan pisze jako o nieograniczonym prawie własności) jest obowiązany do świadczeń na fundusz remontowy. 

Jeśli więc dana osoba posiadająca odrębną własność lokalu jest jednocześnie członkiem spółdzielni mieszkaniowej to zgodnie z przepisem art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych będzie zobowiązana do świadczeń na fundusz remontowy. 

Jeśli jednak posiadający prawo odrębnej własności lokalu nie jest członkiem spółdzielni i tak nie będzie zwolniony z obowiązku świadczeń na fundusz remontowy ponieważ zgodnie z przepisem obowiązek taki ciąży również na właścicielach lokali nie będących członkami spółdzielni.

Takie brzmienie przepisu ściśle związane jest z funkcją, jaką pełni fundusz remontowy, a wykluczenie z grona osób zobowiązanych do świadczenia na ten fundusz - osób, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu, byłoby nieuzasadnione. Z brzmienia tego przepisu nie sposób jednak wyinterpretować w jakich częściach, proporcjach dane osoby, posiadające tytuł prawny do lokalu mają uczestniczyć w tworzeniu funduszu remontowego. 

Kwestię tę rozstrzyga przepis art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 2 zdanie 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.  

W zakresie wysokości i zasad uiszczania opłat ustawa odsyła więc do statutu spółdzielni. 

Na uwagę zwraca zdanie 2 cytowanego wyżej przepisu art. 4 ust. 2, a mianowicie: od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy, o którym mowa w art. 6 ust. 3. Jednak należy wskazać, iż brzmienie tego przepisu zostało ustalone przed wejściem w życie ustawy z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (...) i nie uwzględnia zmiany w przepisie art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - analizowanego w niniejszej poradzie. Wydaje się, iż jest to zaniedbanie ze strony ustawodawcy, przepis ten bowiem nie jest skorelowany z aktualnym brzmieniem analizowanego przepisu dotyczącego funduszu remontowego. W związku z tym przepis art. 4 ust. 2 zd. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie może być odczytywany w oderwaniu od przepisu art. 6 ust. 3 tej ustawy. 

Co się tyczy właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni zastosowanie znajdzie w ich przypadku przepis art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w myśl, którego właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. 

W takim przypadku znajdzie odpowiednie zastosowanie przepis art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zgodnie, z którym członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Wynika z tego, że również w przypadku osób, którym przysługuje odrębna własność lokalu, ale które nie są członkami spółdzielni, zasadą jest uiszczanie stosownych opłat zgodnie z regulacjami statutu spółdzielni.

Spółdzielnia ma przy tym obowiązek zawiadamiania o zmianie wysokości opłat osób, którym przysługuje prawo odrębnej własności lokalu zarówno tych będących członkami spółdzielni jak i tych, którzy nie są jej członkami. Zmiana wysokości opłat wymaga, przy tym, uzasadnienia na piśmie. Członkowie spółdzielni, osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, oraz właściciele nie będący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Wystąpienie na drogę sądową nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.