Brak ostatecznego rozliczenia kosztów

Odpowiedź prawnika: Brak ostatecznego rozliczenia kosztów

 Oczywiście podstawą wszelkich rozważań będą przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z jej artykułem 17[3] z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:
1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie; 
2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 
3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu; 
4) inne postanowienia określone w statucie. 

Jak wynika wprost z powyżej zacytowanego przepisu to sama umowa określa zasady ustalania wysokości kosztów budowy, zatem to ona jest właściwie rozstrzygająca. Jednak co innego wynika z przepisu artykułu 17[7], zgodnie z którym jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek, któremu w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Innymi słowy przepis ten stwarza jeszcze możliwość dokonania takiego ostatecznego rozliczenia. Żaden przepis nie wskazuje ponadto, w jakim czasie spółdzielnia powinna tego dokonać. Jedyną wytyczną mogą być przepisy ogólne o przedawnieniu, na podstawie których można stwierdzić, iż roszczenie spółdzielni o w/w dopłatę ulega przedawnieniu po 10 latach.

Praktyka wskazuje, że zazwyczaj rozliczenie kosztów  inwestycji  mieszkaniowych  i ustalenie  wartości  początkowej  (kosztu budowy)  poszczególnych  lokali spółdzielnie zamieszczają w swoich statutach. W pierwszej kolejności powinna zatem Pani zapoznać się dokładnie z treścią statutu spółdzielni. Jeszcze raz przeanalizować postanowienia umowy. Wspomniany powyżej przepis działa bowiem „w dwie strony”. Prawdopodobnym jest, iż ostateczne rozliczenie mogłoby wykazać, iż na podstawie artykułu 17[7] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia powinna Pani zwrócić jakąś kwotę.

W wielu przypadkach w spółdzielniach obowiązują także regulaminy (oprócz statutu), które szczegółowo określają, co należy rozumieć pod pojęciem zakończenia inwestycji, jakie koszty podlegają rozliczeniu i do kiedy, itp. Co do zasady natomiast przyjmuje się, iż wkład budowlany wpłacony przed zakończeniem inwestycji jest tylko planowaną wysokością, zatem w wysokości ostatecznej może zostać ustalony dopiero po zakończeniu całej inwestycji i rozliczeniu całości kosztów budowy. Doktryna prawa (jej przedstawiciele) i przyjęta praktyka przyjmują, iż ostatecznego rozliczenia kosztów budowy spółdzielnia mieszkaniowa dokonuje, kierując się zasadami określonymi w statucie lub w podjętych na jego podstawie uchwałach jej organów (regulaminach rozliczenia).