Działalność gospodarcza i wynajmowanie mieszkania

Odpowiedź prawnika: Działalność gospodarcza i wynajmowanie mieszkania

Wynajmowanie lub wydzierżawianie przez podatnika na własny rachunek nieruchomości zarówno o charakterze niemieszkalnym, jak i mieszkalnym w celach zarobkowych jest traktowane co do zasady jako źródło przychodów wymienione w art. 10, ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jako pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem lub dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, to wówczas wynajmowanie lub wydzierżawienie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza (tak: pismo Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdyni, nr DG-DB/4111/415/340/48b/06). Przychody z najmu i dzierżawy będą kwalifikowane jako przychody z działalności, gdy dokonamy rejestracji prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu i jednocześnie będą spełnione kryteria jej zorganizowania, tzn. zgłoszenie działalności do urzędu statystycznego, urzędu skarbowego, ZUS itp. Przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z tytułu najmu i dzierżawy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, np. dzierżawa części lub całości przedsiębiorstwa, wynajem lokali i budynków należących do firmy lub innych składników majątku firmy będących np. środkiem trwałym w firmie. Jeżeli zaś nie zostaną spełnione powyższe kryteria, najem będzie stanowił odrębne źródło przychodów, które należy kwalifikować jako tzw. „najem prywatny”.

Po rozszerzeniu działalności gospodarczej o najem nadal można opłacać podatek dochodowy według stawki 19 proc., tzw. podatek liniowy na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast z tytułu wynajmu lokalu czy budynku gospodarczego podatek dochodowy z tego tytułu będzie odprowadzany według zasad ogólnych. 

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy z zastrzeżeniem ust. 3 mogą wybrać sposób opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c. W tym przypadku są zobowiązani do złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego pisemnego oświadczenia o wyborze tego sposobu opodatkowania.

Z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem podnajem, dzierżawa), są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Skoro podatnik dokonał wyboru formy opodatkowania z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej podatkiem liniowym 19 proc., na podstawie przepisu art. 14 ust. 2 pkt. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika obligatoryjne zaliczenie przychodów osiągniętych z najmu do przychodów z działalności gospodarczej. W przypadku zaś kiedy przedmiot najmu nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas dochody opodatkowane mogą być według zasad ogólnych. Tym samym na podstawie obowiązujących przepisów, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zarówno najem, jak i działalność gospodarcza stanowią odrębne źródła przychodów wymienione w punktach 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i jeżeli przychód z najmu jest przychodem z działalności gospodarczej, to przychód ten może być opodatkowany według zasad określonych w art. 30c wspomnianej wcześniej ustawy, jeżeli podatnicy dokonali wyboru opodatkowania podatkiem liniowym. Natomiast jeżeli przychód ten stanowi przychód z najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie z działalności gospodarczej, wówczas wykluczone jest opodatkowanie według stawki 19-procentowej tj. liniowy podatek. Tak wyjaśnił Urząd Skarbowy w Chojnicach w piśmie z 15 września 2005 r., nr DFP/415-29/05.

Jeśli więc, jeśli najem będzie rozloiczany w ramach działalności, to wydatki na remont i dostosowywanie mieszkania pod najem oraz skapitalizowane odsetki od kredytu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, pod warunkiem że spełniają one warunki z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i niewymienionych w art. 23 ust. 1.