Elementy decyzji o warunkach zabudowy

Odpowiedź prawnika: Elementy decyzji o warunkach zabudowy

Treść decyzji o warunkach zabudowy określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nią:

Art. 54. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego określa:

1) rodzaj inwestycji;

2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;

3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1.

Stosowanie art. 54 do decyzji o warunkach zabudowy wynika z:

Art. 64. 1. Przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy.

2. W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży.

Faktycznie więc, decyzja o warunkach zabudowy odnosi się także do infrastruktury technicznej. Słusznie zauważa Karol Lis w publikacji pt. „Piśmiennictwo: Praktyczne wyjaśnienia oraz wzory umów i pism” (2001-2011 LexisNexis), że: „Jeżeli chodzi o określenie warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, należy wskazać na sposób przyłączenia inwestycji do istniejącej lub projektowanej infrastruktury (prądu, gazu, kanalizacji) oraz dojazdu do nieruchomości. Przy określeniu obsługi w zakresie infrastruktury technicznej decydującym są w zasadzie warunki przyłączenia podane przez dysponentów sieci, tzn. przedsiębiorstwa będące właścicielami sieci. Warunki te stanowią później podstawę do wykonania projektów oraz faktycznego przyłączenia obiektów budowlanych do sieci”. Oczywistym jest przy tym, iż potencjalny inwestor nie jest w stanie dokładnie wykazać jakie będzie rzeczywiste zużycie mediów. Chodzi tu o podanie przybliżonej wartości, która pozwoli określić, czy w tym miejscu będzie możliwe zrealizowanie danej inwestycji. Poza tym, jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 marca 2008 r. (II OSK 208/2007): „Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie jest decyzją, która stanowiłaby podstawę rozpoczęcia robót budowlanych, nie przesądza też o prawach cywilnych tj. nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Decyzja taka kończy pierwszy etap procesu inwestycyjnego - poprzedzający postępowanie dotyczące wydania pozwolenia na budowę”. Jest to więc dopiero pierwszy etap procesu inwestycyjnego. Przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę mogą zajść pewne zmiany. Choć zasadne będzie przyjęcie, że jeżeli inwestor określi wstępnie np. zapotrzebowanie energii na poziomie jednorodzinnego gospodarstwa domowego, po czym okaże się, że chce prowadzić przedsiębiorstwo zużywające jej o wiele więcej – będzie to jeden z powodów nieuzyskania pozwolenia na budowę.