Eksmisja najemcy prowadzącego działalność. Jak i co robić?
Pytanie:
"11 maja 2006 zawarłem umowę najmu lokalu (mieszkania) dla podmiotu mającego prowadzić w nim działalność gospodarczą - punkt sprzedaży pieczywa. Umowa zawarta została na piśmie na czas nieokreślony z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz miał być płatny miesięcznie na moje konto do dnia 15 każdego miesiąca. Do dnia 16.02.2007 najemca zalegał z czynszem i opłatami za media za okres 5 miesięcy na łączną kwotę 5350 zł. Tego też dnia wysłałem najemcy na adres wynajmowanego lokalu oraz równolegle na adres siedziby firmy (piekarnia), mieszczącej się w innej miejscowości, wezwanie do zapłaty w terminie 30 dni na moje konto bankowe (list polecony za potwierdzeniem odbioru) z tytułu powyższych zaległości pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. Po około 3 tygodniach przyszedł zwrot listu poleconego wysłanego na adres wynajmowanego lokalu-punktu sprzedaży pieczywa (adnotacja \"zwrot\") a po kolejnym tygodniu zwrot drugiego listu poleconego wysłanego równolegle na adres siedziby firmy (adnotacja \"nie podjęto w terminie\"). Termin płatności wyznaczony w wezwaniu upłynął 3 tygodnie temu, a do dnia dzisiejszego nie wpłynęły na konto żadne pieniądze od najemcy. Punkt sprzedaży pieczywa funkcjonuje nieprzerwanie i jest obsługiwany przez pracownika najemcy. Czy dla bezpieczeństwa wskazane byłoby powtórne wysłanie dłużnikowi na oba adresy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru wezwania do zapłaty w terminie miesięcznym, czy też mogę już teraz traktować oba zwroty jako skutecznie doręczone i tym razem wysłać w tej samej formie natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu na oba adresy? Co zrobić, gdy przyjdą zwroty listów poleconych o natychmiastowym wypowiedzeniu? Czy po wypowiedzeniu najemcy umowy najmu w trybie natychmiastowym (zakładając nawet, że przyjdą zwroty z adnotacją \"nie podjęto w terminie\") mogę wejść do wynajmowanego lokalu i wymienić zamki w drzwiach uniemożliwiając dalsze funkcjonowanie punktu sprzedaży pieczywa (zaznaczam, że umowa najmu zawarta została na czas nieokreślony a najemca nie zamierza opuścić lokalu)? Czy aby pozbyć się najemcy i odzyskać zaległe wierzytelności muszę czekać na sądowy wyrok eksmisyjny? Do jakiego sądu mam złożyć pozew o eksmisję i zapłatę czynszu? Czy mogę to uczynić na jednym piśmie? Jakie dokumenty będą mi potrzebne w sądzie?"
Odpowiedź prawnika: Eksmisja najemcy prowadzącego działalność. Jak i co robić?
Jeśli zawarł pan umowę najmu z najemcą jako przedsiębiorcą, a tak wynika z opisu sytuacji, do wezwania do zapłaty z zagrożeniem wypowiedzenia należałoby uznać za wysłane prawidłowe i w obecnej chwili za doręczone najemcy. Również wypowiedzenie (warto je wysłać za potwierdzeniem odbioru) będzie uważane za doręczone, jeśli najemca nie odbierze przesyłki po jej dwukrotnym awizowaniu. Należy jednak podkreślić, iż najemca zawsze może wykazywać, iż w rzeczywistości nie mógł odebrać przesyłki, np. z powodu choroby bądź wyjazdu. Jeśli jednak jest Pan pewien, że najemca po prostu unika odbioru korespondencji i nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, można składać pozew o eksmisję.
Roszczenie windykacyjne (o wydanie nieruchomości) objęte jest właściwością wyłączną sądu w miejscu położenia nieruchomości, natomiast roszczenie o zapłatę czynszu wytacza się przed sąd miejsca zamieszkania pozwanego. Powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można także przed sąd miejsca położenia nieruchomości (jest to tzw. właściwość przemienna). Jeśli pozwanym jest przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą, to znaczenie dla określenia właściwości miejscowej ma jego miejsce zamieszkania, a nie miejsce położenia zakładu głównego. Właściwy rzeczowo w obu sprawach jest sąd rejonowy.
Warto też zawrzeć roszczenie o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu od dnia wygaśnięcia umowy najmu do dnia opuszczenia lokalu.
Warto jednak pamiętać, iż roszczenie o zapłatę czynszu najmu lokali mieszkalnych i opłat obciążających najemcę oraz opłat z tytułu korzystania z lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej bez względu na wartość przedmiotu sporu należy do postępowania odrębnego - postępowania uproszczonego. A zgodnie z art. 191 kodeksu postępowania cywilnego powód może dochodzić jednym pozwem kilku roszczeń przeciwko temu samemu pozwanemu, jeżeli nadają się one do tego samego trybu postępowania oraz jeżeli sąd jest właściwy ze względu na ogólną wartość roszczeń, a ponadto - gdy roszczenia są różnego rodzaju - o tyle tylko, o ile dla któregokolwiek z tych roszczeń nie jest przewidziane postępowanie odrębne ani też nie zachodzi niewłaściwość sądu według przepisów o właściwości bez względu na wartość przedmiotu sporu.
W związku z tym w postępowaniu uproszczonym rozpatrywana będzie sprawa o zaległy czynsz, a w zwykłym – sprawa o wydanie nieruchomości i zapłatę odszkodowania.
Do pozwów z pewnością należy dołączyć umowę najmu oraz potwierdzenie nadania i odbioru (lub inne) przesyłek. Oprócz tego musi Pan załączyć odpis pozwu i załączników dla pozwanego.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?